房产项目园林工程投资成本控制方法分析

摘 要：园林成本控制贯穿于恩施巴山春晓小区园林景观工程各阶段，主要控制在园林项目实施前的准备阶段（方案编制论证阶段、施工图修订阶段、招投标阶段）及施工过程的成本控制。而施工前的准备阶段是明确控制工程成本与建设园林效果目标的初始时期，是投资决策的主要依据、关键点。本文就如何控制房产项目园林成本的重要性做出分析。

关键词：园林工程;投资成本控制;设计方案优化

中图分类号：TU985                               文献标识码：A                              文章编号：2096-6903（2022）01-0114-03

目前，园林产业建设在设计方案的优化评选、项目施工公共招投标和竣工结算验收等方面建立了较为完善的项目管理体系。但是笔者在很多项目的建设实施中看到，经常会发生违规管理等现象，基本归纳如下：（1）规划设计被两个以上的项目设计单位实施，在规划项目完成上增加了规划实施的不确定性，并且没有系统的连续性。（2）对于房产规划内容与园林施工方案，由于拟实施的规划内容、建设周期、市场材料和科学技术的不断更新发生了重大变化。（3）受房产市场的需方影响和市场结构的需要，为提高房地产建设产品的建设品位和市场环境的功能地位; 在规划条件的约束下，提升开发景观价值是最直接的途径。 因此，园林绿化建设成本的增加是直接导致园林设计频繁变化的重要因素。（4）招投标市场的管理混乱，造成了成本管理不符合实际业务需求，造成了业务不规范的行为[1]。

这些事实的存在，使得房地产项目的园林工程的建设效果与最初的建设目标和项目投资成本大相径庭;因此，为了控制项目建设效果与建设目标相符，需要从前期着手，加强对上述现象的控制，如图1所示。

1项目前期准备

1.1 根据项目设计方案相关内容来优选设计单位

房地产项目总体设计包括主楼、配套设施、市政相关设施、园林和管道集成等。以上内容的设计需要受限于规划条件，如果要在项目中设计出既符合规划要求又符合市场需求，并且还能产生最高效益的项目，体现项目的最高应用价值，对相关的方案设计需要具备较高的综合要求[2]。

目前，大部分的设计院都划分为各学科专业，由于一些专业设计的交流不畅，并且实际的现场经验比较匮乏，能够满足现代化市场的理想方案寥寥无几。因此，许多园林设计单位并不是凭其自身的设计实力入选途径，而是通过一定的社会关系来实现设计设计方案的相关资格。因此，设计计划未得到充分的优选，并且一些设计不够全面，直接导致了设计不能满足决策层预期效果和要求，导致设计变更频繁，最后给工程成本控制管理带来难度。

我们采用设计方案招投标方式，方案设计优中选优的方式，最终确定设计单位 。在设定投资规模一定的前提下，方案严格评审，再实施。这样成本限制的前提下，加强产出价值，进一步提升园林效果，如图2所示。

1.2 详细调查该项目所处的自然环境

园林工程为房产项目的配套工程。为设计好该项目，要求设计人员熟悉整个房产项目规划方案的内容，充分了解方案编制的整体意图、思路和目标。要对所在地自然情况做详细的调查研究，如地下水位、自然气候、土壤酸碱性、乡土树种类等，掌握了解项目所在的苗木的生产态势[3]。

这样前期调查的环境基础资料做到越到位越全面，在实际园林施工当中，越容易控制成本。

1.3 充分了解各方面领导专家的设计要求

在讨论初步、扩初设计方案时，应组织各方面专家、开发商有关领导、相关技术人员，对该房产楼盘的园林总体设计、构思、风格、成本要求、投资估算经济性、使用功能等提出建设性的意见，最大限度地集思广益。使得设计人员在设计总体方案时有的放矢，让设计员有明确的方向性和灵活性。

避免企业的行政管理领导专业视角的局限性，并且规避行政思维的导向性。在设计方案的定位、理念和投资规模中，不以个人主观思想误导设计工作，否则会使设计阶段造价的投资成本不可控，将严重影响园林建设成本的整体控制。

设计方案需要立足于项目实际，需要设计出最优化和最科学的方案，为最终项目设计出满意的施工图奠定了坚实的基础[4]。

1.4 高度重视方案优化工作的重要性

加强对设计方案的检查和审查，以提高建设项目投资效益为前提，重视设计方案的最优化。在园林工程中，特别是对于种苗、硬质铺装、园林小品和施工技术等。

根据现场与景观相邻的土建标高、安装消防等衔接位置、排水要求（如图3所示：为防止湖外雨水进入湖中，造成湖水污染;在天鹅湖四周，应先设计好截水沟）等综合考虑，细化方案的可实施性、可靠性;设计要求做到全面化，并且需要深思熟虑。

