开“良方” 勇担当——记梧州市不动产登记中心主任玉凯

张昊伟

梧州市不动产登记改革的步伐，一直坚持力争上游。

2020 年，梧州市全面启用不动产登记电子证照，将群众的不动产权证“装”进手机里，不动产登记正式进入“数字证书”时代；2021年，梧州市不动产登记手机APP 上线，群众足不出户便可办理不动产登记业务，实现了“24小时不见面”、零次跑、全流程掌上办理。在梧州市不动产登记办证加速的过程中，涌现了许多勇于担当、善于作为的人和事。今天，面对不动产登记历史遗留问题，玉凯以“勇于担当、为民服务”的精神信念，逐一击破错综复杂的细节问题，将群众期待了多年的“红本本”，实实在在地送到了他们手中。

玉凯，现任梧州市不动产登记中心主任。他是梧州市优秀共产党员、优秀党务工作者、“三年三工程”先进个人，荣获过政务服务五星级先进个人、五星级窗口工作人员等称号。2022年，玉凯所在的梧州市不动产登记中心办证窗口荣获“广西工人先锋号”荣誉称号。

盯紧问题，收集“账单”摸底子

戴着黑色眼镜框的玉凯成熟、稳重。一身浅色的正装，衬托出长年窗口工作经历的纯粹与清朗。采访中，每每谈到为群众解难题、办理不动产权证后的心情，他脸上总是透露出喜悦。

未实施不动产统一登记前，土地与房屋是分散登记的。2016 年以后，随着不动产统一登记工作的深入推进，过去分散登记的弊端逐渐显现。“在自治区印发指导意见前，我们也积累了一些化解不动产登记历史遗留问题的经验。”玉凯介绍到，“比如御景名城小区，红岭一号小区一期、二期等。”

这些小区的不动产权证一直办不下来的原因错综复杂，有的是开发商拖欠款项甚至失联，有的是职能部门审批监督不够到位……“但是无论如何，都不能让群众来‘买单’。他们买了房子，就理应得到证。” 玉凯谈到这里时的语句很简短，却字字掷地有声。不动产统一登记要求“依政策办事”，对国家负责，但实际工作中，政策往往很难完全覆盖到每一宗登记的具体环节。玉凯想到的是用好政策、用活政策，让不动产权证的颁发速度再快一点，让群众的满意度再高一点，既要“依政策办事”，更要为群众办实事。

＜＜＜玉凯（左三）在龙圩区广平镇淑里村农户家了解情况 梧州市不动产登记中心供图

2021 年8 月，广西自然资源厅印发了《关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见》（桂自然资发〔2021〕54 号）。玉凯说：“平时，我们往往从市层面来考虑问题，这种方式是有局限的。有了自治区印发的指导意见，我们的理论和实践都拓宽了，也就更有底气去化解这些历史遗留问题。”

梧州市万秀区湖光水岸C 幢，因超出土地红线、建筑质量报告材料不全等问题，导致业主入住8 年仍未取得不动产权证书，这让80 岁的王婆婆苦不堪言。王婆婆希望把湖光水岸的房屋卖了，早日搬到外地去，与女儿一家共享天伦，但一直未取得不动产权证。她也不敢离开梧州，生怕错过办理不动产登记的机会。为了化解王婆婆的“心病”，玉凯带领梧州市不动产登记中心的志愿服务党员先锋队，多次走访调研、召开专题工作会议，详细地了解了湖光水岸C 幢的情况。2021 年4 月，该小区以告知承诺制的方式顺利办理了不动产登记。拿到不动产权证后，王婆婆与老伴终于和女儿团聚了。

王婆婆的故事只是化解不动产登记历史遗留问题里的一个缩影。2021 年5 月，玉凯和同事们还通过领导接访，走访调研，设立反馈信息邮箱、网站，微信公众号发布征集涉及不动产登记历史遗留问题信息的公告等方式，公开征集梧州市辖区内因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题线索，并对涉及项目的情况进行了深入细致的摸底调查。经梳理，梧州市共收集到21 个因历史遗留问题导致不动产“登记难”的项目，涉及房屋套数11 343 套。

玉凯展示了十几页附件上密密麻麻的表格，表格上逐项列清了追踪事项与责任部门。玉凯说：“我们采用动态调整的方式，表上列出来的问题还不是全部。不动产登记历史遗留问题，发现一个，我们就解决一个。”据悉，在《梧州市集中化解不动产登记历史遗留问题专项行动工作方案》（梧政办发〔2021〕92 号）印发以后，梧州市还陆续新增了红安小区、宝石新苑等4 处小区列入历史遗留问题小区适用专项工作方案。

面对这些盘根错节的“旧账”，玉凯和同事们要怎么做？

协调沟通，对症下药开方子

历史遗留问题牵一发而动全身。2021 年，《梧州市集中化解不动产登记历史遗留问题专项行动工作方案》（梧政办发〔2021〕92 号）印发后，梧州市立下了2022 年底前基本化解历史遗留问题的“军令状”。房屋超土地红线范围、房屋未达到竣工验收条件、司法纠纷这些因素都有可能阻碍不动产的正常登记。梧州市虽然已经解决了一部分历史遗留问题，但想到应如何以最少时间、最低成本、最大效果地疏通这些堵点，玉凯便心事重重。

化解历史遗留问题既无方向又无依据，更没有现成的方法。玉凯说：“在解决问题之前，我认为更重要的是要有解决问题的担当。”只要一有空，玉凯就带着同事们往项目现场跑，一次次地了解问题，项目缺了什么，他们就想办法补什么，一心想着尽快让群众拿到不动产权证。

