国有企业康养地产开发运营模式研究

庄龙强

(漳州发展地产集团有限公司，福建 漳州 363000)

随着我国老龄化程度的进一步增加，康养地产项目的诞生，旨在解决当前社会老无所依、老无所养等实际问题。作为国有企业，需要在相关领域中发挥出模范效应，能够在社会经济体系中展现出应有的价值和担当。开发康养地产项目，不仅能够与国际未来生态布局不谋而合，同时还能够助力企业在地产项目的多元化发展，具有极为显著的经济价值和发展价值。

1 我国康养地产开发经营现状

康养地产，是受当前我国老龄化持续增加而产生的综合养老服务项目，能够实现居住、医疗、护理、旅游、娱乐等一体化的综合地产项目，能够让老人在老年阶段得偿所愿、老有所依。当前国内康养地产项目已经投入到实际运营的寥寥无几，主要原因包括以下三个方面：其一，康养地产项目涉及大量的资金投入，传统中小型企业以及关联机构不具备相应的投资能力，特别是项目的资金扶持，需要企业投入巨大的经济成本，导致中小企业无法实施和经营；其二，康养地产项目是我国地产领域的新尝试和新探索，对应的经营模式以及经营发展方向存在多种可能性和风险性，大部分的企业又缺乏足够的管控能力以及经营水平，无法适应相关风险的产生，甚至会导致企业的经营出现一系列的困难，从而制约了中小企业的参与热情以及加盟力度；其三，康养地产项目是一项综合性的复合型地产项目，对应的医疗服务体系、服务管理体系、餐饮保障体系、交通运输体系以及物业管理体系等都是需要企业具备较强的经营实力，而传统企业无论是经营范围还是管控能力，都无法满足当前康养地产项目的基本需求和标准，导致大量企业望而却步。除此之外，国内相关企业开发康养地产项目还需要联合地方政府、银行企业、医疗中心、食品安全、卫生保健等组织或者企业，从而实现康养地产项目的有效经营。在项目勘察阶段，对应的经营利润、发展前景、经营举措、管控逻辑等方面都可能成为制约康养地产项目发展的重要因素，从而导致企业的经营出现无法挽回的损失和风险。由此可见，当前国内康养地产项目的经营和发展依然存在多种不确定性和未知性，导致大量企业望而却步、踟蹰不前。作为国有企业，无论是经营能力还是管控水平，都是中小企业无可比拟的，因此，在开发康养地产项目中，国有企业具有得天独厚的优势和能力，能够满足康养地产项目的多种基本需求，从而实现项目的稳定运行和有效建设。

2 国有企业开发康养地产项目的经营模式分析

2.1 基于项目主体的康养地产项目开发模式

现代社会康养地产项目的开发模式主要有三种类型，其中包括政府主导的社会福利型康养地产项目开发模式、地方政府与国有地产企业联合开发的模式、市场化自主经营模式的康养地产开发模式。三种模式应对的需求和标准各不相同，并且在实际经营过程中都存在不同的问题和情况，尤其是在当前我国老龄化持续加深的国情下，对应的经营策略需要极为谨慎，从而保障各个项目稳步发展、顺利实施。基于当前国家发展战略的实际情况，社会福利型养老模式已经逐步被市场所接受，但是其匹配的环境以及用户的潜在需求未能得到全面的满足，导致当前康养地产项目的市场前景存在巨大的开发空间，亟待进行项目的建设和发展。因此，基于项目主体的康养地产项目成为应对国情发展的重要选择，国有企业开展和建设康养地产项目，能够借助自身的企业优势以及综合管控能力，使康养地产项目的服务能力和服务水平得到深层次的提升和改善，并且还能够充分结合市场实际的需求和标准，进行定制化的升级和改造，从而实现对应的发展目标。不仅如此，随着我国老年人口基数进一步增加，未来康养地产项目必然成为市场稀缺的重要资源，结合国有企业的项目建设项目经营能力，必然能够成为房地产市场中的重要代表。

