关于高层住宅小区消防安全治理的几点思考

张捷 张勇

摘要：通过分析浙江省桐庐县高层建筑消防安全治理过程中遇到的难点，反映出现阶段的政策法规在高层建筑的消防治理过程中存在的问题。从政策制度、管理方法上探索出一些创新举措，以期为地方政府、社会单位在高层住宅小区的消防整改过程中提供可借鉴的思路。

关键词：高层住宅;火灾;治理

目前国内高层建筑约有35万幢，其中高层住宅建筑约30万幢，我国新建在建高层建筑的数量，连续数年位居世界第一，以笔者所在的桐庐县为例，作为一个仅有45万常住人口、全年GDP为376亿元（2020年统计）的县级市，目前已投入使用的高层建筑就有510幢，其中超高层建筑7幢，另外尚有近百幢高层建筑拟建在建。随着高层建筑投入使用年限的日益增长，加上普通民众对于消防安全的重视程度参差不齐，高层建筑尤其是高层住宅小区，依旧存在大量火灾隐患，多以建筑自动消防设施故障、消防车道、消防车登高场地不符合要求、业主消防安全意识不强、物业服务企业管理不到位为主，由于一些现有政策制度的不健全，导致问题无法得到根治。

1  桐庐县高层建筑现状及消防整治开展情况

截至2020年底，桐庐县投入使用的高层建筑共有510幢，其中公共建筑69幢、住宅建筑441幢。县消防部门一直全力推动高层建筑的消防安全整治攻坚工作，通过全数摸排、跟进执法、统一划线、张贴标识等手段，有效保证了桐庐县整体消防安全问题，但高层建筑的消防隐患仍大量存在，截至目前仍有6个高层单位的建筑消防设施瘫痪，另有13个高层单位的自动消防系统存在严重故障，9个高层单位存在消防车登高场地被绿化占用的情况，且全部集中在住宅小区，全县高层建筑消防设施完好率不足80%。

2018年以來，桐庐县政府多次召开高层建筑消防安全综合治理专题工作会，分析通报全县高层建筑消防安全形势，部署高层建筑消防安全综合治理等工作任务。县消防部门持续开展打通消防“生命通道”专项整治和高层建筑消防设施综合治理工作。消防部门分别约谈存在较多消防隐患的小区业主及物业负责人，帮助制定火灾隐患整改方案。

自2018年以来，桐庐县积极推进民生实事建设，提升小区消防管理水平，重点加强全县高层小区消防基础建设工作。一是电动自行车充电桩建设，按照“能装则装、应装尽装”的原则，推进电动自行车充电桩建设，在全县高层住宅小区安装电动自行车智能充电设备260余处，规范了小区电动车充电管理;二是消防远程监控建设，依托桐庐县智慧治理中心打造消防远程监控中心建设，目前已覆盖全县120个高层单位（小区），实现对单位火灾自动报警系统、消防室内外管网压力、消防水池水箱水位的智能化监测，以及对消控室的值班在位情况进行实时监控，如发生火情，能第一时间通过电话、短信方式提醒起火单位值班人员，并能及时与县消防指挥中心进行信息共享，可以极大地缩短火灾预警时间，提高扑救火灾成功率，减少火灾损失。三是联网型烟感建设，在全县高层小区的公共楼道、电动自行车集中停放区、沿街商铺等重点部位安装联网型烟感探测器，并接入桐庐县智慧治理中心，一旦发生报警，由治理中心远程第一时间通知所在小区物业值班人员及社区微型消防站值班室前往确定并处置。

2  高层住宅小区消防安全隐患整改难点

2.1  维修资金难筹措

根据国务院《物业管理条例》及浙江省《浙江省消防条例》相关条款规定，物业专项维修资金是消防设施维护及维修最主要的资金来源。但同时两个条例也对专项维修资金的使用进行了限定，如国务院《物业管理条例》规定，业主大会决定本条例第十一条第五项（筹集和使用专项维修资金）和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意[1]，《浙江省消防条例》规定，业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数2/3以上通过[2]。在实际动用物业专项维修资金对消防设施进行维护保养时，业主的安全意识和素质往往成为制约因素。小区消防设施的完好率与居民日常生活的紧密程度并不像电梯、停车位那么密切，使得大多数业主面对亟待维修的消防设施，虽然均表示同意维修，但一旦涉及需要动用维修资金或者业主自筹时，往往就不太情愿，导致小区消防设施长期得不到应有的维护和维修，监管部门也束手无策。2017年9月，由杭州市住房保障与房产管理局和杭州市公安消防局共同制定了关于消防设施维修申请使用物业专项维修基金的应急流程，明确若小区暂无成立业委会或业主、业委会不同意使用物业专项维修基金对损坏的消防设施设备进行维修，则由属地政府组织或由属地街道或由社区代为维修。但是在物业维修基金申请环节的实际操作中，往往因为小区业委会、属地街道（社区）等相关方的原因，都不愿意牵头组织，使得维修工作无法顺利实施。桐庐县还存在一些物业维修资金不足或没有物业维修资金的小区，根据《浙江省消防条例》规定，可以由业主按照约定承担，或由业主按照房屋权属证书登记的面积占建筑物总面积的比例分摊，但绝大多数业主都寄希望于由政府解决，而财政资金因考虑公平性、社会性，也难以全额保障。

