土地一二级联动开发项目经济测算工作探讨

肖辉

（华昆工程造价管理咨询有限公司，云南 昆明 650224）

1 经济测算的工作目的及思路

1.1 经济测算的目的

通过经济估算，为项目提供规划指标调整的确切依据，政府可在此基础上进行土地开发决策，调整修建性详细规划方案。

通过经济测算，可更加确切的为政府及政府投资平台、社会投资人提供拟开发地块的一二级开发成本，并提供相关销售收入的测算，为项目是否切实可行提供相关依据。

1.2 经济测算工作的整体思路

1.2.1 了解项目基本情况，收集经济测算工作所需相关资料

项目经济测算的相关资料包括以下7 项：①了解拟征收地块的基本情况，项目四至范围、总用地面积、净用地面积、拟拆迁建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、规划批准建筑面积、拆建比、建设用地与（农用地+未利用地）之比、回迁安置房建筑面积等。②了解区域内征地拆迁安置所执行的补偿标准，对项目实施经济测算的还需了解片区中已完成土地一级开发成本评审及属地政府对成本认定的情况。③了解项目资金来源情况，是全部由国有投资公司进行融资，还是引入部分社会资金参与城市更新改造。④了解并收集整个项目规划总平面图、拟交易地块规划总平面图。⑤了解片区控制性及修建性详细规划情况、了解拟交易地块规划条件取得情况、了解地块周边类似地块的楼面地价及房地产销售情况。⑥了解片区及地块分期征收、分期交易、分期开发及分期建设销售的具体情况。⑦了解完成经济测算报告还需要调查收集的相关资料。

1.2.2 一、二级开发收益情况测算

按照各区征地拆迁补偿标准先对项目一级开发成本进行测算，并根据项目四至范围、总用地面积、净用地面积、拟拆迁面积，并结合街道办事处提供的房调、地调等相关资料，预计土地取得成本；同时完成项目外挂情况分析，包括外挂的建设内容、建筑面积及资金估算等；根据片区控制性及修建性详细规划情况，结合已取得规划条件的地块，按照容积率、建筑密度、绿地率、规划批准的建筑面积对项目的二级开发建设成本进行测算；完成项目的一二级开发预计总投资测算；通过对周边楼盘的销售情况及近期房地产市场的调查，确定项目的销售收入；最终根据项目的一、二级开发成本及销售收入情况，对项目进行收益情况分析。

1.2.3 项目的盈亏平衡及成本风险分析、经济指标分析

项目分析应注意以下3 点：①通过对项目的建设成本、销售收入的增加及减少，对项目进行盈亏平衡及成本风险分析，并提出相关建议。②根据规划指标及成本预测，分析土地出让价及楼面地价。③规划方案已通过市规委审议的，还需进行调整的，还需分析原方案与拟调整方案的收益、规划指标等的对比情况。

2 经济测算工作的实施程序

2.1 了解项目基本情况

由工程造价及会计师组成的项目组对项目基本情况进行充分了解，具体如图1 所示。

图1 项目基本情况了解

2.2 对项目一级开发成本组成情况测算

按片区地块的土地一级开发成本是否经区审计局或市审计局评审认定区分，对已评审认定的直接使用评审认定结果，对未评审认定的，进行一级开发成本测算。主要如下：①根据委托单位提供的地调、房调资料结合项目所在片区内相关补偿实施方案或现行补偿标准对一级开发成本进行测算。根据地调资料（土地分类面积表）测算项目需缴纳规税费、集体土地征地成本、国有土地征地成本、征地工作经费等；根据房调资料测算项目拆迁补偿费、回迁安置补偿、过渡费、搬家费、奖励费、拆迁工作经费等；对项目委托单位提供资料的准确性根据相关标准、经验测算等复核其准确性，对可能存在重大差异的测量、测绘情况，提请委托单位对补偿拆迁物进行重新测量复核，并按经委托单位复核确认的地调、房调资料对一级开发成本进行测算。②根据同片区类似项目测算土地一级开发整理项目前期费用、管线迁改费、资金成本、储备土地临时看护管理及临时利用费、其他费用、中介机构费用。③按照片区规划梳理项目需配建的市政基础设施、公共服务等，项目组测算或按照委托单位提供的相关测算成果资料及政府相关批复或文件对需分摊记入市政基础设施、市政配套公共服务等费用。④根据片区内已签订的《土地一级开发委托合同》、按合同条款约定对项目的投资回报测算[1]。

2.3 对项目土地取得成本测算

由会计（财务）专业人员按照测算的土地一级开发成本进一步测算项目土地取得成本，结合项目片区情况，对土地交易条件进行分析测算，包含但不限于回迁房建设成本、拟分摊的基础配套成本、按文件规定可作为交易条件的其他成本；政府各项基金测算，按照片区内实际分项目立项情况，对取得基金减免的按减免后费率测算基金；对属于一级开发项目的按现行标准基金费率测算基金；结合片区所在范围已交易地块交易价情况，比较测算的一级开发成本之间差异；土地取得成本契税测算，包含拟交易价（出让/供应起价）契税测算、外挂成本契税测算。

2.4 二级成本测算

根据片区控制性及修建性详细规划情况，结合已取得规划条件的地块，按照容积率、建筑密度、绿地率、规划批准的建筑面积对项目的二级开发建设成本进行测算，具体实施程序如下：①根据各区控制性详细规划、修建性详细规划、已取得规划条件的地块，按照相关的文件、政策，整理本项目的总体经济指标，其中要包括分片区、分地块的详细经济指标。②根据详细经济指标，结合规划中的建筑物限高及其他相关要求，对建设项目进行建设投资估算。

