北京市共享住宿市场房源空间演化趋势分析

赵春芳

（广州城市职业学院，广东 广州 510000）

一、引言

2019年底暴发的新冠疫情对诸多行业带来明显冲击。以爱彼迎为代表的共享住宿行业，因其线上线下融合程度较高且必须通过线下活动完成整个交易闭环，平台房源数量和订单量呈现断崖式下滑。根据国家信息中心分享经济研究中心发布的《中国共享经济发展报告（2021）》显示，2019年共享住宿市场交易额为225亿元，2020年为158亿元，2020年同比下降29.8%[1]。2020年1月至5月主要共享住宿平台上订单总量同比下降 65%，接待人次同比下降 63%，整体市场交易额同比大幅下降 72.1%[2]。随着国内新冠疫情防控取得显著成效，压抑已久的旅游休闲需求得以释放，共享住宿行业逐渐回暖。但全球范围内疫情尚在蔓延以及新冠疫情的不确定性使得共享住宿市场复苏进程缓慢且充满挑战。本文借助标准差椭圆分析方法对北京市共享住宿行业进行跟踪和分析，对评估新冠疫情对共享住宿行业的影响和制定应对方法是十分有必要的。

二、数据来源与研究方法

1.研究区域与数据来源

（1）研究区域

考虑到爱彼迎数据的可用性，本文选择北京作为案例城市展开研究。北京（Beijing），简称“京”，古称燕京、北平，是中华人民共和国的首都、直辖市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心[3]。截至2021年，北京市共辖16个市辖区，分别是东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、顺义区、通州区、大兴区、房山区、门头沟区、昌平区、平谷区、密云区、怀柔区、延庆区，总面积16410.54平方千米，占全国总面积的0.16%[4]。

（2）房源数据

本文数据包括爱彼迎房源数据和北京市区划数据。其中，爱彼迎房源数据来源为Inside Airbnb网站（www.inside airbnb.com），数据获取时间分别为2020年1月21日、2020年6月19日、2020年11月26日、2021年1月26日、2021年7月17日和2021年10月26日。北京市区划数据源自国家地理信息公共服务平台“天地图”[5]。

2.研究方法

标准差椭圆法（Standard Deviational Ellipse，SDE）最早是由美国南加州大学社会学教授韦尔蒂·利菲弗（D.Welty Lefever）在1926年提出，故也把这个算法称为利菲弗方向性分布。空间统计标准差椭圆方法已经被许多学者用于揭示经济空间整体的多维特征及其动态变化[6]，其中包括经济重心、展布范围、密集性、方位乃至形态的变化。

三、北京市房源数据基础性分析

1.房源数量

面对突如其来的新冠疫情，全国各地加大了防控力度，共享住宿行业客源骤降，运营风险不断提升，整个行业遭受重创甚至短期“停摆”。整理2020年1月至2021年10月房源数据发现，疫情对房源数量的影响有一个缓冲的过程，但整体趋势上呈现持续降低趋势。2020年1月房源数量为41359个，6月降至36287个，一路下滑至10月，房源数量为27439个。此时国内疫情趋于稳定，共享住宿市场回暖，此后几个月，房源数量在20000个～30000个之间波动。2021年7月北京市出现多例京外疫情关联的本地新冠感染者，新冠疫情防控政策收紧。2021年9月房源数量骤降为6297个，10月跌至4484个，如图1所示。疫情对共享住宿行业冲击的持续存在，房源数量持续降低，共享住宿行业发展仍然面临诸多不确定性。

图1 2020年～2021年北京市爱彼迎共享住宿房源数量

2.房源分布情况

利用Arcgis对2020年1月、2020年6月、2020年11月、2021年1月、2021年7月和2021年10月的北京市共享住宿房源进行可视化，如图2所示。

图2 2020年～2021年北京市爱彼迎共享住宿房源分布图

四、新冠疫情前后共享住宿房源空间分布演化分析

本文选择一个标准差的椭圆（1-STANDARD-DEVIATION）进行空间统计，覆盖68%的研究要素量，一定程度上可以反映北京市共享住宿房源分布的核心区域。通过标准差椭圆分析的用空间统计椭圆的重心（经纬度坐标）、面积（或长短半轴长度）、单位椭圆面积的房源数量、短长轴之比和长轴方位角五个指标计量疫情前后北京市共享住宿市场房源分布的重心、展布范围、空间密集度、形状和方位及其变化。表1显示了相应的参数。

