基于GIS技术的房产测绘系统设计与实现

崔飞飞

(陕西国防工业职业技术学院，西安 710300)

房产测绘管理是房产行业中的重要工作之一。随着我国城市建设水平的不断提升，房地产行业也飞速发展，传统的房产测绘方法已经无法满足现代城市发展的需求，这就需要在房产测绘系统中引入现代化的方法和技术，以此来更好地分析并解决房产测绘过程中遇到的问题，使管理变得更加科学高效。传统的房产测绘方法逐渐朝着信息化方向发展，其中GIS技术越来越先进。GIS技术在房产测绘系统设计与实现中发挥了巨大作用，使得房产信息的采集、分析等方面的自动化程度更高，为我国房产行业的发展提供了重要的信息数据资源。

1 GIS技术

GIS是地理信息系统(Geographic Information System或 Geo-Information system)，也被称为地学信息系统。地理信息系统是专门处理空间数据的计算机系统，以采集到的地理相关数据为基础，在计算机软件系统和硬件系统的辅助下与系统工程和信息科学理论相结合，科学合理地分析地理空间数据的内在联系，为建筑管理和决策提供有价值的信息数据。一般来说，GIS是综合分析并处理地理空间数据的一种信息技术系统，可以分为人员、软件、硬件、数据和过程5个部分。GIS中最重要的是人员，人员负责程序开发及调试，开发人员定义GIS中被执行的各种任务程序，这对GIS的正常运行是极其重要的。软件不单指GIS系统软件，还指其他应用程序，如各种数据库、绘图软件、影像处理软件、数据统计软件等。硬件指计算机的硬件系统，硬件性能影响着GIS软件系统处理数据的效率及数据的输出方式。数据要具有一定的精确性，这对地理空间数据的分析结果具有重要作用。过程方面GIS要求定义要明确，结果具有可验证性。

2 房产测绘系统

房产测绘是专业测绘中的一个分支，房产测绘主要是指用专业的测绘仪器、测绘技术和方法对房屋及与房屋相关的土地进行测绘，房产测绘的内容包括房屋或土地的形状、位置、质量、数量等。房产测绘分为两种方式：一是房地产基础测绘。这种测绘方式是在一个较大范围的区域内建立房地产平面控制网，得到地产的基础图纸，也就是房地产分幅平面图，其对测绘人员的技术水平、测绘经验、测绘仪器、测绘单位的资质水平要求较高。二是房地产项目测绘。主要是指在房地产开发管理、经营管理中测绘房地产分层分户平面图，房地产项目测绘与房地产的开发、拆迁、交易等活动紧密相连，对房地产行业具有重要作用。在房产测绘系统中引入GIS技术可以更好地保证测绘操作体系的良好运行，为人们提供更好的服务。基于GIS技术的房产测绘系统主要由基础测绘管理、面积测算分摊等模块组成，具体见图1。

图1 基于GIS技术的房产测绘系统功能模块组成Fig.1 Real estate mapping system function module composition based on GIS technology

3 房产测绘存在的问题

房产测绘技术不断进步，尤其是计算机信息技术的发展使房产测绘向着信息化方向发展，房产测绘实现了网络化、信息化。房产测绘的信息化表现在以下几个方面：其一，测绘仪器较为先进，如激光测量仪、电磁波测距仪、液体静力水准仪等，这些仪器与计算机相结合，使测绘数据采集更加便捷高效。其二，房产测绘在计算机制图软件的辅助下实现了无纸化办公模式，电子档案使得数据资料更完整、更安全。各项工作都在房产测绘系统中完成，数据信息实时共享，优化了工作流程，提高了测绘效率。但是目前房产测绘还存在一些问题，如测绘人员专业水平不高，传统的测绘工作劳动强度较大等，这些问题不利于房产测绘系统的设计与实现。

一是测绘行业法制建设有所欠缺，缺乏统一的行业标准。目前，我国房产测绘行业还处于发展阶段，各个地区的测绘水平有较大的差异，地区之间测绘水平的不均衡导致整个行业难以形成统一的规范和标准。测绘行业相关法律法规还不完善，责任制度不明确，实际测量过程中容易出现违规情况，导致房产测绘发展受到阻碍，给后续监管等也带来许多问题，不利于行业的良性发展。

二是房产测绘各部门独立运作，缺乏联系，容易形成“信息孤岛”。房产测绘各个部门之间都有各自的工作，部门之间交流较少，信息传递与信息共享方面缺乏有效的交流沟通，导致信息传递不出去，部门之间容易形成“信息孤岛”，有的部门已经完成的工作可能其他部门再重复做，工作无法做到统一有序，浪费了人力物力。当测绘过程中出现问题时，工作人员由于缺乏及时的沟通，无法调用合适的资源进行处理，导致问题难以得到妥善的解决，如在对同一房屋或空间进行测绘时，各部门缺乏信息交流和共享，出现一点小问题就容易导致数据的偏差性较大，出现同一所房屋的数据前后不匹配的现象。房产测绘各部门之间缺乏及时有效的沟通，降低了房产测绘工作效率，给自身带来了不良影响。

