便民服务设施可达性分析及城市更新策略——以北京市中关村街道为例

文／吴 霜 北京市建筑设计研究院有限公司 主任规划师 硕士研究生

邹啸然 北京市建筑设计研究院有限公司 规划师 硕士研究生

引言

1958 年8 月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括这些内容的城市建设活动都是城市更新[1-4]。

近年来，随着中国社会的城镇化增速逐渐放缓，一线及“新一线”城市的大规模扩张及建设趋势也随之降速，对于已建成地区的城市更新工作逐渐受到重视。在2019 年12 月举行的中央经济工作会议上，习近平总书记及李克强总理明确提出，要加大城市困难群众的住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。可以看出，城市更新已经成为政府关注的重点领域，越来越聚焦在存量资源的盘活及存量资源价值提升的领域。同时，最新的《“十四五”规划和2035 年远景目标纲要草案》也提出要实施城市更新行动，坚持以人民为中心的发展思想，下足绣花功夫，让广大人民群众的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。

“街道”是城市最基层的行政区划，直接面向广大人民群众最基本的需求，在当前以“街道”为主体实行的城市更新工作中，最常出现的情况就是无法形成系统、科学的更新计划，只能根据群众普遍反映的一些问题进行小修小补。这种“头疼医头、脚疼医脚”的更新方式既无法彻底、有效地解决因基础设施配置不足或错位所引起的群众的不便及不满，同时也容易造成工作的反复及资金的浪费。如何利用街道现有的数据，摸清现状资源情况，找准痛点，切实解决居民问题，是当前街道城市更新工作亟待解决的一个难点。

1 街道现状便民服务设施可达性分析的技术路线

便民服务设施点位通过多次实地调研得出，通过CAD 地图导入ArcGIS 软件，结合现状道路，形成分析数据底图。以道路图层建立网络分析路径及节点地图（即人行路径地图，人为规定行人需要在道路上行走，节点处可以掉头），以各类便民服务设施点位，通过网络分析工具，以设定的条件形成5/10/15 分钟可达范围可视图。

2 可达性分析与需求分析结合得出初步结论

2.1 可达性分析总体分级

在城市更新思路指导下，以15 分钟生活圈作为各类服务设施的评价标准，对各类服务设施的可达性做分级评级。

以现状便民服务设施点位为基础，结合现状路网，考虑到中关村街道老龄化人口比例较高，老年人行走速度较慢，以1 分钟40 米为标准，分析各类设施5 分钟/10 分钟/15 分钟可达性（即200/400/600 米可达性分析）。

9 类便民服务设施中，末端配送、洗染、家政服务三类设施在部分区域存在明显不足；蔬菜零售、维修、社区超市三类设施在部分区域过于密集，局部不足。美容美发、早餐服务、便利店三类设施目前在街道内可达性较好。未来应关注人口老龄化对相应设施的需求度变化，动态补足设施缺口。

2.2 结合需求分析得出初步结论

在我们工作中发放的针对中关村街道居民的一份调查问卷中，问题：

您认为下列哪些便民商业设施是社区内有需求但又比较缺乏，需要在下一步工作中补充增加的？

共165 份有效问卷，该问题反馈结果如图1所示，需求占比越高说明该类设施目前在街道中无法满足当前居民的日常需求。

图1 便民服务设施需求占比图（图片来源：作者自绘）

图2 便民服务设施可达性分析叠加图（图片来源：作者自绘）

需求排名前两位的便民服务设施为菜市场（52.12%）及早餐店（35.15%）。需求排名后两位的便民服务设施为末端配送（4.24%）及洗染（8.48%）。

问卷反映出居民对日常生活便利类的服务需求较高，对一些生活品质提升类的服务需求较低。

2.2.1 末端配送

（1）可达性分析

末端配送服务为近年来新兴的社区生活服务，目前在中关村街道的末端配送点位分布多集中在东南侧太阳园社区内。科源社区西北侧，软件社区、空间社区、希格玛社区交界区域及双榆树北里和知春西里社区交界地区缺乏相应服务设施。整体可达性较差，未来可在适当位置增设或与供应商协调调整现有设施点位。

