保护或开发：历史地区城市更新的“破局”思考——以深圳沙井地区城市更新为例

吴婷婷，杨 廉

（华南理工大学建筑设计研究院有限公司，广东 广州 510640）

0 引言

我国城镇化取得了巨大成就，已逐步迈入发展较快的中后期，在城市面貌日新月异的同时也伴随着老城的激烈变化，存量提质改造和增量结构调整已成为城市建设新常态。历史文化保护已成为社会各界的广泛共识，住房和城乡建设部于2020年进一步强调在城市更新改造中必须加强历史文化保护。从过去“加快旧城改造步伐”，到现在逐渐放缓，从“拆改留”到“留改拆”，从“破旧立新”到“护旧立新”等理念的更迭，都反映了对城市更新内涵提升的认知。城市更新应统筹兼顾经济、生活、生态、安全等多种需求，解决发展过程的不平衡不充分问题，促进高质量、可持续发展，建设一个宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性的城市（田永英，2021）。

早期城市更新主要通过技术手段解决城市的物质环境问题，但是缺乏对经济、社会等方面的综合考虑，结果不但未能取得预期效果，反而造成了新的问题。实践要求既不能一味地刻板保护和历史复刻，又不能急功近利地推倒重来，应通过合理的对象认知、空间管制、实施机制来延续与优化社会、经济、文化、产业关系，在优先完善基础设施和公共服务配套的同时实现城市新旧关系的融洽，改善人居环境，永续城市记忆，延续传统特色和老城活力，整体协调城市空间，促进可持续生长。

1 历史文化地区城市更新的困境

1.1 “一保则死，一改就乱”

城市历史环境和传统风貌保护在城市更新改造过程中矛盾尖锐，日益成为我国新常态下城市建设的关键问题。在实践中，存在“一保则死，一改就乱”的两种极端现象。“保死”是对待历史地区及建筑像文物一样供起来，成为“冻结式”的保护；“改乱”则是在经济利益的推动下过度开发造成建设性破坏，大面积拆迁或改造后历史遗迹和格局不复存在，出现全面商业化或面目全非现象。无论“保死”还是“改乱”，其结果都可能在不同程度上改变原有的社会结构关系。

1.2 “保死”：资金困局与程序束缚

缺乏维护和修缮的历史街区面貌陈旧、设施落后、经济萧条、环境恶劣。建筑年久失修自然衰败，无法满足现代人居环境需求，与新的生活方式相冲突，或被忽略、蚕食，或随意搭建改建，比比皆是。历史保护的难点是资金筹措问题，保护与修缮老房子需要巨额投入，通常比新建的费用更高昂，并且需要经历漫长的精细修复过程，时间和金钱的投入成本巨大。政府主导的公共资金很难实现大规模的修缮，即便物质形态被保护下来了，如果无人使用和维护，依然会沦落为没有生命的摆设，物质环境的衰败不可避免，整体机能也会逐渐退化。

1.3 “改乱”：市场逐利与文脉断裂

追求细节和品质的微更新是现在普遍推崇的老城有机更新方式，或由政府主导或市场参与，但整体改造在一些大城市中心区还普遍存在，面对具有保护与开发双重问题的旧城更新，市场开发主体参与的首要动力还是强调“投入—回报”的经济可行性。大规模更新容易忽视历史格局的延续和建筑风貌的推敲，对地区长期发展过程中形成的景观氛围和个性特征造成损害。城市与过去的关联性被割断，可识别性和归属感下降。

2 保护与开发矛盾的城市更新要点

在具有特定历史风貌的地区城市更新中，本身可能不是具备文物属性的历史文化名村或历史文化街区，但其中存在一定的历史风貌建筑及线索，甚至可能包括一些不可移动的文物建筑。对待这类地区的更新改造，需要重点关注以下3个方面：①公共政策的激励和引导；②在历史保护区引入多元主体参与，优化社会网络形态；③基础设施、公服配套等公共要素的优先考虑。

2.1 公共政策优选

历史文脉价值与土地资源效率的兼顾是涉及历史保护存量更新的关键性难题。经验表明，政府主导利益分配的一元开发模式难以有效应对大规模的城市更新，因此充分调动市场发挥资源配置功能的多元主体开发模式是必然的选择，通过适宜的政策路径引导各个主体充分竞争、合作博弈，使文脉保护、土地资源和空间环境得到优化提升。在严格保障公共利益的前提下，新旧空间联动机制可以有效地激活市场运作的积极性，主动平衡保护与开发的空间矛盾、社会矛盾、资金矛盾。可采用容积率转移、容积率奖励、开发捆绑、税费优惠等灵活多样的政策优化投资环境，激发市场活力。一方面对企业参与更新建设起到激励作用，另一方面也激励社区居民发挥咨询和参与的作用，成为城市更新的重要角色。

2.2 社会形态优化

产权置换的发生在一定程度上使得保留范围内原有的社会关系瓦解，新的社会关系被重塑，即使保留了分散的产权，但历史活化和商业发展可能促使原来的居民搬离，新的经营主体进入。但原住居民对于历史住区的情感联系、历史环境的集体记忆、传统文化的氛围营造具有不可替代的作用，如何在城市更新的背景下留住原住居民，使其成为保留建筑的使用者，是一种积极的探索。例如将一部分保留建筑交给回迁社区居民及新社区居民使用，承载公共服务配套功能，在一定程度上保留社区生活的原真性。从发展观来看，加入新的使用者、培育新的原住居民与新的地方文化也是必然的结果，引导创业青年、多元企业等入驻，发展新型业态，扩大社区利益共同体，实现社区网络的修复和新型文化的复兴。

