测绘工程技术在不动产测量中的实践应用研究

熊瑞　陈贝贝

摘  要：随着测绘工程技术飞速发展，它在不动产测量中得到了广泛的普及，为不动产测量工作的开展提供了有力的支持。特别是近几年来，各种现代化的测绘工程技术应用到不动产测量中，既可以保障不动产测量的精度，又可以有效提高不动产测量的效率。基于此，本文从测绘工程与不动产测量概述入手，结合江苏省宿迁市地方房地一体不动产测量工作实践，分析不动产测量的原则以及测绘工程技术在不动产测量中的实践应用，然后探究提升测绘工程技术在不动产测量中应用水平的策略，借此为相关的研究实践提供一定的参考借鉴。

关键词：测绘工程技术;不动产测量;应用

1 不动产测量与测绘工程概述

不动产主要是指无法移动且移动后经济价值会受损的有形体物质。为了保障不动产权属的准确性，避免不必要的权属纠纷，需要开展不动产测量工作，以此来为后续不动产登记确权等工作提供基础数据。不动产测量成果具有法律效力，因此可以为权属纠纷处理、不动产登记确权等工作提供支持，有着极为重要的意义。不动产测量主要可分为房地产测量和地籍测量，其中地籍测量是后续地籍变更的基础。随着房地产市场快速发展，不动产价值动辄上百万、甚至上千万，购房者与房地产开发企业越来越重视不动产测量工作。

古代测绘主要是借助人工丈量的方式，而且这种测量属于二维，单纯的是从长和宽的角度来进行测绘。随着科技的不断发展，光学仪器更新了测量的方式，让传统的测量由二维转变为三维，能够实现长、宽、高的测量，虽然提高了测量的精度，但是所消耗的时间较长，而且对人力也有较大的需求，仍然很难大范围的应用。但是随着空间测绘技术的诞生，测绘工作得到了极大的优化，不仅精度更高，而且测量的速度也极大的提升。除此之外，它还能将静态的数据转变成动态的数据库，有效提高了测绘结果的有效性。在不断的发展与完善中，测绘工程技术更加多样化，融入了多种现代化的科技，能够实现高精度的测量，整体的测量效率也能显著提升。

为了保障不动产权归属者的权益，社会各界对不动产测量提出了更高的要求，因此各类现代化的测绘工程技术应用在不动产测量中，主要包括遥感技术、摄影测量、定位技术、数字化扫描技术等，这些技术不仅有效提高了不动产测量的效率，而且也能保障不动产测量的精度。

2 不动产测量的原则与现状

房屋与土地分散登记的时代，测绘成果没有做到继承性、兼容性和统一性，存在权利交叉、重叠、信息不对称等问题，无法衔接使用。另外，不动产历史遗留问题处置过程中测绘成果的缺失也导致不动产的产权纠纷形式多样化，因此亟需开展不动产测绘补测工作，这样就可以为权属源头问题的解决提供数据支撑。不动产统一登记制度实施后，要求房地一体登记，房屋需落到宗地上，并编制不动产单元代码，因此在不动产测量时始终要遵循房地一体统一登记、房地统一测量和房地测绘成果衔接的原则，以此来方便后续不动产确权登记工作，这是不动产测量工作的基础。目前我国城市的不动产测绘工作仍然呈分散测绘状态，房屋测绘工作大部分由住建部门下属测绘单位完成，土地测绘工作大部分由自然资源部門下属测绘单位完成，最终测绘成果经行政机关审查备案后予以使用。随着不动产统一登记制度实施，部分地区不动产测量工作逐步市场化，采取房地一体测绘等方式。

目前我国测绘行业有很多标准规范及文件政策，这是不动产测量工作开展的重要依据，要求测绘管理、设备仪器、测绘人员都应达到相应的条件。因此在具体测量过程中相关设备与技术的选择都要符合标准，这样才能确保测量数据的真实性与准确性。在具体的不动产测量中，可能会出现数据的差异。因此从事测量操作的工作人员要熟练掌握相关技术，加强测绘管理，明确各个环节的标准和原则，这样才能结合现场的实际情况作出判断，进而降低测量过程中出现的偏差，保障不动产测量成果的质量。