（2）承载力分析

居民对于末端配送的需求比例为8.48%，在所有选项中处于最低位，承载力足够。作为新兴服务设施，未来推广还需要一定时间。

2.2.2 洗染服务

（1）可达性分析

洗染服务在中关村社区点位分布较为均匀，北侧科源、科汇、科馨社区交界区域及南侧双榆树西里社区点位空缺。部分地区可达性较差，未来可在适当位置增设服务设施。

（2）承载力分析

居民对于洗染的需求比例为8.48%，在所有选项中处于较低水平。可能与中关村街道人口结构相关，洗染服务在本地区需求较低，承载力足够。

2.2.3 家政服务

（1）可达性分析

中关村街道家政服务点位较少，中部地区及东南侧区域没有相应服务设施点位。考虑到中关村街道老龄化水平较高，未来家政服务会是区域内需求增长较高的一类服务设施。目前整体可达性较差，应结合现状机会用地提前布局设施点位，或采取共享社区模式，结合社区服务中心综合设置。

（2）承载力分析

居民对于家政服务的需求比例为28.48%，在所有选项中处于中高水平，承载力不足。未来随着老龄化问题的凸显，这类需求会持续增长。

2.2.4 蔬菜零售

（1）可达性分析

蔬菜零售服务设施点位在中关村街道东南侧较少，15分钟无法覆盖到航勘社区东南侧居民楼、红民村社区东南侧居民楼及太阳园社区居民楼。部分地区可达性较差，未来可考虑在适当位置增加蔬菜零售服务点位。

（2）承载力分析

居民对于与蔬菜零售服务相关的菜市场需求处于最高，为52.12%，说明本地蔬菜零售服务虽然覆盖面较广，但考虑到人口数量，承载力不足。

2.2.5 维修服务

（1）可达性分析

维修点位提供自行车维修、配锁配钥匙等生活服务，在中关村社区分布较为均匀，大部分区域均可以满足15 分钟步行可达。在科煦社区东南侧，软件社区东北侧，科馨、科汇、华清园社区交界地区为15 分钟内不可达。部分地区可达性较差，未来考虑在适当位置增设服务点位，或结合其他服务设施综合设置。

（2）承载力分析

居民对于维修服务的需求比例为29.7%，在所有选项中处于中等水平，承载力足够。

2.2.6 社区超市

（1）可达性分析

社区超市点位主要集中在西侧及东北、东南侧，西北侧科源社区及中部知春东里、航天五院社区交界区域没有覆盖进入15 分钟步行可达范围。部分地区可达性较差，未来考虑在适当位置增设服务设施。

（2）承载力分析

居民对于社区超市的需求比例为31.52%，在所有选项中处于中等水平，承载力有所不足。

2.2.7 美容美发

（1）可达性分析

美容美发服务设施在中关村街道覆盖较为全面，基本上都可以满足步行15 分钟可达，整体可达性良好。

（2）承载力分析

居民对于美容美发的需求比例为21.21%，在所有选项中处于中低水平，承载力足够。

2.2.8 早餐服务

（1）可达性分析

早餐服务基本上可以在15 分钟步行可达范围内覆盖整个中关村社区。值得注意的是目前早餐服务点位分布有些过于集中，造成了部分地区过剩供给、资源浪费的情况。整体可达性良好，未来可结合现状机会用地综合考虑协调布局。

（2）承载力分析

居民对于早餐店的需求比例为35.15%，在所有选项中处于中高水平。说明本地早餐服务虽然覆盖面较广，但考虑到人口数量，当前仍处于承载力不足的阶段。

2.2.9 便利店

（1）可达性分析

中关村街道便利店服务网点分布较为平均，且基本满足全街道15 分钟步行可达，整体可达性良好。

（2）承载力分析

居民对于便利店的需求比例为26.06%，在所有选项中处于中等水平。目前承载力足够，未来应在考虑人口增长的情况下，在人口密集区域适当增设便利店。

2.3 便民服务设施现状可达性及承载力分析情况小结

在可达性分析中，我们可以比较直观地看到当前各类便民服务设施在街道辖区内的5/10/15分钟可达性覆盖情况，也可以较为简单地将其分为“不足”“错配”“良好”三类，但随着承载力分析的叠加，现状不足的服务设施有可能是居民需求较低，暂时不需要调整或增加的，现状覆盖度良好的服务设施也有可能是居民需求较高，在当前或未来亟须补充的。

