基于GIS 的老城区土地开发强度测算研究

代 振，张 强

（1. 广西国土资源规划设计集团有限公司，广西 南宁 530022；2. 华蓝设计（集团）有限公司，广西 南宁 530011）

本文试图合理提出老城区土地开发强度研究思路与方法，对目前国内老城区土地开发强度研究方法进行有益探索，以实现老城区地块社会经济效益最大化，促进老城区高质量发展。

1 研究区概况与数据来源

1.1 研究区概况

本文以贺州市八步区老城片区（东部片区）为研究对象，研究区东邻西约街历史街区，西接城东新城片区，南朝贺江和大钟山公园，北靠大神岭郊野公园，总面积312 hm2。该研究区贺江、狮子岗河环绕，内有马鞍山、鸡心山，山水资源基底良好，是贺州市行政商务和文化集中区。

1.2 数据来源

本文数据来源为贺州市中心城区1∶2 000 地形图、遥感影像、现状调研采集数据、拟批已批用地数据以及贺州市中心城区老城片区控制性详细规划中的道路、绿地水系、商业与公共服务设施数据。

2 现状用地开发强度分析

在明确区域可开发强度的基础上，确定剩余可开发强度，因地制宜进行区域开发[2]。因此，首先对研究区的现状土地开发强度进行深入分析，为研究区地块开发强度指标测算奠定基础。

2.1 现状用地指标计算

2.1.1 现状建筑高度分析

基于1∶2 000地形图、遥感图，结合现状调研数据，计算每类建筑体量与占比，得出低层（1～3 层）建筑占地比例为30.31%；多层（4～6 层）建筑占地比例为31.02%；中高层（7～9层）占20.49%；高层建筑（10 以上）占18.18%。综合得出本片区现状建筑以低层（1～3层）和多层（4～6层）建筑为主。

2.1.2 现状建筑密度分析

“趁人之危？你没事吧？我用五十万赌你一个钱包，是我趁人之危？你这钱包加起来也不值一万吧？要不，你可以用我的借条做赌注，我奉陪到底。”

基于现状土地利用和现状建筑数据，结合建筑密度与建筑基底、地块之间的内在逻辑，运用GIS 空间分析技术，分析得出研究区现状建筑密度以低密度区（20%以下）和中密度区（20%～45%）为主，其余区域为高密度区域与极高密度区域，主要分布于向阳路与建安街交叉口周边区域、大康巷与建平巷沿线区域以及远东国际城、旺角新城等区域。

2.1.3 现状建筑容积率分析

土地开发强度控制实质上是对开发容量的控制，其核心指标是容积率[3]。本文根据现状土地利用和现状建筑数据，结合现状建筑高度、现状建筑密度分析，运用GIS 空间叠加分析技术，根据容积率与建筑密度、建筑高度之间的内在逻辑关系，计算研究区的现状地块容积率情况。研究结果显示，该区域整体现状容积率以低、中开发强度（4.0 以下）为主，共计占比达94.35%，其余区域为高开发强度区域，主要分布于向阳路与建安街交叉口周边区域，如表1、图1（左图）所示。

表1 现状容积率统计表

通过对研究区现状建筑密度、现状容积率的计算与分析，得出研究区整体用地开发强度较低，局部用地开发建设强度不尽合理的结论。运用天地图影像服务和地形服务可构建效果良好的三维地形场景，并可进行三维模型的加载和展示[4]。可直观反映研究区现状容积率指标，研究结合“天地图·贺州”数据，运用GIS 三维分析技术，建立开发强度空间三维模型，如图1（右图）所示。

图1 研究区现状地块容积率分析与建筑三维可视化示意图

2.2 现状已批用地、土地权属及用地性质情况分析

研究区内批租用地较多，集中分布于鞍山西路、建安街两侧。已批用地面积94.03 hm2，其中，已批已建用地面积55.21 hm2。研究区内现状用地权属以企业用地为主，少部分行政用地由国家直接划拨，权属为国有用地。研究区内现状用地主要为居住用地、公共管理与公共服务设施用地，分别占研究区城市建设用地总面积的51.61%、15.7%。其中，现状居住用地主要以商品房、居民自建房及单位自建房为主，二类住宅多为多层住宅、小高层住宅，三类住宅以低层为主。现状公共管理与公共服务设施用地分布较广，以行政办公用地和教育科研用地为主。

3 用地开发潜力评价

本文采用土地评价的相关基础理论为依据，重点分析影响城市土地综合开发潜力的影响因素。选择因素评价法作为城市土地综合开发潜力的评价方法，以规划地块为基本评价单元，建立评价指标体系。利用层次分析法和德尔菲法构建判断矩阵确定的因子权重值，运用ArcGIS 空间分析技术建立分析因子数据库，采用2 m×2 m 的栅格单元大小对各因子进行叠加运算，并通过k-means 聚类法，形成研究区用地开发潜力评价结果。

3.1 指标评价体系构建及各影响因素分析

通过道路交通、生态环境、商业设施及公共服务设施四类要素对研究区内的用地进行潜力评价。每类要素又往下细分，道路交通影响因子包括主干路、次干路、支路3 个因素；生态环境影响因子包括绿地、水系等；商业设施影响因子包括商业、商务、市场等；公共服务设施影响因子包括医疗、广场、停车场、中小学、行政中心等，如表2所示。

