建设项目设计前期资料收集重点与策略研究

陆江

【摘 要】建设项目的设计工作开展前，設计单位应做好前期资料的收集工作，建筑项目设计前期资料包括项目批文、建设单位意图、规划要求、市政条件、自然条件、施工条件等，前期资料的完善与合法性、真实性是开展建设项目设计工作的基础。文章对建设项目设计前期的资料收集工作的重点和策略进行了详细介绍，以实际案例为同类企业提供可复制的经验借鉴。

【关键词】建设项目;设计;前期资料;可行性研究;方案;批文;基础设施

【中图分类号】G64;X92 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2022）04-0155-03

开展建筑项目设计工作，必须重视在设计前期做好基础资料的收集工作[1]，前期资料的完整性、合法性、可靠性是建筑项目设计工作顺利开展的基础，对基础资料进行分析和深入研究，将各种有利因素联系起来，排除不利因素，结合总平面图、施工图，可以完善建设项目设计、节约工期、降低造价、减少施工风险，对项目的建设和后期使用、安全维护具有重大的意义。

1 前期资料

1.1 项目批文

前期资料首先要收集建设项目的批准文件，包括主管部门的批文、上级部门的批文、发展改革委的批文、政府领导办公会议纪要，建设单位委托设计的委托书，以及与建设项目有关的可行性研究报告等。

各级批文和设计委托书决定了项目设计的合法性，是设计工作开展的依据，可行性研究报告对项目的基本条件、功能定位、场地情况、建设规模、项目功能、工程造价、项目运营进行了初步评估。

1.2 建设项目单位意图

经过项目前期立项和可行性研究阶段，建设单位对建设项目的功能定位和服务人群有了初步的规划，对盈利的最佳规模、装修标准、投资额、分期建设安排、投入运营时间有了具体的设想和考虑，建设项目单位通常对行业的发展趋势和要求比较了解，因此实现建设项目单位的意图是该项目设计成功的关键。

1.3 当地规划要求

建设项目要遵守项目所在地规划管理部门制定的规划中的要求，包括项目所在地的详细规划、城市规划管理技术规定、当地各类城市规划管理分项规定等文件，如机动车停车场的规定、绿化阳台尺度规定等;当地主管部门要求的日照标准;项目基地周边道路红线、城市黄线、紫线、绿线、地铁控制线等各类控制线;建设项目附近的基础设施、交通系统、商业服务、教育、医疗配套等情况;规划部门对项目基地建筑物的高度控制和要求;对建筑项目形成的天际线、建筑色彩和建筑风貌的要求;对建设项目夜景亮化的要求等。

某些城市规划建设主管部门会出具规划设计条件通知书，该通知书中详细地规定了建筑项目基地的开口位置、建筑密度、容积率、绿地率、停车数量和比例、人防要求等;某些突破规划条件的重大建设项目可申请政府召开专题会议或专家评审会，会议纪要可作为设计依据。

1.4 市政条件

建设项目基地周边的基础设施条件，包括市政道路、市政供水、排水、市政供电情况，公交站点、轨道交通布局和运营情况，公园、绿地、水系分布情况。

1.5 自然条件

建设项目基地及周边的自然条件，包括周边基地项目的建设、规划、开工情况;基地及周边的地形地貌、高差、鱼塘、林地、基本农田情况;周边文物保护和地质情况;当地的年降雨量和1 h、3 h最大降雨量;建设项目基地主导风向、周边污染情况。

1.6 施工条件

施工单位对施工场地的意见，对建设项目分期施工的建议，对建设项目采用的基础形式、屋架、防水等施工意见;建设项目当地禁止使用的建筑产品、工艺等，项目基地的施工条件、土石方外运的价格和位置等。

2 前期资料收集和运用过程中存在的问题

目前，施工单位在前期资料收集、分析、整理和运用方面普遍存在一些问题，造成这些问题的主要原因如下。

2.1 前期资料收集不全

前期资料内容较多，建设单位需要向各政府部门逐个申请，包括规划、水利、人防等部门，建设单位办事员的设计工作背景对需要申请的资料数量和内容掌握不全，容易遗漏[2]。设计人员需要与项目业主沟通项目建设意图并形成设计要求;设计人员需对前期资料进行分析和研读，同时需要与施工单位进行有效沟通，只有将这部分工作做好，才能获得完整的施工信息资料，但在实际工作中，常常出现资料收集不全的情况。

2.2 资料收集人员工作经验不足

设计单位、建设单位开展前期资料的收集和整理工作的人员多为新员工，新员工缺少工作经验，对相关文件、规划及管理规定不了解，沟通能力有待提高，导致前期资料收集不完整，设计人员对建设单位建设意图了解不透彻、对前期资料的分析与整理不到位。

