房地产设计、施工阶段成本控制研究

2022-07-07云增良李忠武

工程与建设 2022年3期

云增良，李忠武

(1.烟台康云产业发展有限公司，山东烟台 264000；2.山金设计咨询有限公司，山东烟台 264000)

0 引言

成本控制工作应贯穿在工程全过程阶段，只有把握住控制的重点，明确成本管控的方向，才确保项目建设成本不超过预期。但根据我国目前房地产行业的发展现状与产业综合行情可以看出，大部分房地产项目存在建设超预算的问题[1]。因此，下文将以某房地产项目为例，从设计阶段与施工阶段两个阶段入手，对成本控制工作的落实展开详细研究。

1 房地产设计阶段成本控制原则

为了优化我国房地产行业的发展，提高产业的社会地位，使房地产行业成为主导市场经济、引领社会发展的核心行业，下述提出四个房地产设计阶段的成本控制原则，具体内容见表1。

表1 房地产设计阶段成本控制原则

在房地产项目的设计阶段，要做好项目实施的因地制宜，在满足项目开发与建设质量要求的基础上，尽量节约成本与投资，为后续成本控制工作的实施给予良好开端。

2 房地产施工阶段成本控制存在不足

施工阶段是房地产项目成本控制工作的重点落实阶段，通过大量的市场调查，提出房地产项目在此阶段中执行成本控制工作的三个不足，具体内容见表2。

表2 房地产施工阶段成本控制存在不足

上述问题是大部分房地产企业在施工阶段存在的问题，属于泛在化问题，要实现对成本的有效控制，应在解决上述问题的基础上，制定完善且优化的施工成本精细化控制方案[2]。

3 房地产设计阶段成本控制策略

3.1 确定设计阶段成本控制对象

为实现对房地产设计阶段的成本控制，首先应当明确这一阶段的成本控制对象。以某房地产项目为例，在设计阶段，可选择该项目中能够体现房地产主要功能、结构实用性等活动，以此通过对其合理管理提升房地产项目整体价值[3]。根据房地产项目的实际情况，项目在建设过程中的主要费用通常包含：土地费、前期工程费、基础设施费等。其中土地费是客观存在的并且不会发生改变，与房地产项目的功能以及实现住宅功能的费用之间没有直接的联系[4]。因此，在对设计阶段成本控制时，可忽略这一部分内容，不将其作为控制对象。

针对房地产项目的功能进行分析，一般房地产项目都包含耐久性、美观性、安全性等功能。通过对功能的合理划分能够为房地产项目各项功能的评价和方案设计提供更加可靠的依据[5]。因此，基于这一特点，通过对房地产项目中各个功能之间逻辑关系的明确，能够实现房地产项目的系统化，并得到如图1所示的功能关系图。

图1 房地产设计阶段项目各功能关系图

在图1所示内容的基础上，对其各项功能进行评价，以此得到各个功能真实的应用价值。同时，在实现对设计阶段成本控制时应用功能评价方法可以更加快速地明确控制对象，并实现对各项费用的合理分配[6]。同时，在实际开展成本控制工作时，通过与制定的目标成本进行比较，可以提升价值工程确定效率，进而促进成本控制效率的提升。

3.2 确定成本控制重要性等级及对应控制策略

为了保证设计阶段成本控制的科学性，针对不同控制项目的重要性等级进行明确，并结合重要程度对各个项目进行重要性综合评分，合理的重要性等级划分能够为单个项目功能在整个房地产项目功能上的比重进行权衡。在进行重要性等级划分时，可采用强制评分的方法，将重要项目功能记为1分，将不重要项目功能记为0分。在评分过程中，单个项目功能之间的差别最大为1，因此还需要结合评分法对项目功能档次进行划分。在划分过程中，可结合项目功能评价系数计算公式，实现对重要性的量化：

(1)

式中：F为项目功能重要性系数；Qi为某项目功能i的重要性评分。按照上述流程，完成对房地产项目在设计阶段所有功能的重要性等级划分。

按照上述重要性等级给出相应的控制策略：

第一，在设计招投标中引入竞争机制。实行设计招标，通过传播媒介发布招标公告，从众多投标单位中选择具有实力且符合房地产项目需求的投标文件，公平、公正选择最佳设计房地产项目设计方案。在选择负责人时，需要选择综合素质达标的专业人员，并在工作过程中对其相关业绩、经验等进行考察。