2.2  物业管理责任难界定

小区业主反映意见比较集中在物业公司对消防设施维护管理问题上，业主认为消防设施的损坏是由于物业公司的日常维护管理不当造成，应由物业公司出钱维修，而灭火器等消防器材的过期更换也应从物业公司的经营性收入中开支，不该动用物业维修基金。其中涉及如何界定消防设施的损坏是自然老化还是物业维护不当所致，使得在后续维修整改中业主意见难统一，对于物业公司的经营性收入是否能用于公共消防器材的更新，也尚无法律法规方面的支撑。

2.3  消防车登高场地难恢复

现大多房产开发商为了增加小区绿化、提升居住品质，在小区消防验收合格后，便将原先设计作为消防车登高场地及消防车道的路面进行覆绿，难以满足消防车通行及作业要求。消防部门通过日常消防监督检查中发现此类问题，要求恢复原样，但部分业主认为此举会造成小区内部品质下降，同时给前期支付的绿化维护费用造成损失，绝大多数业主反对以减少绿化的方式来恢复消防车登高场地，个别小区即便房产公司愿意出钱进行整改，也因为业主的反对而搁置。目前，桐庐县9个存在消防车登高场地被绿化占用情况的高层小区，因部分业主不同意减少绿化，导致整改工作无法开展。另外，大多数建造时间相对较早的高层小区，车位数本身设计就偏少，小区内机动车数量严重超标，业主在停车时，多见缝插针，将机动车停在消防车道或者登高场地上，小区物业公司出于小区现状的窘境，也听之任之。

3  可行性建设意见

近年来高层建筑火灾受到了越来越多的关注，究其原因是高层建筑具有建筑结构复杂、火灾负荷大、人员集中、疏散救援困难等特点，一旦发生火灾，人员伤亡、财产损失和社会影响难以估量。其中，高层住宅建筑尤为突出，极易造成严重后果，从2010年11月的上海静安区高层小区火灾（共造成58人死亡），到2017年6月杭州绿城“蓝色钱江”高层小区纵火案（造成4人死亡，并产生重大舆论影响），再到2019年12月重庆马鞍街道踏水桥小区火灾（6人死亡），三个火灾现场不完善的消防硬件条件，导致消防救援力量无法第一时间开展施救，给灭火救援工作造成了极大的困难[3]。因此，有效打通小区消防设施的维修渠道、畅通小区消防“生命通道”，以及改善小区消防安全管理水平，是预防居住小区火灾，减少火灾损失的重要手段。

3.1  创新招标投标，完善监管体制

目前，小区业委会属志愿性质，在履行相应的权利和义务中缺少法律约束，在一些涉及公共利益的决策中多将自身利益放在第一位，特别是在类似消防设施维修等大额经费项目中均有着不同的利益纠纷。对于由业委会自身原因，难以通过正常途径明确设施维修方案的住宅小区，可以采取“政府主导，部门监管，业主参与”的方式，由县一级招投标部门（如招管办）将此类项目纳入县级公共资源交易平台的方法，明确几家具备资质的消防设施评估、施工企业，属地乡镇街道先通过公共资源交易平台抽出一家消防设施评估单位，对小区消防设施的损坏情况进行明确，并出具评估报告，乡镇街道在評估报告的基础上，发布维修公告，由纳入施工企业库的施工单位参与招投标，确定施工方，再按流程进行施工及涉及资金的申报，直至最终竣工验收及工程款结算，消防部门和小区业委会成员代表则作为监理方参与招投标全过程。

3.2  规范审批行为，优化审批流程

一是定岗定员定职。明确房管部门、乡镇街道、社区中涉及消防设施维修等经费审批的责任界限，且一定要具体到科室或人员，这样才能对其审批行为起到有效监管作用，避免责任划分模糊不清，出现互相推脱现象。要及时出台并完善尽职免责制度，支持政府部门主动介入并牵头实施住宅小区消防整治工作，减少经办人员的后顾之忧。二是限定审批时限。可以借鉴行政服务中心的做法，为解决时间长、随意性大等问题，提高工作效率和服务水平，成立一站式服务中心及部门首席代表全权负责制模式，全面实行办理时限承诺制，相关办理部门要主动公开审批事项的进展情况，不得无故拖延审批，若未能在审批时限内走完流程，具体承办人员须做出情况说明并视情予以问责。

