新建租赁住宅设计路径研究——以闸殷路项目为例

文／杨慧颖 上海华谊集团资产管理有限公司 注册城乡规划师 硕 士

引言

住房租赁体系一直是国家住房体系建设的重要一环，而随着中国城市化的快速发展，为了应对青年人才的不断聚集、住房需求的不停增长以及房价的持续高攀，国家制定了一系列政策推动租赁住房的发展，健全和完善城市住房供应体系。租赁住宅用地作为一种新型的居住用地供应方式，可以快速增加租赁住房的供给，在城镇化深入发展过程中成为满足住房需求的重要方式之一，也是一线城市吸引人才的重要举措。然而租赁住宅虽然经历了大量改建、新建，其设计却尚未形成统一标准，设计理念大多仍停留在普通商品房阶段，有着户内空间面积与功能设计之间存在矛盾、公共服务设施配置不明等问题。调研发现，上海市大部分的租赁住宅仍采用传统商品房居住区规划方法与户型设计，这既有现实的经济原因，也有设计理念没有及时跟进的因素。

实际上，租赁住房和商品房虽然是有较多相似性的居住建筑，但两者有着根本的差别，其住户的经济社会特征和行为特征差异较大，新建租赁住宅按照以销售为目的的商品房进行设计，会导致设计结果与实际需求不匹配，引起开发成本过高、影响供给端积极性和需求端满意度等问题；另一方面，新建租赁住宅设计标准的缺位，会导致规划审批不顺利、无法及时满足住房供给。因此，新建租赁住房需要根据其特征，建立一套理念先进、符合租客需求的设计理念和方法。

本文旨在完善新建租赁住宅相关设计方法，在分析新建租赁住宅特征的基础上，对其设计路径进行研究，并结合闸殷路项目予以应用，为分析新建租赁住宅设计提供参考和依据。

1 新建租赁住宅特征

新建租赁住宅不同于个人产权出租屋，在建设规模、运营管理和居住体验等方面有较大差异[1]。

1.1 客群圈层融合

新建租赁住宅是集中且大规模的居住群体，因此需要考虑人的社会性——邻里交往。入住者不仅要拥有舒适便捷的居住空间，还要有兴趣相投、价值观念相似的社交圈，使其能够快速地融入圈层，形成认同感较高的人际群体圈。新建租赁住宅要从定位客群的隐性需求出发，不单为其提供相应品质的居住空间与环境，还需提供与之相匹配的社交、休憩、娱乐的空间，增加客户的粘性。

1.2 空间功能分明

新建租赁住宅不同于其他租赁产品，要着眼于居住群体的需求，从开放的公共空间，到居住空间的半私密区和私密区，空间分层要明确，有助于提高居住体验。公共空间强调社交、娱乐的功能，而居住空间要考虑居住、休憩的需求，各个空间功能不同且有自己独立的边界，分明的空间功能使住户感受到多层次的空间体验和可控的安全感。

1.3 附加服务升级

租赁住宅是以租客为载体的，从以人为本的理念出发，既要满足其居住舒适性的基本要求，还要从租客的附加需求端进行综合考虑，主要是“安全、生活、工作、社交”等需求。另外租赁住宅为了增加租户的粘性，会根据入住群体，提供与其定位相匹配的社区商业、生活服务、社交娱乐。这样既能提升租客的满意度，也能拓宽经营方的利润来源渠道，增加经营收入，提升企业的综合竞争力。

图1 设计路径（图片来源：作者自绘）

1.4 经济效益平衡

租赁住宅是国家支持租赁住房市场商业化发展的产物。其投入成本与收益比较高，成本回收期至少都在20 年。目前租赁住房大部分都是国企或者头部房企自持，暂无售卖属性，所以对于项目的投入与回收需要进行平衡。租赁住宅功能空间的营造和附加服务的配置，一方面会造成装修投入、租赁住房可租面积减少等问题；但另一方面可以增加产品溢价率和吸引力，提高出租率和出租单价。平衡建设成本及出租率，是租赁住宅经营方需要重视的问题。

2 新建租赁住宅设计路径研究

结合传统商品房和改造型长租公寓的设计经验及相关研究，本文总结了新建租赁住宅设计路径。首先要开展定位研究，包括调研周边环境，确定租赁群体，设计与之相匹配的产品；在此基础上，按照由整体到细部的分层设计方法，在每一阶段都着眼于客户的关注点，设计出吸引客户的产品，提高出租率，应对复杂的市场。具体设计路径如下（图1）。

