新时代下房地产企业财务管理风险防范与控制的措施

孙建设 合肥融望置业有限公司

引言：在国内市场环境愈发复杂的形势下，房地产企业在财务方面的诸多问题逐渐暴露，为了有效保障该行业的健康发展，财务管理工作应该得到相关人员的高度重视，因此，房地产企业应该充分分析当前环境，了解发展的趋势，采取安全有效的防范与控制措施，规避企业中的市场运营问题，更好地应对新时代的新挑战。

一、房地产企业财务管理现状

在现代的企业管理中，财务管理是核心内容，企业的生产、经营、销售等每个环节都离不开财务的反映和调控，可以说一切涉及到资金业务活动都属于财务管理的范围，它是一切管理活动的共同基础。由于房地产项目与其他的项目相比，具有一定的特殊性，因此，企业更要注重财务管理工作，确保工程的顺利开展。首先，房地产项目投资大、开发周期长、且在工程中所涉及到的不确定因素较多，在进行正式施工前，应该由财务管理部门进行全面的分析，确保能够获得理想效益。其次，后期所需资金大多来自于筹资或者前期销售款，容易出现专项资金无法及时到位的问题，财务管理部门要提前做好预防措施，防止建设资金短缺影响整体进度。最后，还应该做好规划，尽量防止资金的不必要支出。房地产项目所承担的风险与压力都远远大于其他项目，但目前很多房地产企业的财务管理工作还存在着一定的问题，导致企业所承受的风险加大[1]。

（一）企业融资渠道单一

我国房地产企业的大多数的资金筹集来自于银行贷款，融资渠道较为单一，企业的负债率较高，自有资金比例较小，使得企业所承担的风险更高。同时，在当前阶段，我国整体的金融环境不够稳定，在某些方面尚有不足，如果建设项目某个环节出现错误，就可能导致企业的资金链断裂，影响企业的后续发展甚至破产。

（二）财务管理意识不足

在部分房地产企业中，企业领导和员工缺乏相关的认识，陈旧的观念导致财务管理工作仅仅停留在记账和编制财务报表的阶段，忽视预测、控制、分析等方面，无法为管理和决策提供所支持的数据信息。新时代对于房地产行业的财务管理提出了更高的要求，这就要求相关人员及时转变观念，重视此项工作的开展，对财务人员来说也是一次重大的挑战，一些素质不过关的工作人员，只能完成常规的日常管理工作，无法满足现阶段的需求。

（三）财务制度有待完善

我国房地产企业内部缺乏完善的规章制度，尤其是在财务管理方面，制度不够完善和严谨，导致管理过程具有一定的随意性，同时有部分企业在初期建立了相关制度，但在实际情况中，并未得到有效地实施和贯彻，导致这一制度形同虚设，很容易产生部分资金的盗用或流失情况，影响企业的经济效益。

（四）国家宏观调控政策

随着我国近些年推进税制改革进程的速度不断加快，出台了新的税收政策进一步规范房地产市场经济和企业纳税管理的行为，在政策变化迅速且内容复杂的背景下，部分企业还没有准确把握相关政策，未聘用专业人员研究新政策的适应条件，导致部分优惠政策没有享受，无形中增加了企业的成本支出，还有部分企业对于税务风险无法做出相对准确的判断，更别说提出应对措施，缺乏对政策的敏感性，不利于企业进行调整，向更加科学性的方向发展[2]。

二、新时代下防范与控制房地产企业财务管理风险的策略

随着近些年来国家相关政策的推行，对房地产企业的运营提出了更高的要求，同时，愈发激烈的市场竞争迫切地要求房地产企业注重内部的事务管理工作。面对双重压力和自身所具有的高风险属性，房地产企业在新时代下对财务管理工作的升级迫在眉睫，对风险作出相应的防范和控制至关重要。

（一）拓宽企业融资渠道

房地产企业在发展过程中所需要耗费的时间长、资金数额大，如果企业本身不具备雄厚的实力，就很容易在施工过程中被资金拖垮。作为资金密集型产业，融资是房地产行业生存和发展的关键之处，目前，大部分的开发资金来源是以银行信贷为主导，融资渠道较为单一并且随着国家出台一系列宏观调控政策的影响，银行信贷被逐渐收紧，房地产企业面临着资金瓶颈的问题。面对新政策下的新挑战，开发商急需拓宽融资渠道，这不仅需要企业的努力，也需要国家的支持。

为此，我国房地产企业可以学习美国、英国、加拿大等国家较为成功的做法，应当构建多元合理的融资渠道。例如，可以借鉴美国的房地产信托方式，该模式在美国已经有了完整的运作流程。所谓的房地产信托就是指信托投资公司通过信托计划筹集资金，用于房地产项目的开发。这一方式能够有效解决资金短缺问题，为委托人提供可靠的融资渠道，促进房地产企业的良性发展，还可以拓宽信托公司的业务范围，丰富市场的投资品种，更好地满足投资者的需要。不过我国目前在房地产信托方面还处于起步阶段，需要对此进行认真细致的研究，在正确认识其特性的基础上，制定相应的法律法规，规范市场的公平、公正、公开和透明，推动其健康、理性地发展。

