层次分析法在固定资产价值评估中的应用

李子怡，钱振航，钟炜

（1.天津理工大学管理学院；2.天津生态城国有资产经营管理有限公司）

1 引言

固定资产价值评估的常用方法有重置成本法、收益现值法和现行市价法[1]。在实操过程中，资产评估对象采用不同评估方法得到的资产价值具有差异性，且各种方法都有一定局限性，如在资产交易市场不完善的情况下使用现行市价法所得的评估价格可信度不高，重置成本法不适用于超期服役的机器设备的价值评估等。为保障评估方法的真实性客观性，确保评估结果接近真实的账面资产价值，本文引入层次分析法，从资产评估众多影响因素中选取四项指标即客观性、公开市场性、功效性、可行性作为目标决策的准则层[2]，结合被评估资产的实际情况构建综合资产评估模型。本文以天津生态城某幼儿园固定资产为例，用重置成本法、收益现值法、现行市价法对企业资产清单中的部分设备进行资产评估，将评估结果汇总后得到的综合资产价值，再与账面资产价值进行对比，验证基于AHP建立的资产价值评估模型的可行性与适用性。

2 资产评估方法概述及优劣势对比

本文对被广泛应用于资产评估的三种方法进行了比较，分析了各方法的优劣势（见表1）。

表1 四种资产评估方法优劣势对比

3 案例分析

3.1 案例概况

天津生态城某幼儿园占地面积8239㎡，建筑面积7380㎡。部分固定资产明细清单见表2。

表2 天津生态城某幼儿园固定资产清单

3.2 层次分析法简介及其在资产评估中的应用

3.2.1 利用AHP建立综合评估模型

在资产评估实例中，诸多客观因素会对资产评估结果产生影响，层次分析法可以将难以定性分析或定量计算的问题转化成单一定量问题，将评估过程中的诸多问题分解出几个因素，然后把这些因素进行对比，区分出层次，逐一分析各个组成部分之间的联系，引入评定系数，最终得到一个有序的阶梯状层次，为评估提供可靠的定量依据，最后根据所有决策属性对总体方案建立判断矩阵，进行最终计算[6]。

3.2.2 对固定资产价值的实证研究

首先建立基于层次分析法的固定资产价值评估模型。依据项目资产评估的总目标与固定资产评估的性质，在准则层中分别以客观性、公开市场性、功效性、可行性四项资产价值评估影响因素作为AHP模型评定标准的准则层，并建立层次结构模型（见图1）。

图1 利用YAAHP软件建立的层次结构模型

结合设备资产清单中给出的数据，在AHP模型的基础上对准则层进行两两对比，建立判断矩阵，将准则层和指标层的风险影响因素通过专家函询的方式得到定性评价结果，然后根据层次分析法标度值的取值规则，将定性比较结果进行量化处理。在进行风险因素指标的量化处理时，采用1至9的标度方法，当标度值为1时，表示i因素与j因素具有相同的重要程度；当标度值为2-3时，表示重要性一般；当标度值为4-5时，表示重要性较大；当标度值为6-7时，表示i因素相对于j因素非常重要；当标度值为8-9时，表示i因素相对于j因素极其重要。由此，经过专家对指标因素两两之间进行比较打分，将打分结果进行数据处理分析（见表3）。

表3 关于决策目标（被评估资产价值）的重要性比较

由此得到准则层与指标层之间的量化矩阵，Fn为基于准则层建立的判断矩阵，横纵坐标依次为重置成本法、收益现值法、现行市价法。

根据以上矩阵可算得三种方法最终的权重向量为：W=［0.4107 0.1433 0.4460］

在本案例中，根据设备交付使用时间可知，待评估的设备固定资产使用时间为两年（2021年～2022年），构筑物防火门使用时间为4年（2018年～2022年）。成本法评估设备的重置成本可按照购入价格计算，而成新率则应当结合使用年限、设备状态等因素综合评定。因设备使用时间明确，而设备实际状态不易客观评估描述，因而采用使用年限法确定设备成新率（见表4）。计算公式如下：

表4 天津市生态城某幼儿园资产清单中部分设备基本使用情况

式（1）中：NA为设备使用年限；NL为设备参考使用寿命。

根据固定资产评估的总目标，在本案例提供的资产清单中，所有资产均为正常状态下的固定资产，本案例中的收益现值法主要是参照评估企业的年收益以及相似规模企业的利润年报。市场比较法则依据相关文献以及近半年公开的二手市场相似设备的实际成交价格（见表5）。

表5 四种评估方法测得资产价值对比

由计算结果可知，基于层次分析法构造的综合资产价值评估模型与企业台账上的实际资产价值平均差额比率为2.7%，小于其他三种评估方法的与实际价值的差值。通过实际案例表明，以层次分析法为骨架，在客观性性、公开市场性、功效性性和可行性四个角度，结合各种评估方法建立综合的评估模型是相对客观的，可以对固定资产的评估进行科学有效的评价和估测，弥补单一评估方法的局限性，是理论可靠、实际可行的一种综合评估方法，对于优化固定资产评估过程具有指导意义。