一旦确定具体的项目设计方案，任何人不能随意地更改，这样有利于管理和控制园林项目投资成本。

2施工招投标阶段的造价控制

2.1加強对相关咨询单位的审查和管理

（1）明确工程类型，创建综合一类的园艺工程或二类园艺工程等。 明确项目收费条款，可参考按国家或省级标准进行收取费用。（2）明确项目建设定额的应用参考：版本、时间等; 对于无法适用省市材料价格时，对于价格如何设定、直接人工补偿条件方式和机械停工补差方法等。（3）应重视项目工程量的确定，核查相关子项目遗漏等问题[5]。

2.2加强对招标文件的控制和管理

首先，对于项目的招标文件必须严谨，合同条款需要作为招标文件的重要部分，防止中标人在中标后无理谈判。其次，是建设单位必须坚持公平招标的管理原则;不应规定一些有利于投标人的相关条件，并且不能为了排除其他投标人而制订所谓的“霸王”条款;最后，需要按项目工程量清单实施招标的项目要求：清单各子项必须确保全面，相关的内容必须明确描述，确保数量的正确性;同时，招标前要仔细核对项目工程数量[6]。

3施工过程中的成本控制

在施工管理中，加强设计变更管理，并且要实施动态化定额控制。对于景观工程中设计变更是不可避免的。但要严格注意以下几点：首先，在设计变更中，尽量减少变更灌木苗木种植密度（见图4）、硬质铺装材料品种等，控制整个园林投资造价随意上升。其二，投资方管理层为了达到立竿见影的园林效果，尽量减少变更苗木规格、品种等做法;不要让施工方在变更过程有机可乘，重新报价。因为没有竞争的报价，就会偏高，这样必将造成房产公司不必要的损失[7]。

设计变更内容时，与合同里有类似或参考价格的分项内容，以便价格参考依据。

施工过程中，严格遵守合同的各项条款。苗木，按合同制定有关标准、胸径、树冠、分枝点等设计要求，严格验收签字。严格控制灌木种植密度、效果等。

4结语

在房产项目投资园林工程的过程中，方案设计、决策、施工阶段的成本控制管理，涉及面广、环节多。但对于整个园林工程，成本控制管理尤为重要，在投资规模基本确定的情况下，必须从设计阶段抓起，加强源头管理，做到不盲目跟风。在实施阶段，必须尊重设计整体思路，因地制宜，做到不随意变更设计。总之，让广大园林工作者、决策层充分认识到前期成本控制管理的重要性。

参考文献

[1] 纪忠荣.园林绿化工程管理与投资成本控制探讨[J].现代园艺， 2019（2）：202-203.

[2] 叶露.经济技术开发区政府投资型园林绿化项目成本控制研究[D].南京：东南大学，2017.

[3] 闭秀丽.园林绿化施工过程的投资成本控制[J].住宅与房地产， 2016（21）：98+109.

[4] 崔晓蓉.加强园林绿化工程管理，合理控制投资成本[J].现代园艺，2016（10）：187.

[5] 余杰，周文杰.园林绿化工程管理与投资成本控制[J].现代园艺， 2014（14）：196-197.

[6] 谭粜新.园林绿化工程管理与投资成本控制[J].湖南农机， 2010，37（9）：239-240.

[7] 梁媛华.浅谈如何控制园林工程的投资造价和降低施工项目成本[J].科技经济市场，2007（5）：152-153.

Real Estate Project Garden Project Investment Cost Control Method Analysis

—— Take the Landscape of Chunxiao District in Bashan， Enshi Prefecture as an Example

WANG Zheying

（Hangzhou Sanjiang Ecological Environment Co.， Ltd.， Hangzhou  Zhejiang  310000）

Abstract： Garden cost control runs through all stages of landscape engineering in Bashan Chunxiao Community， Enshi， mainly in the preparation stage （scheme preparation demonstration stage， construction drawing revision stage， bidding stage） and the cost control of the construction process.The preparation stage before the construction is the initial period of clearly controlling the project cost and the construction garden effect goal， which is the main basis and key point of the investment decision.This paper analyzes the importance of how to control the garden cost of real property projects.

Keywords： garden engineering; investment cost control; optimization of design scheme

收稿日期：2021-11-10

作者簡介：王浙盈（1970—），男，浙江金华人，本科，园林高级工程师，注册市政一级建造师，研究方向：园林绿化项目管理。