2.3 建设单位不重视、前期资料收集时间不足

前期资料的收集和整理工作需要建设单位向相关部门申请获取，需投入一定的人力和物力，还要配备有经验的设计人员对接协调，但在实际工作中，常出现参建各方对前期资料收集工作重视不足，前期设计周期较短，项目开展时前期资料未收集完整、对建设单位意图不了解、对前期资料缺乏分析和调研、主要设计人员和专业负责未到过施工现场等情况。设计师如果仓促地开展设计工作，设计文件有可能不符合建设基地自然条件、市政条件、当地的规划要求，也无法较好地体现建设项目单位意图或选择的施工工艺不合理等，导致前期资料的价值无法发挥。

3 案例介绍

3.1 项目批文

某县养老服务中心建设项目，发展改革委的批文还未下达，缺少建设项目的面积、层数等指标依据，而建设方急于开展方案前期设计，对建筑面积、建筑层数等建设规模指标参考的是建设单位上报发展改革委申请材料中的参数，由于批文资料不合法，所以在此过程中设计单位向建设单位发函强调前期资料合法的重要性，建设单位获得发展改革委正式批文后立刻交给设计部门，经核对发现，发展改革委批文中的参数与原方案设计参数不一致，在建设规模和层数上有较大差异，设计部门根据批文的要求修改了方案和施工图，避免了建设项目单位的损失。

某市教育基地项目开展设计时，场地高差较大。在场地内进行竖向设计和施工，施工难度大、工程造价不经济，如果将周边的绿化带和未施工的市政道路规划纳入整体竖向设计，就能降低工程造价。但是，该方案用地范围超出基地范围，无合法的批文支持，设计单位向建设单位提出解决问题的技术方案，经逐级反映，市长召集参建各方在项目基地召开现场办公会议，讨论通过了设计单位提交的整体设计方案并形成会议纪要，此会议纪要成为参建各方设计施工的依据，也实现了节约造价、安全施工的目标。

3.2 建设项目单位意图

建设项目单位通常对建设项目的布局、规模有较好的建议。某商业体项目设计阶段，承租地下室和裙房的某百货公司对前期设计方案提出意见，商业部分至少要达到1.5万m2才能盈利，对应层高、停车位数量、集装箱车位数量都有配套要求。某商业综合体设计阶段，建设单位意向在综合体中设置一个连锁电影院，电影院品牌承租方提出具体的要求，明确了影院的数量、人数规模、交通流线布置形式、放映间的布置原则和大小、设备专业的配套和参数;土建的施工要求、预留装修的荷载等要求。设计单位充分领会了业主的要求，最终电影院土建和装修施工衔接顺畅，没有浪费和重复施工，运营5年以来，观影人员流线清晰，疏散便捷，放映区与观影区之间没有干扰。

3.3 当地规划要求方面

前期资料收集工作要重视建设项目当地的特殊规划管理要求，避免出现设计事故，导致设计周期延长。

某县的住宅项目设计阶段，设计单位了解到该县的日照标准不按照县城人口规模执行冬至日标准，而是按照所属城市日照标准执行大寒日标准，设计单位根据当地的规划要求，及时调整方案，使方案顺利通过当地报建。某市制定的消防技术文件等级和要求高于国家规范，如《建筑设计防火规范》规定消防车转弯半径某些情况下允许为9 m，但该市规定消防车转弯半径不应小于12 m。某设计单位设计的多层建筑规模较小，采用了9 m的消防车转弯半径，当地消防主管部门判定设计部门违反强制性条文，导致该设计部门的声誉受到影响。某市出台电动自行车停车规定，对电动自行车与建筑物的间距提出较高的标准，某设计单位不了解当地规定，在设计时没有按照当地的高标准规定执行，在当地进行消防设计文件审查中，被判定违反强制性条文并通报批评。

3.4 市政条件方面

前期资料收集市政条件时要有前瞻性，建设项目要考虑市政条件的变化。

某住宅项目设计时，周边的地铁正在修建，由于没有重视前期资料收集工作，没有收集地铁站点资料，忽视轨道交通对小区人员交通的影响，最后小区出入口设在离地铁最远端，小区建成时地铁已经开通，造成住户搭乘地铁不方便。在2期规划设计时，设计单位在布局中重视地铁站点建设的相关资料收集工作，将小区出入口尽量靠近地铁站，方便了用户的出行。某县客运站设计时，地形图显示周边都有道路，经过核实，基地周边只有一条市政道路可以通行，其他道路尚处于规划阶段，因此项目的规划布局尊重现状，基地内的排水規划排入已建道路，交通流线、出入口围绕已建市政道路安排布局。某老旧小区进行改造设计时，周边都是旧城区道路，原来均可通行消防车，近期一条路已经改造为步行街，单侧临时布置了活动商铺，消防车平时只能慢速通行，在营业高峰时无法通行，设计单位根据现状，为该老旧小区设计了一条救援通道，虽然与主要城市道路的连接距离远了200 m，但是能使救援效率大大提高，消防车和救护车不受周边商业活动影响，可快速由城市干道到达小区，设计单位根据消防车的新线路，整改了老旧小区出入口和旧商铺，让道路转弯半径达到消防车转弯半径要求，保证了生命通道的畅通。某大型商业综合体在设计阶段，相邻主要市政道路下方正在修建地铁，在获得前期资料后，设计单位了解到建设项目距离地铁站点有一定的距离，商业综合体地下室不能直接向地铁站点下方开口，不能将轨道交通给项目带来利益最大化，设计单位经过多轮次策划，配合建设单位，联合地铁沿线几个地块的业主同时向有关部门申请，增加了地铁站点地下通道延长线，将地铁地下站点与项目地下商场连接起来，将地铁人流引入商业综合体，增加了建设项目的商业价值。