表2 各评价因子对地块开发潜力影响情况分析表

利用GIS空间分析技术对各个单要素进行评价，赋予每个要素相应的权重值，并进行叠加分析，如图3所示。由此得出的用地潜力评价得分越高的区域开发潜力越大。

3.1.1 交通影响因子

城市平均开发强度能提高到多少，受经济、社会、基础设施等多方面因素综合影响，而当涉及到具体的片区时，从城市规划角度来看，城市交通是主要的制约因素[5]。本文重点选取研究区内的规划主干路（建设路、贺州大道、太白西路等）、次干路（灵峰北路、星光路、鞍山西路、平安西路、江北中路等）以及支路，距离道路越近，开发强度越强，开发潜力越高。

3.1.2 生态环境影响因子

研究区内有马鞍山公园、鸡心山公园、滨江公园以及少量的街头绿地，南临贺江，内有狮子岗河流经，景观环境较好，离绿地、水系越近的区域，景观环境优势越明显，越能吸引开发商投资，其开发强度也相对较高。

3.1.3 商业设施影响因子

商业、商务、宾馆、商住混合等用地开发强度较高。研究区内重点选取商业、商务以及市场用地，如铜锣湾商业广场、贺州国际酒店等区域。

3.1.4 公共服务设施影响因子

重点选取研究区内及周边区域与人们日常生活密切相关的公共服务设施，如贺州市中医医院、八步区龙山小学、八步镇第六小学、规划新建的中学、贺州广场及停车场等区域。

3.2 开发潜力综合评价

通过指标评价体系构建及各影响因素分析，得出研究区的土地开发潜力评价图，如图1～3 所示。评价结果显示，鞍山西路与星光路交叉口周边、贺州市中医医院周边等区域开发潜力较大，考虑到良好的景观环境以及周边逐渐完善的公服设施配套，未来可在这些区域适当提高开发强度；开发强度较低区域主要位于灵峰北路东侧地块、贺州大道北段西侧地块及江北中路东段北侧地块等区域，该区域开发建设较成熟，用地开发潜力较小，如汇豪国际、远东国际城、向阳花园等住宅小区。

4 土地开发强度测算

4.1 测算思路

图2 用地开发潜力综合评价图

按照国家、广西和贺州的城市规划相关法规与技术标准，基于研究区现状用地开发指标、批租用地与土地权属情况、用地开发潜力评价，综合考虑现状用地开发量、用地开发潜力与可开发容量、用地性质与权属、现状建筑质量、旧城更新与棚户区改造地块指标、政府近期重点项目安排等实际情况，结合国内外城市开发更新经验，在地块层面作出有针对性的分析和策略制定，确定用地“可开发性”分类方法，将现状用地分为3 种基本类型，即保留现状地块、改造更新地块和开发新建地块。存量改造用地包括宜保留用地中的拆除重建用地和可改造用地中的拆除重建用地[6]，需要针对存量用地不同类型提出不同对策。

针对保留现状地块，按照现状开发强度、已批地块开发强度进行控制；改造更新地块按照旧城改造、棚户区改造相关开发强度指标进行控制；开发新建地块按照国家、广西、贺州相关技术标准规定，结合贺州市近期重点项目及相关政策要求，控制在3.0以内。

4.2 测算结果

针对地块不同区位及旧城更新保护要求，确定不同地块内相应的社会、经济、文化等建设项目，获得良好社会效益及环境效益的同时，能够获取合理的经济效益[7]。

根据研究区地块控制开发需求提出相应的开发强度要求，一方面迎合建设现实和市场需求确保规划的可操作性；另一方面保证城市空间的环境品质，同时对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的城市结构起到积极的作用。采取更新与开发相结合原则，落实开发强度控制，根据老城区地块开发强度测算思路，针对研究区不同地块用地性质、土地权属、区位条件、开发潜力等特性提出不同的开发强度控制要求，并运用城市设计手段勾勒研究区空间开发形态，进一步验证开发强度指标的合理性，如表3、图3所示。

图3 土地开发强度控制及空间形态示意图

表3 开发强度控制分类表

5 结 语

由于老城片区用地条件复杂，开发难度较大，片区功能优化和用地开发必须坚持宏观规划统筹与具体地块的因地制宜相协调的基本原则，并注重开发策略的可实施性。因此，有必要在地块层面进行有针对性的分析和策略制定。

本文在充分分析研究区现状土地开发与利用实际情况的基础上，对土地开发潜力和开发容量进行评价，结果表明鞍山西路与星光路交叉口周边、贺州市中医医院周边等区域开发潜力较大，而灵峰北路东侧地块、贺州大道北段西侧地块及江北中路东段北侧等区域用地开发潜力较小。同时，结合先进地区经验，综合考虑贺州用地发展实际与发展诉求，提出老城区地块开发强度控制思路与方法，为老城区特别是旧城改造与棚户区科学、合理制定地块开发强度控制标准提供一定参考，助力老城区实现高质量发展和高水平治理。