城市更新的吴中样本 老旧小区从里到外“美颜”物业管理在探索中“蝶变”

记者 亦安冉

小区变美了，变新了，住起来也更舒畅了。路面不再坑坑洼洼，整个小区看起来赏心悦目，物业管理也跟上去了，住起来安心舒心。最近完成改造的吴中区几个老旧小区里，居民们对改造交口称赞。与此同时，吴中区更多的老旧小区不久也将迎来蝶变。

四个老旧小区完成全新改造

据了解，在保障防疫安全、施工质量安全的前提下，吴中区紧抓工期，有序推进老旧小区改造项目建设。目前，新盛花园、公交一村、公安新村及雪莲花园4个项目已经完工。

改造前的公安新村，住宅外立面老旧斑驳、路面破损、飞线杂乱、排水不畅，通过外墙立面整治、路面修缮、飞线规范化整治以及雨污分流改造等综合整治工程，小区环境得到极大改善，居民居住品质全面提升。

另一个小区新盛花园，改造前住宅外墙老化、路面破损、排水不畅、楼道环境杂乱，通过外墙维修翻新、沥青路面改造、雨污分流改造、楼道整治非机动车充电桩及整治改造等综合整治工程，小区焕然一新，居民生活更舒心。

吴中区“十四五”期间初步计划完成32项老旧小区综合整治项目，其中2022年计划完成10项，具体内容包括：2022年，吴中区计划实施老旧小区综合整治项目共10个，包括7个2000年底前建成小区及3个2000年后建成小区，惠及户数1636户，涉及楼栋数784栋、建筑面积31.04万平方米。改造主要包括小区内住宅外立面见新、雨污管网改造、道路整修、增设车位、绿化景观改造、弱电线路入地等内容。据了解，10个整治项目总计划投资约1.03亿元，各旧改项目完成后，将有效改善老旧小区居民的居住环境，推动城市更新发展。

目前西塘北巷9号、碧波花园等老旧小区改造项目正在进行中，涉及土建修缮、雨污分流、景观电气等工程。不久的将来，这些小区将迎来旧貌换新颜的华丽转身，焕发勃勃生机。

两种老旧小区物业管理新模式

如今，老旧小区改造已不仅仅是硬件设施的翻新改造，最终是为了营造现代社区居民生活服务体系。从里到外做了一番“硬核”改造，改造后的“软核”物业管理也得跟上。“小物业”事关“大民生”，作为衡量文明典范城市的重要标志，物业管理的好坏直接影响其中居民的获得感、幸福感、安全感，尤其是对于老旧小区而言，物业管理显得更加重要。

不过，老旧小区里安排物业还真的有点难。老旧小区中低收入家庭居多，其中还包括相当一部分的低保人群及外来务工人员，由于收入偏低，大部分居民“花钱买服务”的意识尚未形成，导致物业企业只能依靠属地政府的部分补贴维持基本运转，通过削减服务人员、减少服务内容、减低服务质量来维持较低的服务水平，甚至出现直接“弃管走人”的现象。加上大多老旧小区停车位数量都无法满足居民停车需求，普遍存在私自安装地锁、占用行车道、绿地停车的现象，造成了停车纠纷投诉多发，影响了居住环境和社会公平。同时，老旧小区硬件设施大多长期失管失修，维护不及时，造成房屋漏雨、道路破损、下水道堵塞等问题多发，基础设施的修复需要大量资金投入，物业公司难以承担相关维修费用，造成一系列历史遗留问题。

老旧小区物业该何去何从？

据了解，目前，吴中区域内共有289个2000年底前建成交付的老旧住宅小区，其中无物业老旧住宅小区48个。近年来，吴中区持续开展老旧小区综合整治试点，将老旧小区改造与同步引入物业管理统筹考虑。在进行老旧小区改造的同时，部分镇、街道牵头，建立多方参与的议事平台，充分发挥居民自治的作用，依据居民意愿选择物业管理模式，引导居民不断树立物业服务付费意识，其中，城南街道和长桥街道在老旧小区物业管理方面开展了行之有效的摸索实践。

老旧小区迎来蜕变

“城南模式”“先尝后买”引入专业化物业服务

吴中众多老旧小区将华丽转变

吴中区城南街道辖区内有老旧无物业小区11个，涉及居民1400余户，此类老旧无物业小区无法单独依靠市场机制解决治理难题，为妥善解决好老旧无物业小区社会民生等问题，城南街道因地制宜制定治理方案，从硬件改善、软件提升等方面“再造”无物业小区。通过“先尝后买”等方式将专业化物业服务引入老旧无物业小区，培养居民对物业服务的付费意识，逐步减少物业补助，实现由“准物业”管理向专业化物业管理转型的自我“输血”。城南街道在老旧无物业小区治理上的思与行，以物业管理“小文章”抓好社会治理“大格局”，切实提升老旧无物业小区居民群众获得感，形成老旧无物业小区治理的“城南模式”。

老旧小区改造，不仅要硬件改善，也要软件提升

“长桥模式”“大物业管理”兜底零星老旧小区

吴中区长桥街道的探索模式“大物业管理区域”，指的是辖区内59个零星无物业在管小区，街道通过市场化招标选聘专业化物业公司负责“大物业管理区域”内的卫生保洁和垃圾清运工作，相关费用暂由街道补贴。同时，街道通过制定详细考核办法多方位监督“大物业管理区域”内的物业服务质量，以考促改，进一步提升辖区内零星老旧小区的物业服务水平，助力文明典范城市创建。据悉，该项探索已从2021年10月正式落地试行。

众多的老旧小区，物业管理也在党建引领下规范运行。今年3月1日施行的《苏州市住宅区物业管理条例》中明确了住宅小区应强化党建引领，建立健全社区党组织领导的居民委员、业主委员会、物业服务人、业主等共同参与的治理架构。据了解，未来，吴中区的一些老旧小区，属地社区将根据辖区内老旧小区的规模大小、党员数等情况，合理划分党小组，推进老旧小区党组织全覆盖，为老旧小区物业管理注入“红色元素”。同时，由社区党组织牵头，搭建老旧小区议事平台，组建由社区“两委”班子成员、专业律师、片警、网格长、居民代表以及物业人员组成的居民议事会，商讨解决老旧小区物业管理相关问题。

物业管理在党建引领下规范运行