3.5 自然条件方面

前期资料中地形图涉及自然条件信息较多，地形图反映了建设项目及周边的自然地貌等情况[3]，地形复杂、面积较大的建设项目可通过无人机辅助核实地形信息[4]，向有关部门申请购买地形图资料时，除购买项目基地范围地形图外，项目基地外相关区域应根据需要购买，例如建设基地内外与日照关联的区域，这部分区域地形图也需要购买。物权法实施以来，住户对“阳光权”日趋重视，前期资料收集不完善会极大地影响日照计算的准确性，遗漏对建设项目布局有重大影响的文物、重要建筑物等，会造成设计工作的反复甚至引起司法纠纷。

前期资料收集工作中容易忽视建设基地周边已批复但未开工的项目或正在开工的项目，这些前期资料需要到当地规划部门了解，获知建设基地周边规划或在建项目的总体布局、入口、场地标高、天际线等情况，评估周边项目对建设项目的日照影响，或建设项目对周边住宅、学校、医院的日照影响。

某住宅小区设计阶段，周边项目已经开工，设计单位向主管部门了解周边批复项目的情况，向相邻开工项目索取图纸和资料，根据总体设计的原则，调整了建设项目住宅小区总平面图的标高，使两个小区得到了良好的衔接，减少了挡土墙和挡土桩的施工开支，日照相互影响比较小，也避免了楼栋对视和风水忌讳，将两个小区的绿化联成整体，视野开阔，相互借景，获得了良好的效果。

某老旧小区的改建设计时，业主提供的地形图范围较小，仅包括建设基地范围及建设基地以外3～5 m的范围，经日照计算，规划的超高层住宅会遮挡北侧某些区域住宅日照，由于提供的地形图基地南边范围有限，因此无法判断南边的建筑是否对建设项目的住宅有日照遮挡，经向与主管部门申请、查询发现，东南方向有2栋高层住宅，离项目距离不远，在刚通过的报建地形图上没有显示，初步估算其日照对老旧小区的日照有影响。根据以上信息，设计单位经日照计算和权衡判断，要求业主根据日照计算框定的范围向主管部门购买新的地形图范围资料，作为下一步设计日照和总平面图布置的依据和基础资料，将真实的日照情况反映在日照报告中，避免未来出现日照遮挡而的造成司法纠纷。因此，要重视收集地形图中对本项目有影响的区域信息，还要注意收集周边已开工项目的信息。

3.6 施工条件方面

某住宅小区开展设计时，建设基地场地高差较大，有大量的土石方，因此需要进行经济比选[5]。设计单位登录当地建设部门网站了解正规的土石方堆埋场信息，发现在基地3 km处有一个价格低廉的土石方填埋场，该信息作为前期资料予以保存。在竖向设计经济性比选中，该信息提供的价格，综合项目的功能和要求，根据该信息设计了土石方外运方案，因为外运价格较低，挡土墙、挡土桩数量少，综合造价低，所以得到了各方的认可，项目得到迅速推进。在山地建筑中，施工条件的信息收集工作非常重要，护坡的工艺和造价、土石方的价格，以及施工单位对现场施工的意见和建议都需要收集。

4 结论

设计单位应重视前期资料的收集、整理和分析工作，安排专人负责前期资料的收集、整理工作，并组织各专业员工对前期资料进行分析和完善，降低项目设计风险，提高设计效率，与参建各方协作，推动项目更顺利地完成。

参 考 文 献

[1]中国建筑标准设计研究院，北方工业大学建筑学院.05SJ810：建筑实践教学及见习建筑师图册[EB/OL].[2021-04-21].https：//www.doc88.com/p-08347109845757.html.

[2]郑炎昊.浅谈岩土工程勘察中存在的主要问题及其优化措施[J].工程建设与设计，2018（16）：56-57.

[3]蒋索宇.岩土工程勘察中存在的主要问题分析及其优化措施探讨[J].化学工程与装备，2019（11）：130-131.

[4]董则奉.无人机航拍测绘技术在园林工程中的运用[J].建筑施工，2019，41（6）：1109-1112.

[5]GB 50352—2019.民用建筑统一设计标准[S].