可持续背景下的老旧建筑更新改造研究

田晓楠，王梦春，马子乾

（1.烟台绿晟置业有限公司，山东 烟台 264000；2.同圆设计集团股份有限公司烟台分公司，山东烟台 264000；3.青岛北洋建筑设计有限公司烟台分公司，山东 烟台 264000）

在当前城市建设飞速发展的大环境下，经济发展极易出现局部失速的问题。部分建筑逐渐因时代飞速发展所淘汰，最终出现大量老旧建筑。这些建筑好似城市身上的一处处“疤痕”，损害了城市形象，浪费了社会、土地资源。为最大限度实现建筑自身使用价值，我们应及时针对其问题进行改造更新工作，但老旧建筑的建造年代普遍较为久远，自身结构、标准等条件各不不同，改造工作面临的问题也是多种多样。如何再次激活老旧建筑，完成城市的可持续更新工作，是摆在城市建设前的一项重要课题。

1 老旧建筑改造工作注意事项

当前的老旧建筑改造建设思路是保证原有建筑特色不被破坏，从建筑自身出发，充分利用建筑的特点，以修复为主。对建设投资、时间、工程各方参与者专业水平有着很高的要求。为实现老旧建筑的高效改造更新，我们需注意以下几点。

1.1 改造事前管控

所谓磨刀不误砍柴工，充足的事前准备是保证改造工作顺利进行的重要前提。技术人员需要在开工前，通过信息化模型，对建筑现场改造全过程进行模拟，通过相关功能技术测算，将老旧建筑里存在较高安全隐患的区域进行标识，将工程建设风险降至最低。

1.2 合理改造空间规划

在老旧建筑改造工作中，由于建筑结构已经确定，改造空间十分有限，所以改造工作往往集中于建筑出入口改造、面层处理、管线整改、消防系统更新等事项。技术人员需对老旧建筑改造所需的施工空间进行整体科学的规划，防止设备与器材运作时出现使用矛盾，如建筑烟感点位不准确，无法正确进行安装工作；梯道空间有限，电梯井无法安装等问题。充分的施工空间规划，可以有效保证各建设部门之间配合协同工作高效有序开展，有效降低现场安全事故发生概率，相关技术人员的合法利益得到充足的保障。

1.3 建设质量管控

在施工过程中，相关技术人员必须保证改造工作可以有效提升建筑质量，保证建筑处于稳定状态。例如，在建筑外墙增加外保温工程中，为防止墙体返潮、结露等质量问题，在墙体外围进行保暖隔热作业时，若运用粘贴板点框法粘贴，则粘贴面积必须大于墙体整体面积的40%，同时，为保证墙体基层平整性，落差不可大于3mm。所有用于改造的加固材料性能必须高于标准值，标准值（fk）计算公式为：

相关解释见表1。

表1 加固材料性能标准值符号含义

部分老旧建筑年代过于久远，梁、柱结构开裂及酥裂的现象极为普遍。为防止构件损坏程度增加，保证建筑结构的整体安全性，我们通常运用以下施工手法（表2）进行建筑结构加固工作。

表2 常见结构加固方法

2 如何保证老旧建筑的改造质量

2.1 加强建筑材料质量管控

建筑原材料质量的管控工作在采购环节就开始了。相关人员必须具备丰富的原材料专业知识，全方位把控原材料厂家资质与生产能力。原材料进场后立即开展质检工作，合理规划原材料运输路线，并根据材料自身属性进行分类存储，同时做好防水防潮措施。

2.2 提升混凝土构件耐久性

老旧建筑建设更新工作，混凝土相关构件必将遇到较强的冲击。为防止冲击对混凝土结构产生损害，需要合理分散对混凝土构件的冲击荷载及堆载，特别是新浇筑的混凝土构件需要重点关注。例如，墙柱钢筋上料时，应在建筑楼板上铺设垫板并分开布料，落钩时保持较缓慢的速度，防止产生过大的冲击。

2.3 把控施工细节

在铺灰时，技术人员可以用短杠将其刮平处理，以保证填充层充分满足厚度需求，紧接着再使用木抹子对齐拍打至填充层的厚度可以进行固定工作的程度，表面泛浆要求可适度降低，面层密实程度达到规定强度即可。

另外，面层收面工作的进行时机要把控得当，并在填充层的混凝土凝结前，提前进行表面搓麻毛作业。所有环节结束后关闭入户门，防止随意踩踏的问题发生。底层处理阶段，需对表面浮灰进行彻底清理，针对浆膜或其他污物，则需要进行冲洗烘干作业。若结构底层表面太过光滑，则运用凿毛手法处理；若门口处地板位置偏高，则运用剔凿手法处理，以保证其充分满足设计施工要求。