2.2 多元化康养地产项目融合规模分析

国有企业开发康养地产项目，无论是建设规模还是建设资本，都能够得到有效的保障，特别是在特大型康养地产项目的开发和建设中，能够确保各项建设资金的投入，能够实现项目经营工作的有效开展和实施。不仅如此，对于国有企业开发康养地产项目，还能够从多个角度得到稳健的融资需求，从风险分散等多种角度实现更加稳妥的经营目标。

2.3 基于混合所有制配置的销售经营模式

当前康养地产项目的建设，不仅需要企业购买对应的土地使用权，同时还要针对项目的维护和建设，开发一系列的关联服务。特别是在康养地产项目中，需要结合康养文化的辅助服务体系，进行必要的产业革新和产业升级，需要满足多种的服务需求。以医疗服务体系为例，在康养地产项目的经营体系中占据重要的核心地位，特别是对于老年群体，身体健康是康养地产项目发展的基本和内容，因此，在项目建设过程中，可以将国有企业的康养地产项目进行股权配置，让康养产业的使用权、服务权能够得到更多人的参与和支持，同时还能够减少国有企业全资建设的压力和负担。例如，我国海南某康养地产项目，已经率先实现康养地产项目所有权和使用权的联动发展，将康养地产项目的产权与用户进行关联，然后以服务管理费的形式，进行综合性的项目打包，实现康养地产项目的服务权灵活化销售，既能够满足当前市场对于康养地产项目的根本性需求，同时还能够结合混合所有制的配置模式，实现地产销售、产权服务综合性的发展。

2.4 康养地产项目的盈利能力分析

与社会服务型养老模式不同，国有企业开发建设的康养地产项目具有更多的自主性选择空间，能够根据当前市场需求和发展趋势进行灵活的选择和调整。首先，作为康养地产项目，不仅需要实现项目的多元化发展，还要在市场中占据相应的地位，能够实现项目的持续性盈利的发展目标。由此可见，康养地产项目的盈利能力，是项目持续发展的重要基础和基本保障，需要根据项目的实际发展情况进行分析和研究。其次，康养地产项目的经营，需要覆盖多个服务产业，能够满足用户生活需求的各项内容，能够从产业体系中得到全面性覆盖。例如，康养地产项目需要具备足够的商业环境、娱乐环境、生态环境等各项基础设施的建设需求，能够在地产项目中实现房产和商业的有机结合，能够从更加多样化的应用体系中得到调整和改善。例如，通过建设多种服务模式的康养地产项目，实现产业服务体系的升级和优化，结合现代化生活配套设施，能够提高和完善康养地产项目的综合服务水平，实现相应的价值和目标。产业化一条龙的模式，能够补充当前康养地产项目的不足和缺陷，同时还能够结合服务内容的多样化，实现产业项目的常态化经营目标及盈利目标。

3 国有企业康养地产项目开发运营模式的框架分析

3.1 国有企业康养地产项目的框架理论基础

国有企业康养地产项目的建设和发展，主要受核心服务体系以及基本服务设施所支撑，能够借助对应的服务功能实现项目的盈利，因此对应的服务水平和专业能力是项目未来溢价的基础和根本。因此，在开展康养地产项目的理论框架研究时，需要结合项目开发企业的综合能力，尤其是各项资源的整合能力、运用能力和分析能力，能够将企业的发展和项目建设进行有效融合，满足项目开发理论框架的基础和需求。

