老旧小区改造实践与城市更新思考

2022-08-18张翠娜王灵辉李若冰王刚夏赟于明阴雨夫石开明马晓辉路琦

低温建筑技术 2022年7期

张翠娜，王灵辉，李若冰，王刚，夏赟，于明，阴雨夫，石开明，马晓辉，路琦

（1.汕头大学工学院，广东汕头 515063；2.黑龙江省寒地建筑科学研究院，哈尔滨 150080；3.哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司佳木斯分公司，黑龙江佳木斯 154005）

0 引言

“老旧小区改造”连续四年写入国家政府工作报告，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议》提出，要加强城镇老旧小区改造和社区建设［1］。老旧小区作为存量城市的重要组成，是人们居住、生活的主要场所，是国家治理、城市治理的重要基本单元。老旧小区改造关系着居民健康福祉实现和城市有机更新进行。

老旧小区改造涉及改造设计、治理理念和功能复兴等多个方面。首先，改造设计内容与居民基本生活息息相关，是居民改造意愿实现的直接体现；其次，由于资金不足、管理缺失、产权特殊等原因，老旧小区的改造治理模式具有特殊性［2］，是其建管并重、长效运作的有力保障；另外老旧小区功能的复兴，是社区文化和社交活力的重塑与修复［3］，也是城市更新的重要目的；最后改造后老旧小区是否或者多大程度上改善并满足了居民使用需求？改造后评估可以对上述改造内容与理念等进行检验和修正。所以上述内容的实践与思考，不但可以指导社区内部环境和功能改善，也可以为城市更新的过程与模式提供借鉴。

文中通过佳木斯市某小区的改造过程、改造内容、改造理念、改造评价等方面阐述与分析，探索当下老旧小区改造和城市更新工作的思路与方法，期望为下一步相关工作提供指导。

1 项目背景与现状

1.1 基本情况

改造项目位于黑龙江省佳木斯市东风区，改造小区建成于1994年，为上世纪80年代工厂家属区，现有40栋楼，总建筑面积19.9851万m2，住户2114户，其空间现状见图1。

图1 项目小区现状

1.2 现状调研

研究人员于2020年8月～2020年11月期间多次对改造小区进行实地调研，并对居民、物业和社区人员进行访谈，将居民实际需求和物业社区管理现状，融入小区改造措施。

1.3 存在问题

通过现场调研和访谈，研究发现该小区存在如下几方面问题见图2。

图2 老旧小区存在问题

（1）楼宇单体破旧：住宅建筑单元门破损，在屋顶防水、排水，外墙保温等方面老旧损毁，急需修缮。

（2）“大广场”现象严重，缺少人性化细节设计。该小区存在缺乏绿化和设施的空旷“大广场”。广场虽大，但缺乏功能支持和“无障碍”等细节设计，不利于户外活动。

（3）道路破损、停车位没有规划。小区道路路面个别处坑洼积水，不利通行；停车乱象侵占户外休闲空间，也给居民活动带来安全隐患。

（4）户外设施不足、管理运营困难。由于资金不足等原因，小区户外活动设施不足，休息座椅和休闲设施无法保障。

（5）空间文化缺失和凋零，社区文化难以延续。该小区为上世纪工厂家属区，居民彼此熟悉，存在感情纽带。然而户外活动空间被侵占或疏于管理，居民丧失情感沟通场所，社区文化难以延续。

2 改造方案

2.1 改造内容

面对调研中存在问题，并且根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》［4］和《黑龙江省人民政府办公厅关于推进全省城镇老旧小区改造的指导意见》［5］中提出的改造内容，改造的几个方面见图3、图4。

图3 改造内容1

图4 改造内容2

（1）房屋维修：改造楼宇单体的屋面排水、墙体保温、楼梯间、单元入口等。

（2）基础管线：对小区给排水、强弱电、供暖、管网等进行修缮。

（3）户外设施：包括修缮小区路面、重新规划停车位、完善绿化和照明系统等方面。

（4）适老无障碍：在单元门入口、公共场地等处设置无障碍坡道和扶手，室外公共区域增设老年人休息座椅、健身活动设施。

（5）监控防控：对小区大门、门卫、道闸、围栏等进行改造和维修，完善小区监控系统。

（6）绿色生态：采取海绵城市措施，在场地、人行道、停车位等地面采用透水砖地面。

（7）便民服务：丰富室外场地种类，增加便民商业、休闲健身、党建宣传等设施。

2.2 治理模式

改造本着建管并重、多方协作目的，采取政府、物业、社会多方出资方式，通过休闲设施建设整体发包、设置便民超市、出租广告牌等改造项目让资金回流用于小区日常维护。通过政府主导、社会参与、物业管理、社区倡导、居民受益方式实现政府、社会、物业、社区、居民多方共建共治共享的社区治理理念见图5。