2.4 做好防渗透工作

渗透是所有老旧建筑改造工程中最为常见的问题。为解决这一问题需要我们在外墙正式开始抹灰工作前，先将外墙的清洁、湿润、浇水等工作做好，将基层的灰尘、砂浆等其他杂质彻底清理，并用湿布擦拭干净，必要时可用砂纸或钢丝刷。然后运用分层化的施工处理手法来降低抹灰层裂缝程度，科学地在砂浆中掺入聚丙烯，提升塑料层防泄漏性，同时提升对触摸及滑动构造质量的管控，将滑动板在盖安装后的优良密封性充分利用。加强下水口部位、地漏处、管子根部等易发生渗透的位置重点看管。

若在施工过程中发现存在不平整的区域，必须及时用水泥腻子进行修复，特殊部位则做圆弧状处理，进行涂抹。涂抹的顺序应严格按照自上而下、从内到外的原则，于地面和墙面上进行均匀的涂抹处理。第1 层涂抹完毕后，待不粘手时再次进行2 次涂抹，方向与首次垂直，用量稍微降低。最终涂抹方式参考前2 次，涂抹量相对减少。

3 某大厦建筑改造案例分析

3.1 项目背景介绍

大厦占地7478.7m2，原设计共35 层，建筑面积近6 万m2。周边聚集金融、商业、星级酒店、办公、及部分政府行政部门，交通便捷易达、地理位置优越。后因社会及建设者自身多方面原因烂尾。

3.2 改造工作开展面临问题

首先是市场定位的变化。原设计为商场及办公楼，经调查原定功能现已无法充分发挥效益。且相关政府主管部门、现行规划管理依据，国家规范均发生较大变化。尤其防火规范存在很大的差距，而大厦原已施工完成至地下三层地面五层。疏散楼梯，疏散通道，电梯井位置，车库的坡道等已固定。核心场所占据面积过大，疏散楼梯布局设计、地下车库布局设计、出入口设计均不合理，停车位紧缺。原设计立面造型早已无法满足当前社会大众审美需求。地下室存在严重的渗水现象，长期处于浸泡中，大量钢筋严重锈蚀，残破不堪，大大增加了大楼的改造难度。

3.3 改造方案分析

各种主观、客观因素的改变决定了工程的重启无法运用常规续建模式，而需进行脱胎换骨的彻底改造。经过长时间对市场调查及论证，对大厦进行重新定位及设计，最终大厦设计为集酒店公寓、办公、品牌商业、智能停车为一体的大型商务综合体。同时，与政府主管部门协调，根据现行规划管理条例对大厦面积，容积率，退线距离进行重新调整。

根据现行防火规范对防火分区，疏散楼梯，消防电梯进行重新配置设计，部分不符合要求的消防疏散通道特别是地下室的疏散线路进行重新设计改造。针对核心场所占面积过大，疏散楼梯布置不合理问题，结合大厦公寓平面功能，重新按现有规范设计，提升标准层的有效面积。

地下车库方面，对车库的布局流线进行了优化，提高停车率，首层西面车库坡道进行改造，优化出入口设计。并增设5 部塔式智能车库，改善大厦停车位紧缺的问题。

建筑整体立面采用创新设计，采用Artdeco 建筑风格，外墙采用全干挂石板，妥善解决已建成裙楼与新设计立面在轮廓线上的矛盾。（图1，图2）。

图1 建筑效果图

图2 建筑内部效果图

结构方面，首先，大厦设计久远，现结构规范已经修改、更换多次。其次，此次大厦重新设计中因建筑功能的改变，需要拆除原核心筒结构，增设塔式智能车库，塔楼使用功能改变为公寓，塔楼以上需改为剪力墙，转换层需外贴2m 型钢进行结构加固，以及其他，如地下室加固，车道出入口改变等。（图3）。

图3 建筑实景图

3.4 项目总结

该工程打破了常规的思维方式，引入新的设计理念，平面布局并不拘泥原有的平面关系，而是根据新的使用功能大胆创新，着重理顺新的各项使用要求与已建部分的矛盾。使大楼既能符合新的国家规范又能适应新的综合性使用功能。注重与城市设计的有机结合，在界面上考虑自身视线，同时强调了与周边建筑的有机结合与呼应关系，既满足本身各项使用功能，也展现了城市未来发展的需求。

4 结语

纵观世界城市整体发展历程，城市的建设发展都会历经大规模建筑建设、建筑建设与维修改造、原有建筑更新再利用三大发展阶段。设计给建筑注入生命力，建筑反作用于周边环境为改善城市整体形象发挥重要作用。老旧建筑改造更新工作，仅仅是城市整体更新工作的伊始。虽然眼前看似被时代摒弃，但依然存在巨大的发展潜力。科学合理的建筑改造更新工作，可以将老旧建筑所潜藏的经济、文化和生态价值充分挖掘，使老旧建筑再度焕发往日生机。