3.3  明确具体分工，有效形成合力

消防“生命通道”方面：由属地乡镇街道牵头，组织消防、交警、综合执法等部门开展不定期联合整治，在完成划线标识的基础上，对于占用消防车登高场地和车道的车辆，采取行政处罚及强制拖离的措施，并通过媒体进行曝光。消防设施方面：由县级房管部门明确可行性程序，确保物业维修基金能及时启用，避免由于少数业主的因素影响小区消防设施维修进度的局面出现。由消防部门督促指导物业公司落实消防安全职责。物管办则发挥对物业服务企业的监督职能，对于没有物业服务公司的居民小区，由属地社区承担起管理职能。消防安全管理方面：由主管部门加强对物业服务企业的管理，督促企业落实责任，投入必要的人员、资金，对消防设施开展日常检查和维护保养，加强小区内部以及沿街商业区域的防火巡查，消除小区内的各类消防违法行为，确保小区消防安全。属地街道（乡镇）可以拿出专项资金，通过“以奖代补”等方式，用于补贴物业公司聘请专业消防设施维保机构，开展消防设施年检、维修更换的费用开支。房管部门应对物业服务合同内容进行规范，明确物业公司对于小区公共消防设施的维护管理责任，禁止物业公司擅自缩小管理区域和管理项目。这样对于在小区消防安全管理方面有诸多问题的物业服务企业，小区业主可依据《物业管理条例》规定，参考物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，收集相关材料去主管部门反映和维权，依法采取惩戒措施。

3.4  疏堵相结合，提供优化措施

针对业主不同意将占用消防车道、消防车登高场地的绿化铲除的小区，应由属地政府牵头，消防、住建等部门配合，召开业主大会，通过播放类似火灾警示视频，由消防部门解释消防登高场地的重要性及其被占用会导致的严重后果，尽可能争取业主的支持。房产开发商或物业公司在不影响小区安全的前提下，优化设计方案，可通过在露台等公共区域采取“以点代面”的方式设置绿化，以弥补因消防车登高场地恢复所减少的绿化面积。对于少部分拒绝整改的小区开发商，无论该小区交付年限长短，都应采取行政处罚、市场禁入等手段进行惩戒。另外，针对一些车位配比严重不足的小区，可以采取单向行车、人车分流的方式，保证小区主要道路的正常通行，可以通过技术手段，当进入小区机动车数量超过一定承载负荷后，限制非小区业主的机动车进入小区，对于经常占用消防车通道且不听劝阻的业主，小区物业可以报请小区业委会同意后，取消该业主的停车资格。同时，属地乡镇（街道）可以协调交管部门在小区周边适当区域开辟一定数量的潮汐车位，允许夜间时段临时停车，以缓解小区内部的停车压力，减少占用消防“生命通道”的问题[4]。

3.5  广泛开展宣传，营造浓厚氛围

由消防部门发挥专业优势，结合日常火灾防控工作，对小区物业管理企业、基层网格员、派出所专兼职民警开展消防业务培训指导，延伸消防宣传触角，使他们具备排查火灾隐患、开展常态化消防宣传的能力，指导住宅小区开展消防逃生灭火演练，使广大业主掌握逃生技巧，同时要广泛发动群众，主动自查自改身边的消防安全隐患;属地乡镇（街道）应组织村（居）委会、社区印制高层建筑系列挂图，并收集一些高层小区火灾警示视频，在小区单元楼道、电梯、业主微信群等重点位置进行张贴、播放，形成浓厚的消防宣传氛围;消防部门要多深入小区，多开展一些诸如常见家庭火灾实验等生动、直观的宣传活动，吸引居民注意，提升居民接受程度和认可度。

4  結语

当前，高层住宅火灾隐患逐渐成为影响人民安居乐业幸福生活的定时炸弹。我们必须把握新时期消防工作的规律和特点，秉持“人民至上，生命至上”的安全理念，坚持精准治理、长效管理，切实降低火灾风险，不断提升抵御火灾能力，严防发生冲击人民安全底线的火灾事故，为保障人民群众生命财产安全和社会安全发展打下坚实基础。

参考文献：

[1]物业管理条例[S].2018.

[2]浙江省消防条例[S].2016.

[3]掌海艳，朱跃钊，汪霄，等.高层住宅消防设施维护管理中维修资金的使用研究[J].工业安全与环保，2014（8）：3.

[4]孔龙，管丹.易地扶贫搬迁安置小区消防安全现状及对策探讨[J].科技创新与应用，2020（23）：2.

Some thoughts on fire safety

management of high-rise residential quarters

Zhang Jie1， Zhang Yong2

（1.Tonglu County Fire and Rescue Brigade of Hangzhou， Zhejiang Hangzhou 310000;2.Yuhang District Fire and Rescue Brigade of Hangzhou， Zhejiang Hangzhou  310000）

Abstract：By analyzing the difficulties encountered in the fire safety renovation of high-rise buildings in Tonglu County， Zhejiang Province， this paper reflects the problems of policies and regulations in the fire safety renovation of high-rise buildings， especially high-rise residential areas.The author explores some innovative measures from the policy system and management methods， with a view to providing reference ideas for local governments and social units in the process of fire protection rectification of high-rise residential areas.

Keywords：high-rise residential;fire disasters;government