2013 年，严先生的家人买下了皇朝福邸小区的房子。该小区是由梧州市某公司开发建设的，2016 年就交房了。然而，让严先生没想到的是，此后的几年里不动产权证迟迟办不下来。原来，该开发商不仅有违建行为，还与施工方存在法律纠纷，从而导致了后期竣工验收备案无法进行，业主也就迟迟未能办理不动产登记。

知晓这一线索后，玉凯积极地采取市区联动、部门协作的办法来解决。玉凯表示，皇朝福邸小区不仅不动产权证办理难，追责也难。“实质上，开发商的资金链已经断裂了。这件事要走司法途径，那么按照规定来讲，还要等司法部门处置完案件后才可以办证。业主们拿到证的时间又拉长了，事情还是没解决。”2021 年，玉凯与同事多次与住房城乡建设局、税务局召开协调会，最终一致决定采用“证缴分离”的方式来容缺竣工验收备案表，同时，由业主缴纳个人承担的税费，开发商拖欠的部分由税务局统筹追缴。最终，该小区符合规划核实住宅部分的不动产登记终于办了下来。“等了六七年，总算拿到不动产权证书了！”在领取不动产权证书的现场，严先生激动不已。

类似的问题也出现在农机楼小区。这个小区建成于20 世纪90 年代，虽然已经办理了房产证，但土地使用权证一直未能办理。究其原因，其开发商已经灭失，业主在补缴土地出让金上也存在分歧。一些业主认为应该按照购房时的标准来缴纳，另一些业主认为应该按当下的标准来缴纳。补办土地使用权证涉及多个部门。玉凯说：“还是要靠协商。我们和业主召开了好几次商讨会，提醒他们不同方案的利弊，需要准备哪些材料，好让后续的工作更快一些。”最终，该小区可按照购房时的标准来补缴土地出让金，尽可能地照顾到了不同业主的意见，历史遗留问题也得以化解。

用玉凯的话说，化解历史遗留问题便是对症下药，一个小区，一个方子。

善于作为，“容缺承诺”找路子

“我从业20 多年了，要求我们加快办证速度的情况见了不少，第一次遇到让我们‘慢点办’的。”谈到已经基本化解的红岭一号三期历史遗留问题，玉凯感慨万千。梧州市的红岭一号一期、二期、三期小区，2017 年已经交房，但是直至2021 年中旬，三期的不动产首次登记仍迟迟无法办理，业主们无法拿到不动产权证，这给业主们造成了极大的不便。

红岭一号三期小区的开发商未能提供完整的房产验收材料，是导致不动产权证无法办理的主要原因。房产验收的工作涉及三期小区人防、消防、水电网的接入等问题，玉凯与同事们按照早先的“容缺制”做法，优先给部分业主办理不动产权证。可是，令玉凯万万没想到的是，此后，业主里竟然出现了反对的声音。

“先发证后补材料”，明明是一件惠民的好事，为什么会有人反对呢？作为整个登记流程的终端部门，玉凯也有些无奈。原来，红岭一号三期小区的人防、配套设施未完善，房屋局部质量等问题还未解决，部分业主希望开发商能够在解决相关问题后再办理不动产登记。玉凯与同事们得知情况后，多次到街道社区、开发公司了解情况，与业主代表一起沟通、商量方案，一坐就是几个小时。

玉凯说：“在红岭一号三期小区，我们把方向放在了同步推进上。一方面做好业主解释工作，告诉业主并不是办证后对房屋局部质量问题和配套设施完善问题就不管了，消除业主的顾虑，另一方面在工作方案中列明相关工作的责任单位，报请梧州市自然资源局和梧州市人民政府帮助协调相关职能部门继续完善配套设施、竣工验收等工作。这样既满足一部分业主想办证的迫切需求，又不忽视一部分业主关注的质量和配套设施问题，我们相信反对的声音会慢慢退去。”本着尊重历史和解决群众实际问题的原则，2020 年，梧州市自然资源局、住房城乡建设局等相关职能部门共同推进，责成开发商加快项目建设，加紧按基建程序申请办理相关验收手续。玉凯介绍，如果开发商违反承诺或者未在承诺期限内补齐材料，他们将被记入不动产登记失信行为记录表，今后也不能再以容缺受理的方式申请办理不动产登记。2021年年底，红岭一号三期小区顺利办理了不动产登记，建设工程消防验收意见书、建设工程质量监督报告等必要登记材料也在陆续补办当中。

截至2022 年7 月底，梧州市不动产登记中心共为9 个小区6 278 套住房办理了不动产登记，化解不动产历史遗留问题比例达55.3%。玉凯表示，每一处问题都有各自的特点，他们采用“成熟一宗解决一宗”的思路，能解决的尽量解决。在采访过程中，玉凯还展示了银宇大厦的解决方案。银宇大厦存在超出土地红线范围问题，玉凯和同事们创新性地提出以“处罚与不动产登记分开办理”的形式来办理不动产权证。目前，银宇大厦的解决方案仍在进一步协商当中。

随着梧州市“交房即交证”常态化和营商环境的不断优化，梧州市基本上避免了新的历史遗留问题产生。谈到化解历史遗留问题的下一步工作，玉凯充满了信心：“我们打算制作化解历史遗留问题的路线图，以时间节点来‘倒逼’工作，再多发几本证，解开市民群众的心结。”

一本产权证，牵动万家心。面对错综复杂的历史遗留问题，玉凯不是去绕开，而是勇于担当，去击碎困难，遇到一个问题就努力探寻解决的办法，成熟一宗案例便化解一宗案例。现在，玉凯及其同事在化解不动产历史遗留问题的道路上，为了群众手中的“红本本”，仍在无止境地探索着，行动着，实现着……