表1 2020年～2021年北京市爱彼迎房源空间分布的标准差椭圆参数

图3显示了2020年1月～2021年10月北京市爱彼迎共享住宿房源空间分布的标准差椭圆。

图3 2020年～2021年北京市爱彼迎共享房源空间分布标准差椭圆图

1.房源空间分布重心变化

通过分析北京市爱彼迎共享住宿市场标准差椭圆模型的重心及其变化轨迹，可以确定疫情影响下共享住宿市场发展的方向。2021年10月的重心较2020年1月向西移动0.57千米，向北移动了30.87千米，偏移角度为88.94度。具体而言，2020年1月～2020年6月，重心向东移动0.43千米，向北移动了1.30千米，总体移动1.37千米，偏移角度71.60度；2020年7月～2020年11月，重心向东移动0.61千米，向北移动了3.42千米，总体移动3.48千米，偏移角度为79.85度；2020年12月～2021年1月，重心向西移动0.18千米，向南移动了0.5千米，总体移动0.53千米，重心移动距离最小，偏移角度为109.33度；2021年2月～2021年7月，重心向西移动0.55千米，向北移动了3.92千米，总体移动3.96千米，东偏北偏移角度为81.97度；2021年8月～2021年10月，重心向西移动0.85千米，向北移动了22.72千米，重心移动距离最大，总体移动22.74千米，偏移角度为92.14度。从重心的移动轨迹看，北京市共享住宿房源空间分布重心由主城区向郊区偏移，重心南北偏移的距离大于东西方向的距离，其中，2021偏移的速度大于2020年。

2.房源空间分布范围、密集度、形状和方位变化

标准差椭圆的面积能够描述房源分布的集中程度。通过经济椭圆面积及其变化，可以确定房源分布是处于集中还是扩张的发展趋势，椭圆面积缩小即椭圆内的区域增长快于外部区域，即处于集中趋势，反之则为扩张趋势。从椭圆面积上看，2021年10月较2020年1月房源的椭圆面积整体增加了4269.19平方千米，椭圆覆盖范围逐步增大，分布态势由内向外逐渐扩散。椭圆的短轴长度也呈现逐渐增加趋势，表明北京市共享住宿房源分布的离散程度逐渐增加。空间密集度是指单位面积上标准差椭圆内的房源数量，通过椭圆空间密集度及其变化可以确定房源分布是处于密集化还是稀疏化的发展趋势。从空间密集度上，椭圆内房源的空间密集度由2020年1月的9.22个/平方千米降低到2021年10月的0.42个/平方千米，降低了95.48%。

标准差椭圆的方位角表示偏离垂直方向的角度，能够描述共享住宿市场的主要展布方向。2020年1月～2021年10月的方位角在 29.72度～54.58度之间变动，房源分布呈现西南－东北格局，在西南－东北方向上房源分布较为密集。标准差椭圆的形状指数即短轴和长轴的比值，该比值越接近1表明房源的空间分布越接近于圆，越小则表明共享住宿市场空间分布越狭长。从椭圆形状指数上看，2020年1月～2021年10月房源的空间分布的椭圆形状指数变化不大，呈现微小的波动变化态势，变化趋势为“降低－增大－降低”。

五、北京市共享住宿市场房源空间演化影响因素分析

北京市共享住宿市场房源空间演化的原因可能在于：

1.新冠疫情导致需求锐减，出行意愿和出行需求难以短期内恢复

疫情导致全球经济增长放缓，居民就业、收入和消费面临较大压力，导致需求锐减。旅游住宿、餐饮等非刚性服务型消费，可能成为居民缩减消费需求的优先选项。数据显示，2020年以来，旅游、餐饮、零售等消费支出明显下降。另外，疫情还深刻影响了经济主体行为，居民防疫意识不断增强，其外出旅游半径有意缩小、避开人流密集的场所，优先选择空间距离较短、心理安全性较高的京郊短途游、周边游，乡村民宿房源更受青睐，城市民宿房源则急剧减少。

