基于地籍划分的历史文化街区更新研究——以青岛历史文化街区为例

孙丽萍

山东天为工程技术有限公司 山东 淄博 255000

1 引言

十九大报告中提出，要坚定文化自信，推动社会主义文化繁荣兴盛。文化繁荣成为中华民族伟大复兴的重要支撑，历史文化保护上升为国家意志。历史文化街区作为历史文化遗产体系中观层面的核心，具有承上启下的关键作用。历史文化街区传统肌理与空间特色形成的基础往往依赖历史地籍界线的划分及其建设规定，其破坏亦始于地籍线的合并与改变。通过对青岛历史文化街区的调查分析发现，街区内地籍界线改变较多的街坊，往往也是街区传统肌理与空间尺度破坏最为严重的区域。因此基于历史地籍界线划分规律与建造逻辑的梳理，提出管控与引导策略，有利于从根本上缓解街区更新过程中可能产生的肌理破坏、尺度失衡等问题。

2 街区特色风貌的成因

从规划引导与建设管控来看，青岛历史文化街区特色风貌的成因主要有三方面，首先是一脉相承的城市规划引领，其次是历史地籍界线划分尺度影响；第三是自建设初期既有的建设监督法规指导。

2.1 统一规划引领

青岛是在现代城市规划思想指导下建造而成，一脉相承的规划思想成就了城市完整而统一的风貌特色。自1891年城市建置起，青岛先后编制了多轮总体层面的城市规划，按时间顺序有1901年德国胶澳总督府编制的《青岛城市规划》、1922年日本政府制定的《青岛城市扩张计划》、1935南京国民政府制定的《青岛市施行都市计划》、1939年日本政府制定《青岛特别市地方计划》和《青岛特别市母市计划》，解放后1950年制定的《青岛市都市计划纲要》以及后续多版城市总体规划（见图1）。历史上青岛政权虽几经更迭，但最初制定的城市规划基本得以贯彻，城市建设以德占时期的规划与建设为源点，在继承的基础上不断向外拓展，形成了整体统一的历史城区，且至今依然保存完整，历史风貌特色突出。

图1 不同时期青岛城市规划图

2.2 遵循地籍划分

最初地籍划分的尺度奠定了城市空间形态的基底，青岛历史文化街区肌理的形成与最初地籍的划分尺度密不可分。以青岛建设早期1926年的胶澳商埠市街路名地号全图（见图2）为基础，结合建筑功能与建筑形式，总结青岛历史文化街区内地籍划分的尺度大致可分为两种，即公共建筑与住宅建筑两种类型，其中公共建筑主要包括学校、医院、教堂、总督府、警察局等，依据地籍划分的地块尺度相对较大，占地多在3000平方米以上，而总督府、警察局等重要公共建筑的占地面积甚至达到1公顷以上；住宅建筑占地面积多为600至1000平方米，集合住宅和少数官邸建筑的占地面积大于1000平方米。不同尺度的历史地籍构成了青岛历史文化街区建设的基本单元，其中住宅建筑类的地籍面积占比达80%左右，是历史文化街区的主要构成。

图2 1926胶澳商埠市街路名地号全图

2.3 依据法规建造

城市建置初期建设管理规定的颁布与实施，是青岛历史文化街区风貌特色形成的法规保障。1898年德占时期颁布的《临时性建设监督法规》[1]对欧人住区观海山、鱼山等区域的建设标准有详细规定。建筑风格方面，规定在别墅区“应建设乡村别墅式的房屋建筑”、“应有较大空地包围着建筑物”；建筑密度方面，规定土地“建设密度最高可达到30%，边角地块可以达到40%”。《建筑法典》[1]中，对中国人住区（后来的里院建筑片区）规定，地块总面积3/4计入可建造面积，两个不相连建筑之间空间要至少留有3米宽。1935年《青岛市暂行建筑规则》[2]“特别区域建筑物”章节，对青岛八大关区域的建筑面积、高度、房屋式样风格，以及绿化、围墙等小品环境给出详细规定。

青岛建设初期的城市管理技术规定约束下，历史街区内主要出现两种类型的住宅建造模式，其一为庭院别墅，其二为里院建筑，两种类型的基本建造单元不断重复，分别形成以庭院别墅建筑和里院建筑为主的特色历史文化街区。

3 地籍重构对街区的影响

地籍重构对历史文化街区产生的影响主要体现在平面布局与空间形态两个方面。平面布局的影响源自对街区基底的破坏，影响历史街区的传统建筑肌理；空间形态的影响源自控制指标变化带来的建筑高度等的影响，影响历史街区的空间形态与风貌特色。

