海岛城市更新策略研究——以嵊泗旧城改造为例

宋超俊 ，刘贤仕 ，刘 斐

（1.杭州市规划设计研究院，浙江 杭州 310012；2.杭州城市规划设计咨询有限公司，浙江 杭州 310012）

0 引言

随着我国城镇化快速发展，城市建设已从增量时代转向存量更新阶段。各地通过产业结构调整、公共要素提升、城市社区更新等手段，推进城市更新和发展，并以此形成城市更新改造的多种样本和模式。

长期以来，嵊泗旧城一直属于嵊泗发展的灰色地带，老城更新缓慢，环境问题突出。新老城面貌差别显著，空间发展不均，城市改造迫在眉睫。随着新城拓展，传统旧城的城市功能得以疏解，为此，旧城改造具备前提条件。基于此背景，本文探索海岛类小城市的更新改造方法，以嵊泗海岛旧城改造为例，总结老城区街巷结构与特征，挖掘海岛城市特色与价值，尝试应对该类城市更新的诸多问题，探讨应对方法，为此类项目提供参考。

1 城市更新概念和发展历程

1.1 概念

“城市更新”是对城市中不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。城市更新的类型是多样性的。通常将城市更新的方式分为再开发、整治改善及保护3类。

“有机更新”源于吴良镛院士的总结：“所谓有机更新即采用适当规模、合适尺度，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，不断提高规划设计质量，使每一片的发展达到相对的完整性，这样集无数相对完整性之和，即能促进北京旧城的整体环境得到改善，达到有机更新的目的”[1]。可见，有机更新突出了适宜性和持续性。

“微更新”以有机更新定义为背景，加入“微”的限定，对更新的定义进行延展。“微更新”主要指通过小空间的更新激活大区域的活力，强调小规模和精准化的改造。

1.2 发展历程

我国城市更新发展至今，在提升居民生产生活、促进产业转型升级、改善职住空间品质等方面取得巨大的成就。城市更新在不同阶段承载着不同的历史使命。

新中国成立初期至改革开放前，受经济水平制约，旧城发展以“填补式”为主，环境治理和危旧房改造成为当时的重点，如北京龙须沟改造、上海肇家浜棚户区改造、南京内秦淮河整治等。该阶段城市更新以政府主导的局部修补为主。

改革开放后到20世纪90年代，我国从计划经济向市场经济体制转变，市场力量介入城市更新，北京、上海、广州、合肥等城市开展了大规模的旧城改造。该阶段城市更新规模较大，突出对居住环境和基础设施的更新。

20世纪90年代开始，我国进行了财税管理体制和城镇住房体制改革，各地展开了大量的探索，如上海世博会驱动江南造船厂再开发、北京798艺术区更新、上海田子坊创意区更新等。后工业城市的产业结构调整、城市功能结构转型、土地区位与级差地租作用以及城市社会空间和人口空间重构，为这一阶段的旧工业区更新提供了重要动力[2]。可见，土地有偿使用和住房商品化改革，为旧城更新提供了强大的政治经济动力。

在当前发展背景下，以内涵提升为核心的“存量”“减量”规划，已经成为我国空间规划的新常态[3]。城市更新向深层次和多维度发展，如上海的社区微更新、深圳的趣城计划、三亚的城市双修等。城市更新从单一维度向多维度转变，强调以人为本，汇聚力量，实现城市内涵发展。

我国城市更新从最初的解决城市居民基本生活环境和条件问题，到今天强调以人民为中心和高质量发展的转型期，强调城市综合治理和社区自身发展，呈现出多种类型、多个层次和多维角度探索的新局面[4]。

综合城市更新的发展历程，在新发展背景下，面对小城市旧改动力不足和资金困难等问题，首先应梳理城市更新在价值和效益上的逻辑关系，注重更新手法的多样和多方利益的均衡，实行精准化改造，从而实现可持续的旧城改造。

