城市更新过程中小微户型住宅设计策略——以石榴新村危旧房改造项目为例

文／彭为民 南京市建设工程施工图设计审查管理中心

许钰涓 南京市建设工程施工图设计审查管理中心

吴丹丹 江苏省建筑设计研究院股份有限公司

陆 俊 江苏省建筑设计研究院股份有限公司

引言

改革开放40 多年来，我国城市发展迅猛，大量城市居民搬迁到城市边缘，市中心也出现类似西方国家的城市空心化现象。白天人们从居住地到城市中心上班，晚上返回，缺乏原住民的街巷失去了烟火气。为实现城市高质量发展、人民高品质生活，城市更新成为我国新型城镇化高质量发展的必然战略选择。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出，要“实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程”“强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设。”北京、上海、深圳、广州、南京等城市提出实施城市更新行动，制定一系列相关政策和措施，推动老旧小区、棚户区、城中村等改造工作。

城市更新主要是指符合规定的主体根据城市规划和有关规定程序对符合条件的特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。以可持续发展为目标，对城市中不适应现代化城市社会生活的区域进行必要且有计划的拆迁、改建、投资和建设，实现物质空间的功能置换，使之重新焕发活力。城市更新可以被定义为城市“新陈代谢”的过程，更新途径涉及多方面，既有重建，也有对历史街区的保护和旧建筑的修复等。从政策历程来看，我国一线大城市的城市更新政策机制不断优化，由“棚改”“旧改”升级为“城市更新”。

1 实例

笔者和项目组成员通过对南京和上海等地多个项目实地考察和调研，发现城市更新住宅原址新建（原住户重返新家园）能极大改善城市居民的生活条件，与此同时在设计过程中也普遍面临不少共性问题。

1.1 石榴新村原址新建项目

（1）住宅户型设计按照住户原有使用面积来重新设计，并且新建建筑厨卫使之成套化，住宅单室套套型最小户型使用面积18.28m2，无法满足《江苏省住宅设计标准》（DB32/3920-2020）（以下简称《省标》）第5.1.2 条住宅单室套套型最小使用面积23m2的要求（图1、图2）。

图1 石榴新村套内使用面积18.28m2 户型方案（图片来源：作者自绘）

图2 石榴新村套内使用面积18.28m2 户型方案（图片来源：作者自绘）

（2）无法满足《省标》对客厅、厨房、卫生间、卧室等功能房间具体面积、尺寸的要求。

（3）因地块局限，建筑布局无法满足《省标》第6.1.1 条每套住宅至少有1 个居住空间能获得冬季日照的要求。

1.2 饮虹园片区原址新建项目

根据现场调查测算和数据分析，地块内原面积50m2以下的房屋占比91%，其中25m2以下的房屋占比20%。因项目主要安置方式为回迁安置，考虑居民回迁需求及经济承受能力，预计后期方案设计中存在的问题类似石榴新村项目，即部分舒适性指标难以满足《省标》的相关要求（图3）。

图3 饮虹园套内使用面积18.02m2 户型方案（图片来源：作者自绘）

1.3 上海彭浦新村彭一小区原址新建项目

彭浦新村是上海最早的工人新村之一，建设于20 世纪五六十年代。新村最早建设的102 幢非成套公房，由于年代久远、厨卫不独用、基础设施老化等问题，给居民生活带来极大不便。为切实改善居民居住条件，彭浦新村街道从2005年3 月起在上海市率先试点旧住房成套改造工作（图4）。

图4 彭一小区套内使用面积21.60m2 户型方案（图片来源：作者自绘）

2 策略

城市更新的方式可分为再开发、整治改善及保护三种，老、旧、险住宅原址新建项目是城市更新的类型之一。

石榴新村城市更新（危旧房改造）项目位于南京市老城中心，紧邻全国重点文物保护单位——朝天宫。文保建设控制区域，属于大城市中心的安全消险类城市更新项目，具有一定的代表性。该地块房屋为始建于20 世纪50 年代由居民自发建设的非成套住房，普遍居住面积较小且基本为险（危）房。项目推进过程中为最大程度满足居民回迁安置要求，综合考虑居民经济承受能力，户型面积基于住户原有居住面积设计，设计方案需兼顾配置多个面积段户型，且地块占地面积小、居民原地安置需求大、周边既有住宅多等诸多限制条件，虽经设计单位多次修改调整，现阶段方案依旧有部分舒适性指标无法满足现行住宅设计标准。