三是房产测绘专业人才缺乏，测绘技术整体水平有待提高。为了更好地促进房产测绘行业的创新与发展，应使房产测绘与信息化技术相结合，如基于GIS技术的房产测绘系统的设计与实现，大大提高了房产测绘效率。要合理对测绘过程进行人员配备，确保各部门人员具备一定的信息素养能力。我国房产测绘行业目前处于起步阶段，从事房产测绘的人员技术水平相对较为欠缺，专业素养还有待提高，信息素养能力偏低，无法适应房产测绘工作模式，在工作中不能很好地将信息技术与房产测绘相融合，对GIS、RS等信息系统掌握程度还有待提高，信息化技术人才配置不够完善，使房产测绘行业难以得到创新发展。

四是房产测绘行业资金投入不足。部分城市更注重城市化建设，将大量精力放在经济建设方面，对房产测绘的重视程度不足，没有充分认识到房产测绘在城市化建设过程中的重要性，对房产测绘行业资金投入不足，导致房产测绘系统设计难与信息化技术相结合，房产测绘行业与信息技术产生脱节现象。由于资金缺乏，导致房产测绘系统设计落后，缺乏完善的组织协调功能，无法共享数据信息资源，人们理解信息存在偏差，信息传递不一致，影响了工期进度，降低了房产测绘效率。

4 基于GIS技术的房产测绘系统设计与实现

4.1 设计原则

基于GIS技术的房产测绘系统在操作方面要尽可能简单，充分利用地理信息系统的便捷性与高效性，自动生成所需图纸，节约房产测绘时间，提高房产测绘效率。基于GIS技术的房产测绘系统生成的图片要具有一定的关联性，传统的房产测绘系统在这一方面较为欠缺，导致对后续的附图查询及管理产生了影响。传统的房产测绘系统中，如果发生意外情况会导致数据丢失，如计算机故障、停电等，数据找回过程中需要耗费大量的人力物力，基于GIS技术的房产测绘系统应支持数据备份功能，将数据自动存储到云端，即使遇到特殊情况数据也不会丢失。房屋面积公摊计算与管理是一项非常复杂的任务，要利用GIS技术建立完善的房屋面积公摊计算方法，按照国家标准将计算过程体现在房产测绘系统中，便于数据查看。

4.2 功能设计

房产数字化测图系统的设计。工作人员利用先进的测绘仪器对房产信息或相关地形图进行采集，并对这些图像进行分析，建立房产信息数据库系统。要考虑与其他软件的兼容性，使其他软件可以将图像信息导入到系统中，确保系统能够快速将图像信息输出。

项目测绘子系统的设计。项目测绘子系统主要是对房产测绘过程中的房产面积进行分摊计算，进行项目测绘子系统设计时，可以将整栋楼作为一个单元，将房屋信息传输到系统中，再通过计算机及其图形设备的编辑功能对分层图进行设计和完善，使其具备房产面积测算功能。

图形编辑子系统的设计。图形编辑子系统要能够实现图像的绘制，要将采集到的图像或工程图纸传到系统中，利用图像编辑功能对其进行设计和调整，将房产的各个房屋标注公用面积，便于分摊面积的计算。图像编辑子系统要满足生成分成图和分户图的功能，实现对面积的计算。

4.3 界面设计

房产测绘系统的界面设计应满足不同单位或部门的需求，技术人员在系统界面上要结合房产局、房产档案管理部门的基本要求进行设计，根据实际情况，使界面操作简单方便，突出系统功能的实用性。技术人员应根据各部门的工作特点和习惯对系统浏览界面进行设计，在键盘操作上尽可能简化步骤，使用户利用鼠标就能高效进行操作，提高工作效率。

4.4 功能实现

精准的实时定位技术对房产测绘具有重要作用，利用GIS技术对土地进行实时测量，可提高房产测绘效率和质量。技术人员将测绘仪器和设备采集到的数据信息输入到系统中，系统对这些数据信息进行检验和分析，保证数据信息没有偏差。GIS技术在房产测绘系统中对测量数据进行统计、浏览及输出，还可以高效完成地籍信息的计算。

GIS房产测绘系统功能采用C/S系统来实现，C/S系统即客户机/服务器模式，是一类按新的应用模式运行的分布式计算机系统。Oracle9i是功能实现的关键软件，是基于服务器端的数据托管平台，它能够对系统数据进行准确分析，具有智能化、可靠度高、高伸缩性等特点。系统客户端利用VC++6.0开发环境完成对图像数据的完善工作。以ActiveX数据对象链接服务器端的数据托管平台，实现对测绘工作过程中各项数据信息的存储与输出。ActiveX数据对象还可以对服务器端的数据进行读取，利用GIS技术可以实现图形与属性的双层检索，这为房产测绘系统的设计与实现提供了方便。GIS技术应用到房产测绘系统中大大提高了工作效率，降低了测绘工作的人力成本。

5 结语

目前，我国房产测绘行业受人员、技术、系统等因素的影响还存在一些问题，基于GIS技术的房产测绘系统的设计与实现可以解决这些问题，提高工作效率。基于GIS技术的房产测绘系统是强大的数据分析与管理工具，应加大对GIS技术的研究力度，将GIS技术应用到房产测绘系统中，以满足房产行业发展需求，这对促进我国房地产业的快速发展具有重要作用。