3.2 国有企业康养地产项目建设全生命周期的科学管理

国有企业康养地产项目的建设，需要从项目各个阶段进行管控和分析，首先，在项目策划阶段，需要根据用户主体进行设计和优化，并且深层次研究用户的基本状态。不少康养地产项目在项目设计过程中，大多是单一考虑老人的实际需求，而忽视了老人对现代社会的渴望和欲望。例如，不少设计人员在项目设计初始，就将项目的设定情况与养老院的设定模式相结合，导致康养地产项目缺乏足够的吸引力。以项目的居住体验为例，要对老人居家的生活状态进行分析和研究，结合现代化的科学技术以及服务能力进行改良和升级。特别是在建筑功能设定上，要充分考虑老人的客观需求，并结合老人日常的状态进行改良。因此，项目的策划环节需要进行大量的调研和分析，需要根据当前老人的日常生活状态进行研究，减少单一性养老院模式的基本设定，提高相应的服务水平和服务标准。在项目建设阶段，需要考虑项目的设计成本和建设成本以及建设资金的保障程度，必要时可以根据项目的投资规模以及建设规模进行相应的融资和集资，保障项目的有效运行。另外，在康养地产项目建设过程中，还可以对项目的综合服务体系以及服务框架进行梳理，对企业的股权结构进行研究和设定，对项目的后续配套进行探索和升级，从而实现项目前期阶段的科学管理。康养地产项目的建设，要凸显价值需求、功能设定、基础建设、设施采购等。项目的运营阶段，是项目的核心管控阶段，也是项目服务溢价产生的重要影响因素，需要在项目运营过程中进行必要的科学管理。基于项目服务的基本情况以及服务标准，需要在经营过程中，落实和实施项目的周边服务体系。以医疗服务体系为例，在进行项目设定时，要充分考虑老年人疾病税务种类和类型，并根据对应的需求进行医疗服务体系的研究和应用。例如，我国国有企业的信用等级相对良好，大多能够从银行中得到大量的资金，同时还能够与多个基本服务项目进行项目关联，实现更加稳健的经营成效和发展目标。因此，融资渠道的扩展和应用能够为康养地产项目的开发和经营提供良好的资金环境，能够保障地产项目的持续建设和创新发展，并且还能够在现有的经济体系中得到系统化的管控，实现康养地产项目经营风险的分化和调整，为企业的后续经营打下坚实的基础。

4 国有企业康养地产项目运营阶段的主要问题

4.1 服务用户群体的诉求分析

康养地产项目的用户群体，与传统福利性养老项目的用户群体存在一定的差异。首先，康养地产项目的用户群体可以是社会中的所有人群，任何人都能够根据对应的目标选择康养地产项目。作为国有企业，需要进一步拓宽传统的用户群体，打破年龄的限制和规定，同时在群体设定中，要对不同年龄段、不同身体条件的用户进行分析，根据用户的多样化情况进行研究。例如，随着现代社会老年人身体状态的提升和改善，不少60岁以上的老年人，依然具备强烈的社交需求以及娱乐活动需求，在群体需求的研究领域中，可以进行必要的改革和升级，对潜在用户喜好进行判断和设定，结合日常的经营管理模式进行分析。国有企业康养地产项目，能够根据用户的实际情况进行调整和改良，能够在现有的环境中进行改进和调控，实现对相关需求的有效满足。

4.2 国有企业康养地产项目较私营康养地产项目的科学对比

国有企业康养地产项目较私营康养地产项目，在发展方向以及融资渠道、社会责任等方面都具备良好优势和价值。一方面，国有企业需要根据国内康养文化的实际需求进行研究和分析，需要根据广大的用户群体进行研究和判断，了解当前康养地产项目经营困难的主要因素；另一方面，国有企业的核心管控能力能够对现有的康养项目进行梳理和分析，以多元化的发展策略和建设理念，不断对现有的管控内容进行革新。以上相关内容都是私营企业所不具备的，例如，传统私人康养地产项目中，大多忽视了老人饮食需求的基本认识，并且以无油低盐等设定进行，未能对老人的实际反馈进行研究。而国有企业是基于现代养老体系的创新和应用，需要在原有的健康体系中提升味道和品质等，从细节和内容着手，践行国有企业的管控能力和管控标准，在实践应用中明确康养地产项目的基本和方向，确保各项工作都能够得到有效的升级和优化。

5 结论

综上所述，国有企业康养地产项目的开发经营模式研究，需要针对当前国内的养老体系以及养老现状进行梳理和研究，同时借助国有企业的管控能力和管控水平，深层次开展养老产业的升级改造工作，以细节化、多样化、精准化的模式进行改进，结合医疗、餐饮、娱乐、旅游等多种模式进行升级，为国有企业康养地产项目打造一道靓丽的风景线。