第二，实行限额设计。将房地产项目管理的经济层面与技术层面相结合，实现对项目工程投资控制同时，促使设计单位认真对待后期方案实施时产生的成本问题。从功能优化、制度完善、提高设计标准等方面，实现投资效益的最大化。

第三，实现标准化设计。针对房地产设计阶段中具有共性条件的通用结构，制定统一管控标准和方式，便于在共性问题上实现对技术的合理运用。同时，通过标准化设计能够有效减少重复劳动，以此进一步提高设计的效率，缩短设计周期。

4 房地产施工阶段成本控制

4.1 基于挣值法的施工阶段动态成本调控

在完成对房地产设计阶段的成本控制后，引入挣值法，实现对施工阶段的动态成本调控。针对房地产项目的各项指标进行对比，直观得出项目在施工中成本、进度与设计方案之间的偏差。若出现偏差问题，则应当及时查明造成偏差问题产生的原因，并采取相应调控措施。通常情况下，房地产项目中针对偏差问题可实施的调控措施包括：

第一，技术调控。在出现偏差问题时，提出多个针对这一问题的技术方案，并对各项技术实际应用效果进行预测，综合考虑经济条件和进度情况，选择最优技术方案。

第二，组织调控。在实际控制时，对于施工阶段的成本控制采取的措施常常被忽视。组织调控是其他各类调控的重要前提和保障，其在众多调控方法当中费用最低，并且便于操作。

第三，经济调控。当出现偏差问题，采用经济调控时不仅需要财会人员参与，更应当提倡全员参加，形成良好的成本控制机制。

为更好地实现对施工阶段的成本控制，针对具体房地产项目而言，给出以下合理建议：由于房地产项目中产品具有单一性，并且生产地点不固定，生产周期长，因此针对其成本控制必须通过特殊的程序来实现。具体而言，可根据施工设计图纸、预算定额计算分部等，选套预算单价，计算直接费用并根据结果计算间接费用。同时，对于成本目标的确定需要在工程预算的基础上结合工程具体情况实现合理化。

4.2 强化内部审计在施工全过程中的监督作用

在实现对施工阶段动态成本的调控后，还应当对内部审计在施工全过程中的监督作用进行进一步强化。在房地产项目实施中，应当具备全过程审计意识，并针对事前成本、各个建设阶段经营成果等进行审计。同时，对于竣工时的结算结果也需要进行严格审计，以此实现从空间和时间上对审计范围的扩大。在具体开展内部审计工作时，结合房地产项目的实际特点，采取更专业的手段和措施。例如，在房地产施工阶段，针对以目标和以合同台账为主线的合同内容，以及具体执行情况等进行严格监督。为了提高内部审计权威性，建立审计小组，并制定内部审计管理机制，审计小组成员需严格按照管理机制执行各项任务。房地产企业也应当成立专业管理小组，从更专业的角度为内部审计工作的开展予以帮助。还可从各个职能部门中抽调专业人员，实现对工程建设和成本控制等方面的协调管理。

5 控制前后房地产项目成本支出对比

为了检验本文设计的成本控制方法可行性，选择山东省A项目作为本次研究的工程项目。本项目的开发企业为地方房地产龙头企业，该企业在市场发展的初期阶段迅猛，地区与其竞争的单位较少，因此，企业长期处于高速发展阶段，尽管企业负责人对建设的项目一直按照粗放式管理模式运营，但该企业的年利润仍保持较高状态。然而随着行业的转型、市场发展的变革，越来越多的小型房地产企业迅速崛起，该企业由于缺少完善的成本管理与控制方案，导致企业在市场内的竞争力呈现一种下降趋势。也可以认为该企业在市场内的大好形势已经不复存在。在对企业近年来发展现状的调查中发现，近期该企业在市场内一直处于负盈利状态，对企业近十个月的收益进行整理与统计，将其绘制成折线图，如图2所示。