2 嵊泗旧城价值挖掘和更新路径

2.1 价值评价

从地理位置、地形特征、历史沿革、空间肌理、社区生活5个维度建立对旧城进行价值评价。空间肌理着重从旧城街巷尺度、坡度、界面3个角度展开分析。

1）地理位置 嵊泗县位于杭州湾以东，是舟山群岛最北部的海岛县。在我国12个海岛县（区）中，仅有包括嵊泗县在内的4个县中心城区没有公路与大陆联通，保持了海岛半封闭特征。

2）地形特征 三面环山一面海，山海关系较好。通过GIS对高程、坡度、坡向进行分析，旧城区块整体属于山岙地形，西南、东向地势较高。房屋大多建于坡度25°以下，坡向整体以北向为主，山海关系较好。

3）历史沿革 行政与文化的源点，体现历史的脉络。源起岙口村落，最早记载于北宋熙宁六年（1073年），为北界村，依地势而聚居；清末民初逐步形成小规模集镇；1956年菜园镇着手进行有计划建设；1985年全镇所有街巷正式确定命名；进入新世纪，城区面积扩大，县城新老城区格局形成。

4）空间肌理 历史发展中有机生长，承载岛城记忆：①对比强烈的空间肌理特征，新老城区以海滨路为界，空间序列、肌理、尺度、高度对比强烈，新城城市空间秩序井然、多层为主，旧城高密有机、低层为主；②外街内巷的旧城空间格局，旧城外街尺度适宜车行，秩序井然，支撑老城区整体空间结构，内巷不规律、狭窄局促、纵横交错，形如毛细血管，复杂如同迷宫（见图1）；③历史发展中自然生长的肌理，旧时百姓聚居以里巷为主，繁衍汇聚自发形成渔港山镇的空间肌理，建筑依山势布局，错落间隔，临街一侧体量较大、排列紧密，山体一侧体量较小，松散有致。老城的街巷有着典型的山地特色，大部分宽度介于1～3m，断面宽高比介于0.1～0.6，尺度变化有致，带来亲切宜人的空间感受。街巷类型取决于地形坡度，大致可分为平坡型街巷、坡道型街巷、梯道型街巷3种。宽窄不一的街巷，带着细微转折，形成变化多端的街巷空间体验，街巷空间是当地传统空间和风貌的集中载体。

图1 嵊泗旧城街巷肌理特征（图片来源：作者自绘）

5）社区生活 县城人口集聚，延续生动鲜活的市井生活。老城是嵊泗城区人口核心承载空间，是传统市井生活区，老城在历史发展中产生许多具有重要意义的场所空间，构成了老城生活记忆的载体，包括不可移动文物、历史建筑、传统街巷，以及承载市井生活气息的老店、石屋等。

2.2 更新路径

基于老城优质的山海关系、特色的街巷肌理、丰富的市井生活，建立由诉求到行动、由价值到效益、从布局到实施的总体思路，将改造路径概括如下：①划定更新单元，通过对各片区的特征价值、现实诉求和已有规划展开分析，划定更新层次和范围；②确定更新模式，结合经典案例，从可操作和可持续的角度，提出微更新、拆除重建、保护更新、设施更新4种改造模式；③开展改造计划，针对不同的物质对象，匹配到单元和地块，实施复兴老街、美化家园、完善设施和街道公园四大计划。

3 嵊泗旧城更新模式分析

城市更新涉及多个层面，在市场机制下，统筹前期规划与后期运营，形成资源增值和利益平衡，是改造成败的关键。针对各地块基本特征、主要问题、功能导向等，采用多元化的方式，实施精准改造。将老城划分4类更新模式区，不同的模式匹配到不同的更新单元和地块。