2.1 定位研究

开展设计工作前，须充分做好项目周边的调研，包括项目区位交通，周边现有及规划的商业、教育、医疗等配套设施，以及项目周边同类竞品的户型及价格、潜在客群，依据调研结果定位产品。这项前期工作至关重要，为设计工作确定了方向。

经调研，上海地区租赁住宅租客考虑的首要因素为交通条件，其优劣直接决定了租户的通勤成本和出行时间，主要研究内容如下（表1）。

2.2 分层设计方法

根据项目定位，开展设计方案研究。结合以往研究，本文提出按照从整体-单体-各功能空间的分层次设计模式，要在各层次设计中关注目标客群的敏感点，结合租户的行为生活习惯等，在成本可控的前提下，对敏感点高的部分进行重点设计，提升租户的租住意愿。

2.2.1 规划设计

租赁住宅要最大化地利用土地，尽量采用紧凑集约的空间布局方式，根据功能配置，规划好不同类型的动线，还需要考虑住户的日照采光需求。

（1）空间布局

租赁住宅按照空间布局的开放程度分为围合式空间和开敞式空间。围合式空间是指利用自身建筑围合而形成的空间布局，具有内聚性，给住户安全、静谧的心理感受。开敞式空间是指点状塔楼或者线状板式建筑占用地而形成的空间布局，具有开放性，有利于打造活力租赁社区，与城市更好地融合。新建租赁住宅空间布局形式的选择，应优先考虑土地的最大化利用、空间设计的紧凑集约。

（2）动线设计

动线设计主要包括外部交通、内部交通。外部交通根据场地周边道路交通现状，注重内外交通衔接的高效，合理设计基地出入口位置，减少安全隐患。内部交通动线，主要考虑内部车行动线和人行动线，通过规划基地内的交通动线，尽量做到人车分流，减少车行对人的影响。

（3）日照采光

根据相关规定，上海地区租赁住宅应保证50%以上的套型有一个居住空间获得冬至日满窗有效日照时间不小于1 小时[2]。实际上，租户对于日照、采光的要求更高，因此设计中应尽量保证较高的日照要求，增加产品的溢价率。

2.2.2 建筑单体设计

建筑单体设计应充分考虑租赁住宅环境、客户特征等，通过建筑立面展现其精神，通过合理的功能空间布局为租户提供便利性，通过户型设计为租户提供高质量的生活。

表1 现状研究内容分析（表格来源：作者自绘）

表2 现状交通条件（表格来源：作者自绘）

（1）建筑外立面

租赁住宅造型设计受成本等制约，立面构成元素重复单调，且无法大面积采用高成本的装饰手段提升立面品质。为了从外部视觉上吸引客户，租赁住宅的建筑外立面设计应体现出高品质及独特性。因此建筑外立面需要结合周边环境，通过色彩、造型等变化，展现群体活力性、建筑独特性，局部采用高档装饰材料提升立面品质[3]。

（2）功能分区

功能分区主要分为居住空间和公共空间。租赁住宅首先要分区明确，居住空间与公共空间既要相互独立又要联系紧密，居住空间主要考虑的是私密性和安全性，公共空间则要考虑对外便捷性和交流性。

（3）户型设计

居住空间内的走廊布局形式，一般有外廊和内廊式两种布局。外廊式布局住户间干扰小，且每户居住单元的通风和双向采光较好，但走廊狭长、单调、入户水平动线长。内廊式布局得房率较高，且入户动线相对较短，但住户间干扰较大、通风和采光较差。应根据项目情况选择走廊形式。

此外，租赁住宅面对的租户群体复杂且不稳定，其多样化的需求与有限的租住面积之间存在着矛盾，因此在户型设计上要有一定的灵活性，应对需求变化。在建筑结构上，要控制其对建筑空间变化的影响，选择合适的结构体系，减少结构墙、柱体积与梁高，增加室内空间。