图5 风雨球场、便民超市、广告牌招商改造前后对比

（1）政府出资、社会运营。由政府出资在小区空地处设置户外体育场地，场地面向社会招商，分时段对外开放运营，让物业参与管理，收入资金用于小区日常管理与维护，让小区居民受益。

（2）物业出资、居民受益。为方便百姓生活，由物业出资将原有车棚设施改造成便民超市，方便居民日常生活。同时，扣除各类成本，超市所得利润可用于小区维护。

（3）社会出资、物业管理。在路灯牌、充电桩、垃圾点等设施中设置广告招商牌，通过物业面向社会招商，进一步拓宽融资渠道，有效解决老旧小区改造、维护资金不足问题，长效资金来源也有助于小区物业持续运营。

2.3 功能复兴

改造充分考虑老旧小区各项户外功能复兴，旨在通过改造重新焕发小区活力，延续社区文化见图6。

图6 功能复兴改造前后对比

（1）文化功能复兴：小区广场是居民户外活动、精神文明建设的有效载体，小区设置党建文化广场和文化宣传栏，用于宣传党政、禁毒和防疫知识，也可以弘扬小区文化。

（2）体育休闲融入：改造中多处设置篮球场、散步道、跑道、活动广场、儿童活动区等设施和场地，方便居民户外活动。

（3）景观促进更新：通过绿植景观、建筑小品景观、水体景观等丰富社区广场，吸引居民前来交流和活动。利用交流和谐邻里关系，重塑社交环境，促进居民交往。

3 改造内容评价

项目2020年进行调研与设计，2021年施工，研究于2022年3～5月对该小区进行了改造后评价，改造评价从评价方法实施与评价结果分析两个方面展开。

3.1 评价方法与实施

研究采用语义分析法（SD法）来获取居民对老旧小区改造评价。语义分析法利用形容词对来拟定评价尺度，通过问卷调查将被调查者感受转化为定量数据的研究方法。研究调查问卷设定了建筑单体、基础设施、户外设施和总体环境四大类共18个SD评价因子及相应形容词对见表1，每组形容词对由一对正反义词组成，评价尺度为5级，分别赋值为1、2、3、4、5，分值越低越接近左侧的形容词词义，分值越高越接近右侧词义。

表1 SD因子构成

除了对18个SD因子的评价调研外，问卷还调研了居民幸福感、加装电梯意愿（由于种种原因，2021年未有加装电梯改造）和个人背景信息见图7，同时设计开放式问题获取居民对改造其它意见。调研采用电子版与纸质版相结合形式，共发放问卷174份，收集有效问卷172份，有效率为98.9%。

图7 调查者背景分布

3.2 评价结果与分析

3.2.1 评价结果

研究利用问卷星和 SPSSAU［1，2］在线统计分析，进行了均值、相关性和方差分析等，得到如下结果：

（1） 18个SD因子均值如表2，数值集中在2.0～3.0之间，并不算高，特别是“施工效果”（1.988）和“路灯照明”（1.977）评价最低，其中“施工效果”评价不高很可能会直接影响其它因子的均值评分。但考虑到标准差，从中位数看有一半因子中位数为3（基本达到满意状态），改造效果还需要结合其它统计结果综合分析。

表2 SD因子分析结果

（2） 18个SD因子与幸福度相关性分析结果见表2，居民生活幸福度和各项因子间均呈现显著相关关系。车行道路、施工效果、建筑立面、绿地景观和外墙保温与居民幸福度之间相关性比较高，而服务设施与幸福度相关性最低（0.320），这一数值偏低主要是小区尚缺乏这类设施所致。