我国目前已经引入的房地产投资信托基金，对于完善房地产金融架构也具有重要的意义，它可以直接将市场资金融通到房地产行业中，为房地产资金循环提供了新的渠道，有效缓解了在之前单一的融资渠道中，银行的相关政策对于房地产企业的冲击力度，还可以提高房地产金融的安全性，分散与降低系统性风险。但这一投资产品在我国需要建立更加完善的法律体系，仅仅依靠单一的《信托法》、《投资基金法》是无法满足实际的需要，必须更加细致地实施法律制定，配备相关的法律法规维持市场秩序和房地产投资信托业的平稳、健康发展。还要加快人才培养，专业的房地产信托运营结构或者专业人员既要了解房地产市场，又要熟悉信托业务，还需要积极促进律师、审计师等服务型人才的队伍建设，确保能够为相关人员提供更为专业的服务。美国是最早成立此项基金的国家，20世纪60年代后期已经形成了初步成熟的房地产证券化模式，80年代以后更是得到迅猛发展，可以借鉴相关法律或运作模式，结合我国目前的具体情况进一步的完善和发展[3]。

在新的金融调控政策下，银行贷款的门槛日益增高，单一的融资渠道所带来的弊端逐渐显露，作为国民经济的支柱产业，房地产企业要想继续稳步发展，就必须拓宽融资渠道，采用更为低风险、高效率的良性方式进行资金的筹集。

（二）提高人员工作能力

任何一个企业都是由员工构成的。员工对企业综合实力的整体发展具有不可替代的重要性，企业从招聘人员到任用等每个环节都应该注重对人员能力的挑选，优秀的员工能够让企业走得更远。目前在房地产企业的人员中，企业财务管理存在的问题需要从两个层面采取不同的方法进行解决。

一方面，对于企业管理层来说，大部分管理人员的观念较为陈旧，对于财务管理有着片面的认知，将财务与管理区分为两种工作，认为财务管理对企业的作用不大或者完全忽略这一方面的工作，将工作重心放在施工环节。对于这种错误认识要及时纠正，企业可以展开相关的普及工作，为管理层人员树立对风险和收益的正确认识，使他们熟悉工作流程，重视财务管理，并成立专门的财务管理小组，研究并建立健全的相关机制，尽快提升财务管理的工作质量。同时，企业要严格把控招聘环节，确保招聘的人员符合职位所需的条件，能够胜任此项工作，大力引进专业的财务管理人员，不惜花费重金聘请优秀人才，只有自身足够重视这一职位的工作，才能够充分发挥财务管理的工作效果，为企业带来更大的经济效益。例如，可以在财务管理工作中聘请新型管理人才，从而提升整个团队的水平，或者提升相关人员的福利待遇，为他们的工作开展提供良好的保障。面对目前现有的工作人员，管理者要定期组织财务管理人员进行培训，结合专业知识与产生的新技能制定相应的培训内容，加强对员工素质的培养与能力的提升，紧跟时代发展的脚步。

另一方面，从事财务管理工作的相关人员要注重自身的发展，当前社会的发展十分迅速，各行各业都朝着新的方向迈进，作为财务管理工作的职工也不能故步自封、墨守成规，要学习新知识、新技术，不断更新自己的知识结构体系，跟随时代的发展而发展自身，进而推动企业、行业乃至整个社会的进步。对于企业组织的定期培训不能嫌累、觉得麻烦就找借口不参加，要对其树立正确的认识，贯彻终身学习的理念，积极参加企业的相关活动，不断提升自己的能力水平，降低企业财务风险发生的可能性。另外，对于自己的职业要有清晰的认识，明确自己的岗位对整个企业的意义，以认真且热情的态度对待工作。财务管理人员常与金钱打交道，尤其是在房地产企业中，所涉及到的数额更大，许多人抵挡不住诱惑做出一些违法的事，对此，相关人员要树立正确的理念，不要因为一时的贪念与侥幸付出惨痛的代价[4]。

（三）提升财务管控能力

财务的预算管理在企业管理中占据十分重要的地位，事前没有采集数据进行认真分析并编制预算，在执行过程中也没有对预算完成情况进行严格的考核，导致企业资金出现问题从而耽误工程进度的情况比比皆是。在市场竞争如此激烈、社会环境愈发复杂的情况下，房地产企业要想防范与控制财务管理风险，就要加大重视预算管理工作，以市场预测为基础，研究企业的未来发展趋势，并结合企业制定的长期发展战略或项目规划进行管理与控制，努力实现全面预算管理的策划与企业的经营相结合，注重成本控制，避免发生核算粗放、控制不严的情况，造成不必要的资金浪费。进行预算管理机制，不仅是为了合理安排企业的未来发展，同时也是为了减少发展中错误的产生，根据预算流程，分析其中的注意事项，预先做好风险防范措施，在实际执行时要对企业资金的变化、利用等情况实时跟踪监控，分阶段整理项目的执行状况，并进行严格考核，通过对比得出最终的预算执行结果，完成对于资金控制的管理后，要及时地评价与分析，总结经验与不足之处，确保企业的工作能够合理有序的开展。