2.5 销售收入测算

通过对项目周边已开发楼盘的调查，综合考虑片区周边环境以及建筑品质等综合因素，对本项目的住宅、商业及办公业态销售价格进行预测，并综合考虑开发周期、销售方式等，得出项目的销售收入。

2.6 总体投资收益分析

在测算出一二级开发成本、销售收入的基础上，综合考虑项目的销售费用、税金，分析本项目的总体投资收益。

2.7 项目评价及经济指标分析

根据项目投资收益对本项目进行项目评价，即分析判断项目总体投资收益盈利空间、所处行业的收入水平、盈亏平衡分析、成本及风险控制、土地出让价及楼面地价经济指标分析。

2.8 经济测算报告

完成以上7 个实施程序后，整理出具初步报告，报告的主要内容包括：项目概况、项目实施主体、项目背景、项目编制主要就、片区开发总体情况及分区、分地块情况、片区位置及开发范围、片区面积、片区土地及地上构建筑物情况、片区相关控制性详细规划指标情况、片区土地利用总体规划情况、开发主要经济指标、开发周期及开发进度、项目整体进展情况、片区一二级成本构成、总投资估算及收益分析、经济指标分析、成本与控制风险及相关政府部门的政策、文件要求的主要内容。初步报告上报委托方审核后，按照委托发的意见修改完善，出具正式报告[2]。

3 经济测算的工作计划

3.1 经济测算前的准备工作

在进行经济测算前，主要准备工作主要包含4 个方面：①收集相关法规政策依据。②了解项目具体情况。③调查项目周边相关成本及价格。④结合调查情况，编写具体的方案。

3.2 确定项目组人员及编制经济测算实施方案

通过经济测算前的准备工作后，我联合体将根据工作量大小和业务的难易程度以及所需专业人员、类型等确定项目组人员名单，项目组人员全部为投标时项目组成员，并报委托单位备案。项目负责人针对项目的实际情况，编制经济测算实施方案报委托单位审核。实施方案包括经济测算目标、估算及测算范围、估算及测算对象、估算及测算的内容与重点、项目组人员的配备与分工、经济测算工作的进度计划和质量控制措施。

4 经济测算成果的内容

4.1 经济测算成果的涵盖范围

项目概况：主要包括项目名称、项目实施主体、项目背景、经济测算报告的主要编制依据等内容。

片区开发情况：主要包括片区位置及开发范围、开发面积、开发土地及地上建（构）筑物情况、片区相关控制性详细规划指标情况、片区土地利用总体规划情况、片区开发经济指标、片区开发周期及开发进度、项目整体进展情况、片区成本构成、经济测算成果等。

开发地块的位置与范围、用地情况、地上建（构）筑物情况、规划相关意见、项目开发周期及进度、项目总投资估算、财务分析、经济指标分析、成本与风险控制、工作责任和完成时限等[3]。

4.2 经济测算成果的主要内容

4.2.1 总投资估算

总投资估算包括土地取得成本、工程建设成本、销售费用及税金：①土地取得成本包括项目用地范围土地一级开发成本、土储管理费、政府各项基金及土地交易契税，是依据相关政府、部门规定进行估算。②工程建设成本包含商业、住宅、配套设施及平均设施的建安工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费及基本预备费及建设期贷款利息。③销售费用及税金，一般销售费用按不含税销售收入的2%测算；税金主要为增值税及附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加），并结合2016 年5 月1 日起全面实施的营业税改征增值税有关政策进行操作。

4.2.2 财务分析

财务分析主要包括可销售物业情况分析、周边楼盘销售价格调查、销售收入估算、项目损益和方案评价：①可销售物业情况分析（图2）。②周边楼盘销售价格调查，首先根据项目周边在售新建小区及类似项目二手房销售情况，选取比较样本，通过对其近期售价的情况进行调查了解，并在考虑不同楼盘的容积率、品牌效应、交通条件以及周边配套设施等综合因素后，确定本项目的预计销售价格。③销售收入估算，按照规划条件预估的可售面积及预计销售价格得出销售收入估算。④项目损益，根据项目的销售收入，扣减总投资后，若有盈利，还应缴纳25%的所得税后，可测算出项目的静态投资收益率及静态投资回收期。⑤方案评价，一般城市更新改造项目的投资收益率在3%～5%之间，若项目测算的投资收益率在此期间，可确认项目可行并有一定收益。若投资收益率低于3%，可申请对规划指标进行调整。

图2 可销售物业情况分析

4.3 经济指标分析

根据项目的规划指标条件，通过对项目的总投资测算及财务分析得出结果后，对项目的土地出让价及楼面地价进行测算，对项目盈亏平衡进行分析并给出相关建议。

5 结语

土地一级开发不仅时间长，且很难获得收益，通常都需要二级开发的现金流来平衡。一般企业若没有足够的资金，很难维持长久的现金流。同时，土地一级开发往往离市区较远，市场不成投入并未产生较高的收益。结合城市建设用地结构中产业类项目规模减少，交通设施用地和绿地类规模增加的情况，不难发现，部分投资旨在改善区域交通和环境条件。但是，今后仍需进一步提高土地投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度。