（3）根据问卷收集情况，研究将样本整合为≦40、41～48、49～55、56～65和≥66岁5个群组，通过方差分析得到各年龄群组间评价差异如表2和图8。从结果看，各群组之间评价结果存在差异，其中41～48、49～55两群组对各因子评价低于其它群组。

图8 五个年龄段的SD评价差异

（4）问卷开放性问题获取居民对改造其它意见，收集关键词词云如图9。从反馈看，居民主要问题集中在“建议加装电梯”、“路灯数量不足”、“广场遮阳”等处，也有反应“立面颜色”、“楼道卫生”“监控死角”、“施工质量”等问题。

图9 五个年龄段的SD评价差异

3.2.2 结果分析

（1）改造后存在不足，但基本解决原有问题。18项因子均值不高，说明改造还存在一定不足。结合开放问卷意见可知：居民对改造施工质量、路灯照明两项问题反应最多。但其它因子，如“适老无障碍”、“场地设施”均值近2.5；“停车规划”均值2.703；“绿地景观”、“水体景观”均值为2.314和2.547；“文化宣传栏”均值2.866，这说明小区改造在人性化设计、停车、户外场地设施、蓝绿景观和文化宣传方面取得相应成果，基本解决和适当缓解了“空旷大广场”、“停车无规划”、“户外设施不足”和“文化凋敝”等问题。

（2）居民加装电梯意愿强烈，因此融资模式值得继续探索。项目中政府、物业和社会联合出资方式解决了体育场地、户外设施等改造项目的资金问题。在加装电梯意愿中见表2和图9，“加装电梯”均值3.419，在词云分析中成为首位关键词，很多居民反应“需要加装电梯”、“建议安装电梯”、“电梯安装势在必行”等问题。由于居民出资等问题，改造未涉及电梯加装，探索新的融资模式解决“加装电梯”问题值得进一步研究。

（3）幸福感与各因子显著相关，功能复兴起到提升作用。如表1所示，幸福感与“文化宣传”、“水体景观”、“绿地景观”、“活动场地”、“人行道路”、“适老无障碍”等涉及文化、景观、体育功能复兴因子高度相关，且因子均值介于2.3～2.9之间，处于相对评价较高位置，说明复兴功能可以对居民幸福感起到提升作用。

（4）不同群体评价具有差异，部分居民需求得到满足。通过方差分析可知，不同群体评价结果存在差异：≤40、56～65和≥66岁3个群组评价曲线基本高于均值曲线，但41～48、49～55两群组对各因子评价低于均值曲线见表3。这可能由于后两个群体，经济更独立、需求更高、对改造效果要求较高所致。这种情况也说明，虽然SD因子综合均值不高，但改造效果基本满足年轻人和56岁以上老年人需求。

表3 不同年龄段的SD评价

（5）适老无障碍见成效，服务设施应加强。在方差分析中，最值得注意有两点：①年龄≤40岁、56～65岁、≥66岁三群体对“适老无障碍”因子评价均较高（2.68、2.42、2.81），尤其是后两个群组评价说明适老无障碍改造基本达到中老年居民使用要求；②年龄≥66岁群体对服务设施评价出现所有评价中最低值（1.36），这恰恰是因为研究的“服务设施”主要指老年活动中心等设施，而年龄≥66岁群体作为这类设施使用者，其评价证明了“服务设施”的薄弱性，这是以后应加强的内容。

4 启发与思考

文中阐述了老旧小区改造全过程，实践了共建共治共享理念，通过改造评价可知，改造方案虽存在一定不足，但基本解决了老旧小区现状问题，并带来如下思考。

4.1 设计施工层面

设计层面：“补短板”是改造重点。研究中建筑单体、基础设施改造后获得居民认可度高，与幸福感高度相关，而这些因子又恰恰是老旧小区急需解决的“短板”问题，应是今后改造解决的首要问题。发挥“设计师”作用。无论是“一区一策”倡导还是不同群体需求差异都需要设计师在改造前期的深度参与，设计师应一方面辅助社区、物业积极引导居民参与改造，另一方面深入调研居民需求差异，关注小区弱势群体述求。

施工层面：改造评价中“施工效果”评价很低，这也一定程度影响了其它方面改造评价。施工质量是改造成果的有力保障，也是与居民幸福感高度相关的重要因素。改造中对施工质量严格监管，可以避免由于施工质量差而改造效果不佳的现象。