2.2.3 居住空间设计

租赁住宅不同于商品房，租户可支付的居住空间面积有限，且需求多样化。居住空间设计主要从室内功能布局和家具设施设计两方面考虑。

（1）室内功能布局

与商品房相比，租赁住宅具有更为复合的室内空间。租赁住宅居住单元内必备的功能包括：睡眠空间、卫生间、储物空间，根据单元套间面积及运营需求相应配备起居室、厨房、餐厅。对于能够在一个功能空间完成的事项，可以整合成复合的功能区，比如：餐厅与厨房、睡眠与起居、办公与起居等，以发挥最大的效用。

（2）家具设施设计

上海租赁住宅要求全装修，考虑租户使用家具安全舒适、运营管理的快捷便利、设计建造的快速低价，室内家具应采用模块标准化设计，如：同尺寸的床等家具，同一规格的家用电器等设施，这样既可以为租户提供丰富的生活设施，也便于后期运营、维修与调配等。家具设施应参照用户的习惯进行设计，这样便于满足其使用需求，增加客户满意度。

2.2.4 公共空间设计

租赁住宅会将公共性较强的功能空间和交往空间进行整合，共享给所有租赁群体，这样既考虑租户的支付能力，也考虑到了常用的功能性空间集中利用，便于满足租赁群体多样化的需求[4]。

项目公共空间可分为服务空间、商业空间和社区配套。其中服务空间包括多功能大堂（含前台、接待区、酒水吧台）、会议室及书吧、共享厨房等；商业空间主要指项目商业运营的功能空间包括咖啡店、餐饮及零售、健身房等；社区配套主要指规划条件要求的养育托管点、居委会、文化活动室等。从运营角度出发，尽量要实现商业空间可租面积最大化。

（1）服务空间

服务空间是提供交往、服务的空间，空间塑造要具有积极性。应根据项目实际情况，从租户需求出发，设计必要的功能。

（2）商业空间

商业空间的设计要遵循商业利益最大化，增加商业的经营性和服务便捷性，一般将其设置在拥有较长沿街展示面以及良好商业视口的地方。

（3）社区配套

一般根据土地出让条件，租赁住宅需要配置一些为本身租户及周边居民服务的公建配套。公建配套根据相应要求进行设计，同时要结合其他公共空间进行统一布局。

3 设计路径的应用——以闸殷路项目为例

3.1 定位研究

地块位于上海市杨浦区长海路街道，基地北至闸殷路，西至宁城路，南侧为普通住宅小区世晶花苑，东侧为上海航天局802 研究所。

3.1.1 交通条件

基地交通便利，双轨出行，周边公共交通站点较多且较近，北侧紧邻主干道闸殷路，逸仙高架路和中环路高架也在3 公里以内（表2）。

3.1.2 周边配套设施

项目离城市副中心五角场商圈2.5 公里，1.5公里范围内有中原城市广场、悠方生活广场等商业中心，商业资源好。项目毗邻新江湾湿地生态观鸟基地，环境较优，2 公里范围内有新江湾城公园、安徒生童话乐园，配套设施较成熟。

项目周边教育资源丰富，涵盖7 所小学、11所中学、4 所高校，较为知名的幼儿园有本溪路幼儿园、爱绿幼儿园，中学有兰生复旦中学、杨浦实验学校，高校以复旦大学最为出名。

地块2 公里范围内医疗配套丰富，共8 家医疗结构，其中有2 家三甲医院：长海医院、东方肝胆医院，以及2 家二甲医院。

3.1.3 市场调研

图2 空间布局比较（图片来源：作者自绘）

图3 项目总平面图（图片来源：作者自绘）

图4 建筑立面效果图（图片来源：作者自绘）

项目周边租赁住宅主要有如朗诗寓（598间）、城家公寓（114间）、城投宽庭湾谷社区（852间），客户及容量占比为：白领占比53%、轨交外溢客占比32%、高校学生占比6%、高校教授或医院专家客占比5%、陪读家庭占比4%。进一步深入挖掘客户性别比、月收入等因素，确定项目目标客群、租金敏感度、项目产品配比等。限于篇幅，其他因素调研结果不做展开。

