不动产登记数据整合技术与流程研究

李鹏程

（沅江市自然资源局 湖南益阳 413100）

有关不动产登记的数据，在不动产实施统一登记制度实施前，由多个部门分别管辖，包括土地、房屋、林业、草原和海洋等部门，数据源标准数据库、存储方法、数据更新及历史问题，此前调节相应等级数据有所不同，导致不同部门获得的原始数据杂乱，需要大量人力和物力资源，以确保房地产数据库的全面整合［1］。

各省、市、县不动产登记实施中，面对的最大难点就是如何将这些分散的存量数据进行整合，以不动产单元为基本单位进行登记，建立支撑信息平台运行及信息互通共享的不动产登记数据库，而重中之重便是土地登记数据和房产登记数据的整合工作［2］。推行不动产统一登记制度不可或缺的基础工作便是对于不动产登记数据进行整合建库。

1 房地统一登记数据分析

不动产登记数据由不动产权利信息、权利人信息、不动产单元和登记业务信息4个部分共同构成。对不动产单元的房地统一登记主要内容包括其空间位置信息、逻辑幢、层数及户号等信息，由不动产单元构成楼盘信息的合集，而通过建立空间坐标关联，将宗地与房屋的自然幢进行关联，以宗地代码为建立关联的依据建立属性上的关联，最终实现宗地、自然幢、逻辑幢、层、户之间的有效衔接。

不动产登记数据中具有大量的属性信息，还有各类空间图形信息，且数据之间的关系复杂。特别是房地数据，不同时期取得的调查和登记数据具有数据内容繁杂、权属关系复杂的特征，而这些登记信息由于时间跨度长、历史关系复杂，存在缺失和错误问题［3］。另外，由于房产价值较高，还涉及权利的限制和提示信息，在数据整合过程中，不仅要确保数据库成果的规范性、准确性和继承性，同时，也要对登记信息的完整性和连续性进行全面的保证。

根据数据内容及性质，将不动产房地登记数据内容归纳为不动产单元数据、权属登记数据、档案数据3类数据。不动产单元是不动产登记、管理的对象，以不动产单元编码为载体，记录不动产单元从产生到灭失生命周期过程中所产生的所有权利登记信息［4］。因此，不动产单元数据整合是数据整合的基础与核心，不动产单元数据的质量关系到数据整合、数据管理与应用的成败。

2 数据整合工作内容

数据整合工作将是分散而非完整的，主要是通过整合不同数据组织、不同数据结构、不同语义、不同格式的土地登记数据，最终生成符合统一不动产登记要求的数据，完成一系列数据语义操作、数据建模、数据关联、数据补录等［5］。

通过对源数据库和目标数据库的数据字典分析，统一数据语义，消除房屋、土地登记、土地等数据库中同名异质、异质同名情况的具体方法（如图1所示）。将房地登记数据内容与《不动产登记数据库标准》中对应的数据内容逐项对比分析，编制字段对照表，形成完整的转换规则，最终将房地记录的数据转换映射到房地产数据库的相应内容，而逻辑关系重构操作称为数据模型转换。建立房屋和土地的空间位置与属性之间的关系，形成一个房地产单元，同时，将相应的房屋、土地权利登记信息与房地产单元关联起来，称为数据关联。统一数据的主要任务是补录一些可能无法从源数据系统中获取的数据属性。

图1 土地登记数据处理流程图

3 数据整合流程

不动产登记数据的整合一般包括先建立标准化的原始数据库，然后按照《不动产登记数据库标准》整合成中间数据库，最后建立结果数据库，支持平台的运行，进行不动产登记信息的基础管理。

收集房地产登记数据，包括地块、房屋测绘数据、房地产登记属性数据和档案数据，分析数据的完整性、规范性、一致性等，按照现行的房屋土地数据库规范，进行整理记录。并消除数据的语义、数据类型、小数位、计量单位不统一、同名异质和同质异名等问题，建立数据之间的相关性，形成一个全面的、规范的数据驱动［6］。对有序空间数据和属性数据，进行整合和关联，剔除冗余数据，补充信息，采集地块代码和房地产单元号，形成符合房地产登记数据库标准要求的中间数据库。根据不动产登记数据库标准的要求，形成不动产登记成果数据库。不动产登记图形数据集成流程图如图2所示。

图2 不动产登记图形数据整合流程图

3.1 数据分析

数据分析是按数据管理方式分阶段对土地、房屋登记数据的完整性、规范性、一致性、合法性等进行分析，并找出数据存在的主要问题，如缺少房地空间数据、缺少房地空间位置信息、已有土地数据坐标系未进行标准化、登记发证信息与客体不对应、房屋缺少楼盘信息、登记发证信息不完整等情况，分析数据的所有问题，并掌握数据的整体情况。

3.2 规范化整理

规范化整理是在地籍子区范围内，以宗地为单位，梳理建设用地使用权宗地信息、登记信息、抵押查封信息、权利人信息、档案信息等相关产权产籍信息；以户为单位，梳理房屋自然幢信息、楼盘信息、登记信息、抵押查封信息、权利人信息、档案信息；将宗地、自然幢空间信息落实到图上，并通过宗地代码、房屋编码、自然幢号、证书号、业务号等字段对应的房地信息建立关联关系，补充所缺失的必要信息，形成包括空间权籍图、登记档案信息和登记属性信息等内容在内的规范化的原始数据库，并将原系统中记录的已注销的权利信息统一转入历史库。

3.3 数据整合关联

数据整合关联是对基于分散登记的多源异构房屋、土地登记数据进行抽取、转换、关联、清理、补录处理，形成房地合一，图、属、档一体化管理的新模式。数据整合关联包括不动产单元空间数据、楼盘数据的整合，权属登记数据、档案数据的整合及数据之间的关联。将前期已整理好的宗地、自然幢的空间数据分别进行图层合并、冗余数据剔除、数据补录，形成规范的空间数据集，后经坐标转换、格式转换后建立空间和属性关联关系的工作被称为空间数据整合关联。

楼盘数据、权属登记数据整合关联是根据源数据与整合目标数据内容的对比分析，建立对应数据内容之间的映射关系，并进行信息抽取、转换，通过不动产单元号与不动产单元建立关联关系。

4 技术整合关键技术

4.1 ETL技术

ETL技术是将整合的数字资源进行抽取、转换、清理和装载的技术，是数据整合及数据规范化整理工作过程中所采用的核心技术，如图3所示。

图3 E TL技术流程图

4.2 数据落宗技术

过去，我国的房、地采用分开登记的模式，其中，土地登记是以宗地为基本单位进行登记，而房屋则是按照房屋的基本单元进行登记，大部分是以户为基本单位，且房屋数据与土地数据是分开独立隶属于两个不同的部门进行管理，分别记录不同的信息登记系统和数据库中。在实行不动产统一登记后，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，对于房产而言，不动产单元由宗地和房屋组成，因此，要实现不动产的房地统一登记，必须先进行宗地与房屋数据的空间关联，生成不动产单元，关联原有土地、房产登记系统中所保留的土地、房屋登记信息，这个过程也称为数据落宗，技术流程如图4所示。

图4 数据落宗技术流程

5 结语

本文对不动产统一登记的核心——房地数据一体化进行了详细分析；对于不动产登记中房地统一登记的登记内容、空间关系关联方式和建立空间关联的流程进行了详细的数据分析；对于数据整合的工作内容进行了细致的分解整理；对登记数据的处理流程进行了梳理，总结出一套较为完整、便捷的工作方式，避免了不必要的重复工作；对于数据整合中所用到的技术进行了解释说明，将数据整合中的重点技术进行详细的阐释。