住宅套型最小使用面积是保证居民基本居住条件的基础。《省标》第5.1.2 条规定了住宅套型使用面积，分别不应小于33m2和23m2，即由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的住宅套型，使用面积最小值为33m2；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的住宅套型，使用面积最小值为23m2[1]。石榴新村住宅设计中有较多户型使用面积远小于现行的住宅标准。不同于传统的单室户和一室户（简单人口：单身或夫妻二人），此类住宅设计往往是于极小的面积之中，容纳的使用功能却并不单一。即，在使用面积仅一室户、单室户的空间中需住二三代人。笔者将之称为“小微户型”：具有多居室住宅使用功能但仅有单室户或一室户的使用面积。俗话说：麻雀虽小五脏俱全，如何精细化设计和利用好套内使用面积是非常值得探讨的问题。

课题研究项目组通过对石榴新村项目住宅户型逐一分析，从建筑设计角度进行优化，小微户型的优化策略，可从以下几个方面着手。

2.1 交通面积最优化

在小微户型中，应着力使交通面积最小化，使得实际使用空间的面积最大化。如图5，a 图入户在开间的一侧，交通空间较大；b 图入户在厨房和卫生间的中间，走道两侧开厨房和卫生间的门，使得卫生间和厨房与两侧墙保留完整的角落（边和角），使家具布置和生活空间完整。

图5 a 石榴新村户型1 原设计、b 石榴新村户型1 优化设计（图片来源：作者自绘）

《省标》要求住宅户门门洞宽1.1m。门扇一般有两种方案，一种是单扇门，一种是子母门。如图6 原设计户门为单扇门，优化为子母门。优化后可以减少日常交通空间：单扇门开启半径大于子母门，日常出行时并不需要1m 的开启半径，而子母门日常开启扇可以比单扇门半径小0.2m，如需搬运家具、冰箱等大件物品时，子母门可以同时打开，平时子扇固定，可以贴墙设鞋柜、挂衣架，提升了交通空间的使用价值。

图6 石榴新村户型2 优化过程（图片来源：作者自绘）

2.2 空间使用复合化

根据《省标》第6.4.7 条电梯不应紧邻卧室布置。当受条件限制，电梯不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减振措施[1]。原方案（图7a）单室套型兼起居的卧室紧邻电梯，实际不符合规范条文的精神，电梯在运行过程中产生的噪声和振动较大，特别是在夜间，电梯对卧室的干扰更为显著。且采取隔声减振措施是需要占用使用面积的，如100mm厚空气层和100mm厚墙体，建筑面积大约是1m2。优化后的方案（图7b）紧邻电梯的是卫生间和厨房，不需采取隔声、减振措施，既提高使用面积又改善了居住环境质量。

图7 a 石榴新村户型3 原设计、b 石榴新村户型3 优化设计（图片来源：作者自绘）

近年来住宅厨房设计基本都设排烟道。在小微户型中，厨房面积难以达到设计标准要求的使用面积。占据一角的排烟道对厨房布置影响很大，如果取消角上的排烟道，将对厨房使用有极高的贡献。但能否取消？我们对此做了细致的研究和调研。