不动产测量由市场化测绘单位或行政机关下属测绘单位完成，部分测绘单位对测量技术、测绘人员方面的投入还存在不足，出现了测绘人员专业能力欠缺、测量方法不科学等问题，这就很容易影响到测量数据的准确性。此外，测绘成果审查、测绘单位监管等机制体制也尚未完善，这种缺乏监督管理的问题会影响到测绘成果的质量。随着近几年社会各界对不动产测量的广泛关注，其技术的更新应用更为迫切，需要打破传统技术的限制，用更先进的技术方法来提高不动产测量的精度与效率。

3 测绘工程技术在不动产测量中的实践应用

3.1测绘工程技术在不动产测量中的应用

结合当前的实际情况，不动产测量中应用的测绘工程技术主要包括以下几种：

数字摄影测量技术。数字摄影测量技术它将测绘技术逐步推向了数字化和自动化，在地质、地理、天文等领域都有着较为广泛的应用。在不动产测量中，数字摄影测量技术主要应用于区域性的大面积不动产测绘，基于不动产地籍数据库，结合RS遥感、无人机测绘等技术采集数据，构建一体化的三维不动产楼盘模型，关联三维模型数据和地籍数据，实现地下空间到自然幢再到层、套、间的多层次结构的产权空间的生成、管理与应用。同时开展动态化的监控，服务不动产登记业务需求、管理需要以及及社会群众企业需求。

RTK定位技术。RTK定位技术也称为实时动态载波相位差技术，它通过用户接收机发放基准站采集载波相位的形式来对测绘地点的坐标进行求解，整体的测量效率较高，而且准确性也较强。因此在近几年RTK定位技在不动产测量中有着十分广泛的应用，它能帮助测量人员实现实时信息数据的获取，而且各项操作也较为简单，具有自动化、集成化的特点。除此之外，RTK定位技还能与卫星定位相结合，进一步提升测量的准确性。相对传统测量方法而言，RTK定位技应用在不动产宗地图测绘、拨地定桩、规划验线等测绘工作中，受外界因素干扰较小，可简化测量的流程，可降低人员工作量并提高工作效率。

三维激光扫描技术。三维激光扫描技术属于新型技术，它能够在不接触被测量对象的基础上完成测量的工作。通常而言，三维激光扫描技术会与计算机技术相结合，对采集到的数据进行归纳与分析，能够实现实景的再现，这样能够方便工作人员观察具体情况，可以提高不动产测量的效率。与传统的不动产测量技术相比，三维激光扫描技术能够打破局限，实现多样化的测量，而且它在建筑、矿山等领域的测量中也能发挥良好的作用。

数字化内部扫描技术。数字化内部扫描技术能够提高不动产测量的工作效率，也能获得地形地貌等数据信息。而且它还能与地籍信息资料整合，发现其中存在的问题并且生成相关的报告，对于提高不动产测量的速度有着重要的作用。除此之外，数字化内部扫描技术还能对周边环境、街道布局等进行规划与分析，测量数据的准确性较高。

在具体的不动产测量实践中，相关测绘工程技术的选择要充分考虑实际需求，结合成本与精度要求等来选择最恰当的测绘工程技术，这样就能在保障测绘质量的基础上降低成本。当然，对于部分较为复杂的不动产测量而言，还需要将多种测绘工程技术结合，发挥不同技术的优势，以此来确保不动产测量的质量。

3.2测绘工程技术在不动产测量中的实践应用

自2015年开始全国范围逐步启动实施不动产统一登记工作，不动产房地一体统一测绘工作需求逐步加大。涉及山、水、田、林、湖、草等测绘事项，覆盖城市和农村范围，测绘工作极为复杂，而且工作量较大。为了提高测绘的效率与精度，在具体的不动产测量中应用了测绘工程技术，将无人机、航空摄影遥感等测绘技术应用其中。

宿迁市房地一体不动产测量中，首先是根据精度要求选择了AC1200无人机加地籍相机组成微型的倾斜摄影系统，根据影像叠加确定地籍区、地籍子区，结合施竣工CAD数据，采集房地一体不动产信息。其次，将无人机获取的高清影像导入计算机软件实现全自动的建模，关联地籍平台数据，根据采集到的影像建立不动产三维模型，所建立的不动产三维模型如图一所示。

建立完高分辨率三维模型，再用EPS地理信息工作平台来绘制满足测量精度的数字线画图，所绘制的线画图如图二所示。整个测绘采用的是1：500的数字线画图，从具体的结果来看，能够有效识别87%的地形地貌、建筑物、构筑物等不动产要素，另外13%由于遮挡等原因不能准确的采集出来。后续利用RTK技术对这缺失的13%不动产要素进行了补测，同时对已经获取的不动产要素進行复测。经过对不动产测量结果的分析，其平面位置误差在0.05米以内，符合地籍测量标准的精度要求，作业效率也远高于传统的不动产测量，整个工期缩短了50%的时间，降低了测绘工作成本，而且成果质量十分可靠。由此可见，工程测绘技术在不动产测量实践中能够发挥较好的作用。