1）微更新 适宜区域为旧城的主街巷，改造模式借鉴上海微更新改造经验，以渐进式小规模的社区整治改造为主，包括社区居民建筑、院落、立面、街巷、公园、停车场地等。通过精致细微的项目计划，实现快速决策、精准实施、以点带面，达到社区环境的综合提升。运行模式以政府资金投入为主，牵头组织改造，协调各方利益。在这种模式下，回应了社区原住居民的基本诉求，提升了地区整体环境和空间价值。

2）拆除重建 适宜区域为集中连片的危房区，此类区域建筑破损严重，危房集中，安全隐患大。通过整体拆除重建，可更好地提升老城活力，匹配地块区位价值，促使老城品质化提升。运行模式由政府组织招标，主导拆迁谈判和安置补偿，选择品质开发主体作为改造活动的投资方。

3）保护更新 适宜区域为历史资源和传统建筑集中区，该区域反映了老城的演进和发展，也是旧城未来品质化发展的关键优势。运行模式由政府主导共建运营，牵头业主成立合资公司，以整租方式引入品质运营商进行整体运营。在这种模式下，可快速树立文化标杆，培育空间价值。

4）设施更新 适宜区域为老城学校、医院、公园等设施，对该类设施需进行修建、改建、扩建等不同策略，并匹配相关指标要求。该模式可由政府牵头组织改造，协调各方利益主体。运行模式由政府负责政策制定、规划研究，由政府出资建设或结合周边城市更新项目捆绑建设。

4 嵊泗旧城更新策略

基于对嵊泗旧城更新模式的分析，拟定复兴老街、美化家园、完善设施和街道公园4类改造项目和建设时序。

4.1 复兴老街

街巷是老城居民生活和交流最重要的空间载体，是复兴老街的前提。分析老城街巷整体格局、等级体系、街巷特征，从而更具针对性地提出改造方向。根据街巷梳理结论，选择重要性或特征性最突出的街巷，以“社区生活、风貌提升、文化展示”为主要导向，延续传统街巷空间尺度，保留原住居民生活轨迹，保护、修复传统历史建筑，利用传统建筑院落及转角空间，打造特色节点与公共空间，增强街巷吸引力。

4.2 美化家园

保护原生态的空间肌理，避免大拆大建。建筑改造按区域传统风貌规定风格、体量、高度，体现自然地域和人文特征，并从立面、庭院、屋顶等方面分别提出具体改造措施。对住房建筑质量进行排查，拆除违建、临时性建（构）筑物、危房等；对破损、色彩脱落、脏污墙立面进行整修；通过主题墙绘方式凸显海岛特色；美化整理院墙、院门以及庭院入口；对“蓝屋顶”及质量较差的屋顶进行拆除或翻新。

4.3 完善设施

基于现状问题研究，根据规划指标要求，提出公共设施更新计划和基础设施提升计划。重点改善社区办公、文体教育等方面。结合地块开发布置地下停车场，利用拆改空间设置地面停车位，从而缓解老城停车问题；借助建筑拆改评价和街巷可达性分析，挖掘可拆改场地空间，增设非机动车停放区。配备消防摩托等小型化消防设施，以应对传统街巷尺度下的消防问题，并增设社区微型消防站。

4.4 街道公园

对基地空间进行梳理，结合问卷调查，提出重点街道打造和公园绿地整治计划。重塑沙河路步行街，恢复历史记忆的景观水体；设置分时段交通管制措施，保障步行优先；鼓励沿街商业外摆，提升商业街区活力。改造主要道路，提升环保、防尘、降噪效果；采用低影响策略改造山体公园，修建登山栈道和休憩场所，对山体景观环境进行设计。

5 结语

城市更新是存量发展阶段我国空间规划面临的主要任务。在对嵊泗老城的改造探索中，基于城市更新理论和实践研究，以老城价值发掘为基础，对街巷空间进行重点分析，确定整个旧城改造的分类分区，匹配不同的更新模式和实施路径。探索多主体参与、多部门协同多类型项目布局、分阶段推进实施的改造方案，从而实现旧城改造的可持续性，也为未来的海岛类小城市的更新改造提供参考。