健全企业审计监控体系，内部审计控制能够有效地评价与判断企业内部的经济活动和管理制度的合规性、合理性和有效性，从某种意义上来说，这一系统是对控制的再控制，因此，这一部门在企业中应该保持对立性，与其他的经营管理部门分开，确保可以与管理层或者领导者进行直接的沟通，对于其中的重要问题能够如实地反馈给上级人员。企业在选择人员时要严格遵守规定任命，宁缺毋滥，对于部分不具备条件的企业可以聘请外部机构或者人员进行内部审计，保证发挥监督作用。同时，这一部门的相关人员要明确岗位的职责并认真履行，严格遵守企业制定的相关规定，对于一些不符合要求或者能力不足的人员要及时更换，保证有效发挥该部门的作用。企业还可以通过开展各种学习、培训等活动提高审计人员的素质。

此外，企业的财务危机通常要经历一个积累的过程，并非一朝一夕就能造成的，因此，可以根据企业的生产经营特点，建立一套财务危机预警系统，防患于未然。作为一种成本低廉的诊断工具，财务危机预警系统能够实时跟踪监控企业的生产经营过程及财务状况，有效地预知财务风险的征兆，当出现危害企业财务状况的关键因素时，能够迅速发出警告，以便经营者及时转变措施或者采取补救措施，控制风险的进一步加大，避免或者减少企业的损失。因此，企业经营者或管理者应当加强对财务风险指标的关注与分析，根据相应内容实时地调整企业的经营策略，适度控制资金的投放量，减少资金占用，同时，还要留意存货和应收账款，尽快转化成货币资产，尽量避免因为坏账带来的损失。建立财务危机预警系统能够预防或化解危机，及时地扭转公司经营状况恶化的势头，从而提升公司的经济效益，为企业的长远发展打下坚实基础[5]。

（四）关注政策提高意识

面对最新出台的国家政策，房地产企业要定期收集、整理国家和当地的相关信息，及时了解并掌握文件内容，防范如税收风险等为企业带来的危害，要组织专业人员进行研究，高度重视政策的适用范围和背景情况，重点研究政策对所在企业所带来的影响，对于其中可能存在的风险提前制定应对措施，防患于未然；对企业有利的方面要尽快与企业的具体情况结合，尽快落实相关政策，减少企业的支出成本。在此过程中，需要注意人员的专业性，防范因工作人员的误解而造成风险，确保政策可以被合法、合规地运用在项目中。例如，国家出台了一系列的税收政策，完善房地产税务管理体系，面对这种情况，企业应该有危机意识，一方面，要进一步完善风险评估体系，可以结合新技术手段，建立税务风险管理信息化平台，通过掌握风险发生的规律，预判潜在的税务风险并制定相应的策略，及时做好防范工作，强化企业整体的风险防范能力。另一方面，企业的工作流程要进一步规范，比如，重视发票的采购、核销等极易造成偷税漏税的环节，部分企业使用白条入账、收据代替发票等方式逃避销售税收。在签订合同时，企业要明确相关的条款内容，确保双方能够充分承担起自己的责任和法律义务，对于部分不明确的条例要及时更改，确保降低税务纠纷发生的可能性。

国家的宏观调控政策并非只是针对企业的某一部门或者某一项目环节，房地产企业的实际工作程序也是一环扣一环地进行，因此，企业要构建相应的沟通交流平台，加强各部门之间的信息共享，有利于每个部门了解到项目的施工情况或者专门的政策要求，更好地做出应对措施。还可以成立专门的工作组，定期召开会议，邀请每个部门的代表人员或者管理人员前来参加，共同商议工作，加强企业各个部门之间的协调性和工作的整体性，有利于企业工作的统一运行，最终呈现出更好的工作效果。通过此种方法，还可以在会议中及时提出工作上存在的问题，各部门共同商议解决并进行复盘，尽量杜绝类似问题的再次发生。

我国对各行各业的政策都在不断地进行完善，定期更新，甚至各个地区之间所出台的执行标准、相关条例也是有所区别的，这就需要企业保持对于政策的敏感度，提高风险意识，面对新的挑战要及时地转变传统的思路，实行新的方法，更好地贯彻相关政策的同时，也为企业降低风险，带来更大的经济效益[6]。

结论：在新时代的改革浪潮中，房地产企业想要谋求更好的生存与发展的路径，就必须要及时转变落后的思想观念，提高对财务管理方面的重视，积极构建风险防范体系，科学规划企业资金的使用，保证自身获得良好效益的同时，进一步促进我国国民经济的持续稳定发展。