2.3 公共要素优先

城市更新是一项涉及公共利益的事业，政府需要严格把握更新改造的大方向，防止各种投机行为对历史地区不可逆的破坏，同时也要充分吸收多元主体的意见促进以人为本，实现城市发展需求的基本目标。满足相应的公共要素配置是城市更新的基本前提，这是更新过程中必须优先保障的部分，在此基础上，协调商业利益以及原住居民之间的利益。存量发展背景下，城市更新中的公共要素主要关注基础设施、公共设施的历史欠账以及开放空间、绿色环境等，通过开展评估，明确地区的物质性和非物质性公共要素需求。

3 兼顾保护与开发平衡的城市更新思考

3.1 规划背景

深圳沙井大街片区地处珠江口东岸、深圳市宝安区沙井街道，位于粤港澳大湾区的环湾一线地区，是深圳西部中心的核心区之一。沙井古墟是深圳现存历史最悠久、规模最大的广府聚落，是大湾区蚝文化和海洋文化的发源地和传承地，在历史的演变中，形成了“村墟结合、河街串墟、七坊并立、梳式布局”的整体格局。由于城市化进程中对于沙井古墟历史风貌区长期采取“弱保护”“自生长”的态度，传统历史风貌居住建筑破败、社区公共基础设施严重老化，古墟整体人居环境已经不能满足现代生活品质的要求，本地人口空心化，青年人口流失严重。

沙井大街片区城市设计范围面积约3km2，其中拆除重建区面积约1.4km2，沙井古墟历史风貌区面积约23hm2。古墟不属于历史文化名村或历史文化街区，活化利用和改造的空间较大，风貌区核心保护范围包括24处不可移动文物、2处历史建筑，总建筑面积约24.4万m2。面对沙井古墟衰落的现状事实和历史文脉的深厚基底，以及历史遗产存续和城市人居环境提升的挑战，城市更新方案着重思考片区新旧有机融合的更新改造模式，以古墟内外功能相辅相成、空间风貌协调的一体化空间方案为核心目标，建立片区的规划结构、功能安排、交通组织、开放空间等系统。

3.2 “功能—容量—形态”一体化的更新模式

规划方案提出“功能交织—容量交换—形态交互”一体化更新改造模式，以公共环境整治和服务设施完善为先导，促进新旧空间协同、新旧人群共融、新旧文化共彰。

通过合理的功能策划与运营考虑，引入商业文旅之外的在地功能，将沙井古墟与拆除重建区内的公共功能相互交织。例如在古墟内置入公服配套、公园绿地，让古墟成为新区的附属公服配套区；在拆除重建区渗透与古墟文化一脉相承的主题商业及文化设施，让新区成为古墟的功能扩展区和历史价值的提升区。通过功能的内外交织和连接，使本地居民与外来人口更好地交流与融合，让原本的“宗族圈”走向更加多元和开放的“社区圈”。

沙井古墟内由于产权统一便于整体改造和运营，在相关公共政策的鼓励支持下，可由政府出资对包含历史建筑的成片建筑群进行一次性改造，作为廉租房或经济适用房，纳入社会住房保障系统；也可以交给市场改造为支持未来创新创业发展的青年公寓用途。最终使沙井古墟成为具备社区端、消费端和生产端的多元复合功能业态。

将沙井古墟与拆除重建区进行公共要素相关的容量交换，让开发强度、开发布局适度平衡融洽。基于历史保护和城市更新的经济测算，规划区的建筑总量有明确的门槛需求。若将保留区和重建区简单地对待，则不利于城市功能和形态的互动。该片区规划人口规模约14.4万人，规划核算非独立占地分配量约13.8万m2，包括管理服务、文化娱乐、体育、教育、医疗卫生、社会福利、交通、市政等设施。在满足设施服务半径的原则下，将其中约7.7万m2非独立占地公服设施置入古墟（见图1）。通过古墟局部建筑改造形成社区公共服务核，在邻里、教育、健康、治理等多个方面打造共享未来社区，成为高品质的美好人居示范。在一定程度上维持历史街区社会网络的相对稳定，在防止过度商业化蔓延的同时增强人们对历史保护的注意力和参与度。

图1 古墟社区公共服务

风貌协调与创新是具有历史话题的城市更新难以回避的问题，以新旧空间形态交互的手法促进新老空间共生，传承与外衍古墟历史建筑的符号与文化基因。沙井古墟具有鲜明的海洋文化特色，保留了诸多历史文化印迹。将传统的山海格局、村落肌理、建筑元素进行保留和提炼，创新性地应用到更新建造过程中，让古墟和新区在形态上相互呼应，使乡愁记忆得以延续。通过古墟局部建筑改造形成社区公共服务核，在邻里、教育、健康、治理等多个方面打造共享未来社区，成为原住居民的记忆之城和新居民的希望之城。

4 结语

存量发展时代城市更新需要积极探索可持续发展理念下更为恰当的模式，寻找从旧城旧村更新走向全面城市复兴的规划路径。探索“功能—容量—形态”相辅相成的高质量更新改造模式，可以使城市更新因历史保护和活化让社区功能更加完整，而城市更新的整体运作和资金筹备也让历史保护更有效。保护与开发的平衡使历史文化实现复兴、公共利益得到保护、地区价值获得升维。