以上这种情况其实说明在具体的街道工作中，除了科学的进行数据分析外，居住于此的居民们的主观意愿也需要我们进行认真的考虑，对分析结果进行补正。

3 存量化更新语境下的更新策略

3.1 针对薄弱地区优先补充5 分钟生活圈所需设施

通过对现有便民服务设施点位可达性分析结果进行叠加（图2），指导设施布局的空间差异性，实现设施空间布局、居民步行范围、设施使用频率的高效耦合。

另外，对目前便民服务设施的短板进行针对性补充，优先补充5 分钟生活圈及弱势群体（老人及儿童）所需设施[5]（图3）。

3.2 既有设施综合改造、复合利用

3.2.1 存量设施改造综合利用

针对小区内长期低效使用、废弃的配套设施，通过更新改造对其内部功能进行全面置换，引入所需的生活服务配套功能，提高设施利用效率[6]。

图3 优先补充的便民服务设施类型示意图（图片来源：作者自绘）

图4 大数据热力图（图片来源：百度热力图）

表1 可采取社区共享模式的社区服务及公共服务项目（表格来源：作者自绘）

既有配套设施的更新，应对更新需求进行充分调研，通过居民议事、协商等方式保证更新后的功能可以补充当前社区的服务短板。鼓励更新过程中通过设计工坊、设施管家等模式，提高居民的参与度，创造具有场所感、拥有开放性的多元社区。

3.2.2 针对现状设施短板，优先补充养老设施

清河街道毛纺北小区将小区门口长期用于经营的小旅馆改造成了养老驿站。同时，街道也将约4300 平方米的商务楼整体租赁下来，全部用于社区公益用途。目前，街道已与北京海房银铃养老公司达成协议，将引入专业养老机构提供服务，拟在清河地区打造一处智能化养老驿站。

3.3 人口集中地区探索设施共享模式

利用百度地图大数据，勾勒中关村街道居民热点活动区域，选取与住宅区范围重合的热点区域（图4），未来优先在这些区域进行公共设施资源共享试点，让居住空间不再是切割城市的独立封闭空间，而是与周边区域甚至是与城市融为一体，小区内外的资源与空间能够做到和谐共通，而不是将城市公共空间与资源私有化，片区内的居民将享有可以自由交流的空间，以促进中关村街道辖区内的公共设施资源无界共享[7]。

在广泛征求广大业主意见的基础上，大力推广街区制，将相对集中的小区放在一个片区进行综合考虑。将小区周边医疗、卫生、教育、养老、托幼、停车等公共服务统一配置、整合优化，实现区域统筹管理。打造兼容多样服务需求、多种生活方式、不同年龄阶段的共享街区，实现区域空间与资源共有共享（表1）。

3.4 利用新模式新技术提高片区公共服务供应能力

正视存量现实，采取线上+线下结合，小微公共服务设施的方式提供公共服务。虽然目前智能手机、互联网等科技手段在当前的老龄化人群中的普及度及接受度不高，但随着社会的不断发展及时间的不断推移，老龄化人群中对于智能科技的运用熟练度会不断提高，如社区菜站、快递柜等末端配送方式及洗衣、买药等多种生活便民服务App 目前在大城市中已有一定基础，科技改变生活也是未来的趋势，城市更新工作在这方面应该提前布局，以更开放的姿态接入和推广科技类便民服务设施及手段[8]。

结语

城市更新工作是一项系统性的工作，各种城市更新措施和手段之间都相互关联，在制定城市更新策略的时候，既要从实际问题本身出发，也要考虑到整治更新方式方法对于其他方面的影响。如本文中重点讨论的便民服务设施缺失问题，在传统的增补、更新相关缺失及错配设施的策略之外，是否可以通过打通部分道路的微循环或开放部分“大院”的方式，让现状不易到达的地方通过新开通的人行路径提高可达性。

城市更新的路径和措施目前仍在不断的探索之中，如何利用科学的方法，建立一套行之有效的方法论及实施框架，是我们未来工作的一个主要方向。每个街道、每个社区甚至于每个人对于改善周边生活环境及质量的诉求不尽相同，如何协调多样化的需求，尽可能满足更多的人，让街道工作更加精细化、人性化，也是未来城市更新工作需要重点关注与思考的方面。