青岛历史文化街区传统格局的形成是在小尺度地块划分的基础上，沿道路呈序列分布形成。通过分析观海山、鱼山、信号山、观象山等历史文化街区的典型庭院别墅地块的规模，总结庭院别墅地块的基本模数为面宽20-30米、进深30-40米的长方形；以里院建筑为主的四方路历史文化街区，其最为典型的地块为面宽20-30米、进深20-30米的正方形。伴随着建国后住宅建筑形式的变化，以及20世纪90年代房地产业的兴起，增长主义导向的地块划分方式使大地块逐渐主导土地结构，导致传统的地块细分格局不断解体[3]。青岛历史文化街区内出现多处合并小地块成大地块，重新建设大体量建筑的现象，其中规模较大、影响较为严重的为观象山北侧地块（见图3），该街区的传统格局主要由占地800-1000平方米的小尺度地块构成，原有建筑层数为2层-3层的低层建筑，合并后的大地块占地面积约25000平方米，新建建筑为11层-20层的高层建筑。诸如此类现象在信号山街区的齐东路、中山路街区的曲阜路周边等区域均有发生。合并地籍重建后的街区格局与原有街区格局相比成为相对异质的空间，对历史街区传统肌理的整体性造成较大了的冲击，与保护街区传统格局的宗旨相悖。合并后重新出让的地块赋予新的规划建设指标，在建筑密度、建筑高度、开发强度等方面往往远高于原有地块指标，导致新建建筑在高度上超出原有街区平均建筑高度，破坏了历史街区原有空间形态的整体和谐，对街区整体风貌特色的保护与传承产生不良影响。

图3 小尺度地块合并成大地块的示例（观象山北侧）

4 街区更新控制策略

从我国目前的规划编制体系来看，以地块为基本单位并赋予具体指标的控制性详细规划，是实现街区层面空间形态控制与引导的法定规划。因此历史文化街区在更新过程中，基于地块划分的系统性控制策略的制定，并将其纳入法定规划体系中，成为历史文化街区如何有效实现保护前提下的更新的关键。

4.1 维持原有地块边界

早期的地块格局和地块边界作为一种“形态框架”（morphological frame），对城市形态的变化具有持久的影响[4]。历史文化街区建造初期地块的划分方式，是奠定街区历史格局的基础，因此维持历史地籍最初的划分方式，也成为延续街区历史格局与空间特色的根本。而地块的边界并非一成不变，随着时间的推演历史地籍会出现拆分、合并、重构等不同情况，其中街区内与现存保护建筑的建成时期同步的地籍划分，体现了街区的历史格局与空间形态，需要首先予以识别并加以控制保护。此类地块的地上附属建筑物一般为文物保护单位、历史建筑或传统风貌建筑等保护性建筑，地籍界线延续了建造之处的划分方式。这些历史地块的边界线，在保护规划或控制性详细规划中，通过规划图则与条文规定，明确在街区更新过程中需维持原有边界，不得随意进行合并与拆分，这是保护和延续历史街区的空间形态不被侵蚀的基础。

4.2 重新划定小尺度地块

历史文化街区中因种种原因出现的大体量建设，其基础往往是大尺度地块的划分与出现。从柏林内城的批判性重建案例中可以看出，在地块格局的形态方面，恢复小尺度地块细分格局是城市平面修复的关键[5]。街区小尺度地块的重新划定，使街区在未来更新过程中恢复历史格局与空间肌理成为可能。小尺度地块重新划定的依据与原则，基于以下几个方面，首先是因地制宜，并非街区所有地块必须恢复至早期的划分方式，需要建立在保护与更新综合评估基础上，针对不同街坊的具体情况制定相应的划定方式，其中位于街区核心保护范围内的大尺度地块，需重点考虑重新划定小尺度地块；其次要尊重事实，从有利于后续实施方面考虑，重新划定的地块边界与规模需充分考虑现状权属边界的完整性，并以历史地籍划分为参照，综合评判后进行重新划定。小尺度地块的重新划定，能够有效推动街区在更新过程中实现历史空间修补与传统格局修复。

4.3 控制更新建设指标

街区空间形态的最终控制是基于地块的形态控制规定，根据控制性详细规划的地块控制指标，通常包括开发强度、建筑密度、建设高度、绿地率、建筑后退距离等内容。青岛历史文化街区由于遵循统一的法规建造，具有高度的整体性与统一性，为维持原有格局和重构地块重新赋予指标提供了参考依据。具体更新指标引导方面，可分两种情况，其一为以保护建筑为主的地块，既维持原有边界的地块，遵循“减量、减密、增绿”的原则，以保护主体建筑，拆除搭建、插建建筑，增加院落绿化为控制引导方向。其二为街区核心保护范围内，有条件更新时需按照小尺度重新划定的地块，建筑高度控制参照《青岛德租期建筑法典》的控制要求，建筑高度以2层为主，总体平均高度控制在12米以内，同时遵循不得高于相邻保护建筑高度的原则；建筑密度控制方面，庭院建筑为主的街区，控制在30%-40%，里院建筑为主的街区，控制在70%左右。同时规定沿街建筑的退后距离与建筑面宽，具体参照同一街道两侧的保护建筑的具体退后距离与建筑形式、建筑面宽而定，以保持街区形态与风貌的和谐统一。

5 结语

历史文化街区的保护与更新是社会各界持续关注的焦点问题。街区更新过程中不断产生不和谐的建造方式，究其根由源自控制引导方式的不当，尤其是历史地籍边界的破坏。街区传统风貌的传承需充分尊重历史格局，维持原有历史地籍边界，在重要地段重新划定小尺度地块，基于两种平面布局修补策略基础上，通过建设指标加以引导控制，将其纳入法定规划体系，有效解决历史文化街区传统肌理破坏、空间尺度失衡的难题。