4 提升测绘工程技术在不动产测量中应用水平的策略

工程测绘技术与传统的不动产测量技术有一定的区别，将其应用在不动产测量中也要注意相关事项，这样才能保障不动产测量的效果。具体而言，提升测绘工程技术在不动产测量中应用水平的策略可从以下几个方面入手：

（1）建立健全不动产测绘测绘标准规范。我国关于不动产测量方面的法律保障力度还相对较弱，缺乏完整的体系，因此要结合实际情况来进一步完善不动产测量方面的法律法规、标准规范。尤其是加强不同行业、不同领域测绘标准、测绘规范的衔接性，以此来保障测绘成果继承性、兼容性和统一性。这样在实践中就能借助规范的标准来约束不动产测量工作的开展，一方面增强测量结果的通用性，另一方面也有利于保障测量的精度。

（2）加强不动产测绘市场监管。市场监管对于不动产测量工作的优化有着重要的意义，因此相关单位首先要加强测绘单位资质管理，撤销不满足要求测绘单位的行政许可，并且将资质审查的结果向社会公式，允许单位和个人查询，以此来增强测绘单位资质管理的公平性。其次，要建立健全严格的不动产测绘市场准入制度，对于申请不动产测绘资质的单位，需细致审查各项证明与资料，对其专业技术人员的任职资格等也要进一步的审核。对于符合申请条件的不动产测绘单位，由测绘资质审批机关做出行政许可并颁发测绘资质证书。再者，相关单位还要严厉打击测绘市场层层转包、收取佣金等不良现象，规范不动产测量市场环境，确保不动产测绘市场健康发展，提高不动产测量成果质量。除此之外，还需对测绘专业技术人员的职称评审进一步优化，从专业、学历、工作年限等多个方面进行考评，以此来确保具备职称人员的综合素质。

（3）强化不动产测绘成果管理。行业主管部门进一步理顺不动产测绘工作，规范房屋、土地等不动产测绘成果，加强测绘成果审查、测绘成果汇交等工作。有条件的地区可以出台不动产登记地方标准，试行开展不动产“多测合一”工作，提高不动产测绘成果质量。

（4）强化测绘工程技术应用的控制。测绘工程技术在不动产测量中有着重要的作用，能够有效提高不动产测量的精度和效率，因此必须加强对相关测绘技术应用的控制。首先要完善测绘工程技术应用的机制，然后贯彻相应的控制制度，这样就能为不动产测量工作的开展提供保障。除此之外，还需强化控制意识，严格按照控制计划来实施，保证测绘工程技术在不动产测量中的应用水平。

（5）加强测绘专业技术人员培训。测绘工程技术日新月异，专业性较强，对不动产测量专业技术人员提出了更高的要求，需要同时具备不动产测量与测绘工程专业技术。因此，行业主管部门、测绘主管部门可开展常态化测绘工程技术的培训，并将测绘专业技术人员纳入测绘单位资质管理范围，致力于提高测绘人员的专业水平，以此来保障测绘成果质量。

5 结语

不动产测量是不动产登记确权的重要依据，而且也能保护不动产所属人的合法权益。因此，社会各界对不动产测量方法及测绘成果都十分关注，对不动产测量提出了更高的要求。所以，可将各类现代化的技术应用在不动产测量中，而测绘工程技术就是很好的选择。结合当前的实际情况，在不动产测量中常用的测绘工程技术主要有数字摄影测量技术、RTK定位技术、三维激光扫描技术和数字化内部扫描技术等，这些技术不仅能提高不动产测量的效率，而且能够进一步提高不动产测量的精度。本文结合江苏宿迁的不动产测量工作实际，研究总结了测绘工程技术在不动产测量中的应用实践，并且从建立健全相关标准规划、加强不动产测绘市场监管、强化不动产测绘成果管理、强化测绘工程技术应用的控制、加强测绘专业技术人员培训等方面总结了提升测绘工程技术在不动产测量中应用水平的策略，希望可以借此给不动产测量技术的完善提供一定的参考借鉴。

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作者简介：熊瑞（1983.11），男，汉族，江苏泗阳人。