3.1.4 项目定位总结

基于上述分析，结合本项目作为企业租赁住房标杆项目的形象诉求及未来更高的价值，最终定位为中高端品质社区，目标客群主要为周边白领和高收入客群以及小部分陪读家庭户，年龄范围为25 ～40 岁。基于目标客户需求的基础上，尽可能压缩户均面积，提升产品坪效保证项目收益，同时考量到周边及未来竞品，对同类户型适当增加面积来提升本案产品的功能性及舒适性优势。最终得到配比结果：一房户型（约40 平方米）占比45%，主要针对关注私密性和生活品质的周边白领单身客户；大一房户型（约60 平方米）占比40%，目标客群为白领情侣；两房及以上户型（约90 平方米及以上）占比15%，针对强调私密性的高收入白领客群和陪读家庭。

3.2 分层设计方法

3.2.1 规划设计

（1）空间布局

闸殷路项目基地占地面积8190.5 平方米，在设计初期采用多种布局形式：“一字型板式”“二字型板式”“L 型布局”“C 字型布局”（图2）。为了最有效地利用土地，同时保证内部住户的私密性，最终选择“C 字型”的建筑布局。同时，留出内部中心较大的公共绿化景观用地，打造中心活力庭院，为住户提供相对私密的交流活动场所，形成“建筑、景观、人”多层次的空间，独特的建筑造型增加了与城市环境的联系，私密与开放融合互通，打造独特的居住体验（图3）。

（2）动线设计

闸殷路项目西、北两侧临市政道路，北侧为城市干路不宜设计机动车出入口，基于项目需要靠近公交站点处设置一个消防车兼人行出入口。结合运营安全性及管理便捷性，在西侧宁城路设置1 个主出入口，为机动车、非机动车和行人出入口。

内部交通动线分为内部车和人的动线，车辆进入场地后，可以通过地块南侧平行布置的地下车库出入口，快速驶入或离开场地，这样可避免在场地内部形成连续车流与人流交叉；同时建筑的出入口结合场地出入口设计，租客可以快速出入场地，最大程度避免内部车和人动线交叉，保证内部流线安全性。

（3）日照采光

闸殷路项目设计中充分考虑每户的日照，通过加大南北住宅间距，减少互相的遮挡，优化住宅朝向，将居室调整至南侧采光面，在转角处等无采光位置布置垂直交通及辅助功能等不需要直接采光的空间，最终90%住户满足日照标准，远大于规范要求，提高了项目品质及租金定价。

3.2.2 建筑单体设计

（1）建筑外立面

项目定位为中高端项目，位于城市干道一侧，是城市形象的展示面，且服务高收入青年群体。为了满足其对于艺术和活力的追求并展示项目风格，建筑外立面采用涂料装饰，主要吸取现状周边建筑的主色彩白色，局部搭配咖啡色，并辅以饱和度、明度较高的绿色，增加项目的辨识度，同时利用横向交替变化的白色阳台色带塑造韵律活力的立面；底层的公共空间部分，利用大面积落地玻璃增强项目展示性和品质性（图4）。

（2）功能分区

图5 一室户平面图（图片来源：作者自绘）

图6 两室户拆并套平面图（图片来源：作者自绘）

根据运营需求，闸殷路项目在一层设计商业服务和公共配套，并面向城市干道设独立出入口，保证其服务的便利性。为了保证租户的私密性和安全性，居住空间整体位于二层及以上楼层，与一层的公共空间从楼层上隔离，但通过垂直交通空间联系，同时安装门禁系统，对居住空间进一步保护。

（3）户型设计

闸殷路项目采用单廊式布局，为了避免入户水平动线长的缺陷，设计1.6米净宽的单廊走道，在走廊接近1/3 和2/3 的建筑平面转角处布置5部电梯，服务274 户租赁单元，远超规范要求。

通过定位研究确定的居住户型面积、配比以及居住舒适性，设计南侧为3.3 米开间和8.8 米进深的双人间，西侧为3.3 米开间和9.1 米进深的单人间，北侧为3.6 米开间和8.8 米进深的单人间。开间模块化便于户型根据实际需求调整，若两室户需求多，可以通过横向打通连接，实现空间的拓展，转化为大单元空间；若单人间需求较多，在现有的大单元基础上，通过简单的隔断处理实现单元的分隔。从而为后期运营增加多种可能性，也兼顾项目以后转为成套商品房的可能性，顺应了需求端及未来政策的变化。

在建筑结构上，采用较为经济性的剪力墙结构。优化墙体结构，减少结构墙体体积与梁高，一方面控制结构建造成本；一方面降低对二层以上住户室内空间的影响，提高室内净高，放大室内空间，提升租户体验感。