2.新冠疫情导致房源经营者难以持续盈利，不得不退出市场

新冠疫情对共享住宿房源分布的影响具有延迟性和持续性。疫情暴发初期，社会停工防疫，整个行业几乎处于无创收状态，但很多房源经营者考虑到信用及口碑积累不易，会选择暂停预定而非下架房源，以等待行业复苏。然而，国外新冠疫情仍在蔓延，全球形势仍不容乐观，与疫情长期共存可能成为现实。不仅居民有意识缩减旅游住宿非刚性服务型消费，首都文化和旅游行业的“限量、预约、错峰”等防疫政策也对共享住宿客流量造成影响。房源经营者面临运营成本高、客流量缩水、资金紧张等问题，难以持续盈利甚至面临亏损风险，不得不下架房源，退出市场。

3.共享住宿市场准入门槛提高，平台房源扩张受限

2020年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市互联网信息办公室、北京市文化和旅游局正式印发《关于规范管理短租住房的通知》[7]，从经营条件、经营方式、监管部门义务等多方面对短租行业进行监管。该通知明确了政策调整范围，即“利用本市国有土地上的规划用途为住宅的居住小区内房屋，按日或者小时收费，提供住宿休息服务的经营场所”，并按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房，在北京其他区域经营短租住房的，应当符合本小区管理规约，若无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。同时还应取得出租住房业主的书面同意，房屋要符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，经营者要与房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书，以及书面告知所在小区物业服务企业，若无物业服务企业，需书面告知社区居委会。2020年 8月份，北京相关部门对爱彼迎、途家、小猪短租、木鸟民宿等共享住宿平台进行监查，要求下架六证不齐、且未持有特行证或乡村民宿许可证的不合规房源。以上严管政策是北京共享住宿规范化进程的必经阶段，是对共享住宿行业规范和管理的升级，对解决短租住房藏污纳垢、城市民宿脱离监管等问题，对于维护首都社会安定和谐，作用重大、意义深远[8]。从影响上看，未来共享住宿行业的市场准入门槛显著提高，平台房源扩张势必受到冲击。

六、研究结论与启示

新冠疫情冲击下，以爱彼迎为代表的共享住宿行业面临前所未有的发展困境。疫情带来的影响持续存在，共享住宿行业发展仍然存在诸多不确定性。从需求端，游客出行意愿和需求受到限制，短时间内难以恢复。从供给端，由于客源骤降、运营风险的不断提升以及政策收紧，许多经营者被迫退出市场，行业面临新一轮的优胜劣汰。通过对2020年1月至2021年10月北京市共享住宿房源分析发现，疫情发生以来房源数量急剧下降，房源密度降低，房源分布重心由南向北、自主城区向郊区偏离。

对于共享住宿房源经营者而言，长期利好，短期阵痛。具体而言，城市民宿经营难度加大，乡村民宿迎来新的发展契机。城市民宿房源经营者应调整思路、顺应变化，在解决房源合规性问题之后积极创新，通过房源及服务升级、资源整合、日租向周租月租转型等方式，不断探索新的盈利方式，实现新发展。乡村民宿迎来新的发展契机。《关于规范管理短租住房的通知》的政策调整范围主要为城市民宿，即有物业管理的居住小区，乡村民宿和城市四合院并不包含在此范围内。而2021年8月印发的《北京市“十四五”时期乡村振兴战略实施规划》，提出，要重点支持利用自由住宅发展“原住民、原生态、原文化”的原味民宿。通过打造特色乡村民宿精品工程，拓展乡村产业增效空间，创造更多就业增收机会。乡村民宿可深入挖掘京郊传统文化、乡俗风情和自然风貌，提高服务标准，打造具有区域特色的民宿品牌。

对于共享住宿平台而言，首先应充分发挥平台赋能作用，积极践行企业责任，助力房源经营者提升应对不确定性的韧性。具体可通过专项基金、减免服务费、与第三方金融平台合作提供优惠贷款等措施对房源经营者提供资金扶持，组织房源预售预付等活动帮助房源经营者提前锁定收益，缓解现金流压力；通过直播、短视频平台合作刺激消费需求；通过线上培训等方式帮助房源经营者调整运营思路，提升服务质量。其次，加强产业合作，通过参与乡村振兴、旅游扶贫等项目，拓宽渠道和业务边界，进一步丰富共享住宿产品与服务供给、创新服务方式，探索共享住宿发展新业态。最后，针对严管政策，平台要尽到核验责任，加强对房源的规范化管理，以保障共享住宿良性健康发展。