《省标》提到“除五层以下和建筑高度大于100m 的住宅外，厨房的吸油烟机均应设置竖向排气道”，“当通过外墙直接排至室外时，应在室外排气口设置避风、防雨和防止污染墙面的构件”。住宅建筑设计使用寿命是50 年，我国房屋产权是70 年，建成使用50 年后，如结构安全评估还可以使用，则住宅居住使用70 年。而目前采用的排烟道产品使用年限无法与建筑主体同寿命，这意味着在使用过程中应更换二次以上，但是实际情况是不可能实现的。从另一个角度看，我国家电行业已具有国际先进水平，市场有需求。油烟机产品设计可以解决避风、防雨和防止污染墙面的问题，而且吸油烟机包括通室外排气口管道的更换是非常方便的。从绿色建筑全生命周期角度看，采用吸油烟机管道直接外排，更符合绿色建筑设计要求。根据住宅设计标准要求，住宅厨房都有直接对外开启窗，也就是至少有一面外墙。我们建议此项目的多层住宅厨房外墙不对凹槽和走道时，取消排烟道，预留室外排气口（图8）。

图8 厨房横向排烟道（图片来源：作者自绘）

2.3 功能布局精细化

通过“床”的布置让小面积卧室有大空间的感觉。在常见的卧室中，床是东西向布置的（图9），横在卧室中间，而在小卧室中，床的布置非常重要，影响通行和空间感。在一些情况下，南北向布置床可以改善通行，开阔视野，减少压抑感。选择头北脚南的朝向入睡，可顺应地磁力线，使磁力线平稳地穿过人体，最大限度地减少地球磁场对人体的干扰，使睡眠更加香甜[2]。

图9 卧室床布置方向对比（图片来源：作者自绘）

卧室主要家具“床”靠窗还是靠墙放？床如果靠窗近或贴窗，一是距离窗台高度小，有安全问题；二是窗开启后冷风直接吹到人，不利于健康；床如果靠墙放，睡觉时会碰到墙，人体会感觉冷，长期接触冷墙也不利于健康，但可以通过做木墙裙解决碰墙问题。

2.4 收纳空间超强化

随着科技的发展和人民生活水平的提高，空间利用集约度更高的家具、家电在中国家庭中已十分常见，如收纳功能强大的组合家具；厚度仅有10cm 左右，可挂墙上的平板电视；主机、显示器一体化电脑等。各种复式、可变家具在极小的空间中满足了居住生活的各项需求。小型套型中的住户可以利用微型多功能单元实现空间的集约化使用，大套型住宅中也可以考虑局部空间使用。

多层住宅厨房烟道虽然占用厨房使用面积不足0.2m2，但是从收纳角度看，影响还是较大的，因为厨房利用分为：台面下柜、台面上柜和台面空间，也就是使用面积的三倍影响，且占据在一个完整角落，不利于上下柜利用。

2.5 采光通风自然化

城市更新原址重建住宅项目的住宅以小微户型为主。小微户型布局紧凑，造成南北不通透。南京地区每年有梅雨高温季节，再加上新冠疫情，住宅设计如通风不畅，易滋生细菌，不利于健康。石榴新村项目去年通过的规划方案存在不少东西向套型，且采用了内走道的布置方案，造成东西向也不能贯通，类似设内走道的宿舍或公寓平面格局。建议城市决策者和规划部门，结合近两年新冠疫情实际情况及南京地区传统生活习惯，住宅设计尽可能采用南北通风良好的布置方案。

在上海调研中发现有住户户门上部设面积不大的纱窗，住户介绍打开后通风效果很好。通过调研和我们日常生活经验，通过开窗开门实现空气流通，比共用竖向排气道通风效果更好。据统计，每个人每天有1/3 以上的时间会待在家里，有的甚至会高达24 小时。南北通透、采光良好的住宅，空气流动性好，冬暖夏凉，即便在室内也能感受到自然风的吹拂，生活的舒适度更高（图10）。

图10 希望有南北通透、通风好户型的人数（图片来源：参考文献[3]）

结语

习近平总书记讲话中提到“城市的核心是人，城市工作做得好不好，老百姓满意不满意、生活方便不方便，是重要评判标准。要坚持以人为本，不断完善城市功能，提高群众生活品质”。对小微户型的研究，可以更好地改善使用面积小的住户的生活，体现出对提高人民群众生活品质的关注。相关设计、管理者不仅要做好花园洋房、高楼大厦，也要为设计好难点重重的改善类小户型住宅提供帮助。