3.2.3 居住空间设计

（1）室内功能布局

本项目一室户套内面积约在35平方米左右，3.3 米面宽，室内采用线性功能布局手法，设计4平方米使用燃气的独立封闭式厨房。紧邻厨房设置独立卫生间，设计盥洗、如厕、淋浴等功能。复合睡眠空间与起居室，两个功能空间无明显划分。南侧多功能阳台可以满足日常晾晒需求，也可以根据租客喜好兼具储藏、学习等空间，甚至是睡眠空间的延伸。餐厅没有单独设置，租户可以利用起居室就餐（图5）。

针对追求更舒适居住体验的客群，设计了60 平方米的更大面积的一室户，提升了居家的公共空间功能，强化了社交的属性，增加了独立的起居室，契合了追求社交生活租客的需求，同时睡眠空间也升级为独立的卧室，舒适度和私密性提升。

两室一厅户型在两个一室户或者一室一厅基础上通过调整室内布局，实现两个独立卧室且均可连接南向多功能阳台。同时具有复合的起居室和餐厅的空间设计，适合好友合租或者亲子家庭客群（图6）。

（2）家具设施设计

虽然设计多种户型，但仍按照标准模式化设计家具设施。另外通过前期调研，获悉租户对于收纳空间的需求较高，因此为了增加户内空间利用率，提高室内整洁度，一方面利用走道一侧或者空间分隔压缩出收纳柜；另一方面利用竖向空间，比如卫生间内洁具上方设计置物架或者厨房台面上方设计储物柜等。另外了解到现今租户对于电视机的需求较低，本项目暂不设电视墙，后期根据租户需求设计投影或电视。

3.2.4 公共空间设计

（1）服务空间

本项目服务空间设置在租户的回家流线上，为租户们提供必要的服务及欢迎回家的提示，营造温馨的空间效果。前台设置2 ～3 人的服务吧台，主要为已入住租户提供管理、报修等服务，接待区设计3 组接待桌，主要服务于新租客，包括展示、接待等，树立项目的形象口碑。大堂与室外庭院空间相连，中间有大面落地玻璃，将打造的宜人庭院室外共享空间呈现给客户，对其有一定的吸引力。

根据目标客群购物特点，设置1 处25 平方米的智能快件箱服务用房位于门厅附近，主要服务于快递和外卖，具有单独的取件——乘梯动线，既减少对租户的影响，也提高使用效率。

（2）商业空间

本项目将商业店铺设置在一层，且在城市生活干道宁城路上，主要考虑到项目主出入口位于宁城路上，提高商业的展示性，计划引进咖啡厅、超市、洗衣房、餐饮、健身房等公共配套，在满足项目租赁群体基本消费需求的同时，增加商业空间对周边居民的辐射，可增加运营方的经营收入。

（3）社区配套

本项目社区配套包括养育托管点、居委会、物业管理、垃圾压缩站、文化活动室、运动场地，共810 平方米。根据项目运营需求并结合各配套房的接收部门诉求，项目将居委会和养育托管点布置在闸殷路一层临街处，便于提供社区服务。为避免占用较好的临街商业面，物业用房和文化活动室布置在一层东南处。运动场地结合室外绿地布置，一方面提供运动场所，一方面增加与室外空间互动的便捷性。

项目设计555 平方米的屋顶绿化，为后期在屋顶打造花园或者公共活动空间预留条件，为运营带来增长点，也满足规范要求[5]。

结语

住房租赁体系作为国家住房体系建设的重要一环，需要有统一的、先进的设计标准和理念，以保证新建租赁住宅能够满足租户实际需求。新建租赁住宅具有客群圈层融合、空间功能分明、附件服务升级、经济效益平衡等特征，其设计路径应包括定位研究和分层设计两个方面。定位研究通过交通条件、配套设施、市场环境等调研，确定相匹配的产品；在此基础上，按照整体-单体-各功能空间的层次，分别从规划设计、建筑单体设计、居住空间设计、公共空间设计等方面研究了设计方法和原则。应用此路径对闸殷路项目进行实践，项目定位和设计方案既考虑租户的实际需求，又兼顾租赁住宅的成本制约，完善租赁住宅相关设计方法。