湖南省民宿价格空间分布特征及其影响因素研究

金 一，杨敏哲，关 伟，姚精玲

(1.湖南理工学院 经济与管理学院，湖南 岳阳 414006；2.辽宁师范大学 a.地理科学学院，b.海洋可持续发展研究院，辽宁 大连 116029)

0 引言

民宿区别于传统的酒店式服务，充分依托地方人文风俗、生态景观资源、家庭副业模式，成为我国近年来快速发展的新兴旅游业态[1]，在推进全域旅游和新型城镇化建设中起到了至关重要的作用。20世纪60年代初期，英国西南部与中部人口较为稀疏地区的农民群体为增加收入，开始采用B&B(bed and breakfast)的经验方式开办以家庭招待为主的民宿，用以呈现当地生产生活、文化娱乐、饮食风俗等特色[2]。相较于英国等国家，我国民宿行业虽起步较晚，但发展势头良好，民宿市场体量整体呈现不断扩大趋势[3]。在发展过程中，因市场的不断繁荣而逐渐暴露出很多问题，迫切需要相关部门对民宿的行业标准做出统一的规范与界定。2019年7月3日，中国文化和旅游部发布旅游行业标准《旅游民宿基本要求与评价》(LB/T 065—2019)，代替2017年原中国国家旅游局发布的《旅游民宿基本要求与评价》(LB/T 065—2017)，将旅游民宿定义为利用当地民居等相关闲置资源、由主人为游客提供体验当地自然和文化以及生产生活方式的小型住宿设施[4]。国家相关部门相继出台民宿市场规范化管理、健康可持续化发展等政策，对行业的活力与规范化发展起到了关键作用。

国内关于民宿研究主要聚焦在以下方面：第一，民宿的空间分布特征及其驱动因素。马小宾等以南京市Airbnb网站民宿商家为例，综合利用DBSCAN聚类算法等方法，发现不同因素对民宿空间格局的作用方向和影响程度存在较大异质性，其中商品房平均价格表现出较强的正相关[5]。陈健平等基于特征价格模型，利用OLS和分位数回归等方法，从文化特征、品牌特征、环境特征、硬件特征和服务特征5个方面进行分析，并针对民宿合理价格导向策略提出相应的对策建议[6]。第二，民宿经营现状及高质量发展路径。魏燕妮通过分析北京乡村民宿业发展现状，发现民宿业发展中存在的问题，从而提出打造特色品牌、提升服务水平等对策建议[7]。陈瑾在充分认识我国民宿经济的带动作用和实践价值的基础上，结合我国乡村旅游和民宿特色发展具体实践，提出了开展民宿多业态融合创新等民宿经济高质量创新发展政策建议[8]。第三，特色民宿设计。张海涛从乡村旅游视角出发，揭示民宿不仅是游客住宿的场所，同时也是传播当地特色文化的重要载体[9]。陈娟将集体无意识引入民宿设计，结果表明民宿设计本质是在努力发掘人们真正所求，需要因地制宜，不盲目推崇也不无端否定[10]。还有部分研究聚焦民宿旅游。张广海等系统梳理了国内外民宿旅游的研究状况，发现国外民宿旅游研究较为成熟且集中在理论分析角度，而国内民宿旅游研究相对较晚，偏重实际运用等对策研究[1]。邓念梅等以鄂西南民族地区民宿旅游为研究对象，针对产品雷同、低品质等风险，在延伸产业链条、错位发展等方面提出对策建议[11]。王璐等以辨析民宿内涵为基础，剖析乡村旅游民宿发展过程中存在的诸多问题，并提出发展策略[12]。国外对民宿主题的研究起步于20世纪80年代，重点内容集中在民宿旅游的产业发展现状与趋势预测[13-14]、企业管理与市场营销[15-16]、经营者与消费者行为[17-18]等方面。

作为市场供求关系变化的指示器，价格在研究民宿市场和民宿行业良性可持续发展方面发挥着重要作用。因此，在旅行活动中，民宿价格的高低直接决定了游客对住宿产品的选择与消费，是满足游客住宿、休憩需求所必须支付的成本，直接影响到旅行全过程的舒适性与满意度，同时也是市场对民宿经营管理水平的认可标志[6]。但在以往研究中，对于价格空间分异格局及影响因素的相关研究多聚焦于房地产、住宅、医疗等问题的探讨，且研究区域的选择及数据的获取存在一定局限性。本研究以湖南省民宿价格作为研究对象，系统分析其空间分布特征及影响因素，以期为湖南省未来民宿行业的发展提供参考借鉴。

1 研究区域、数据来源与研究方法

1.1 研究区概况

湖南省位于长江中游，是旅游资源与旅游产业大省。全省河流众多，地貌类型多样，山水风光秀丽独特。境内历史文化底蕴深厚，人杰地灵，民俗文化丰富多彩，红色基因根深蒂固。2020年全省接待国内游客6.9亿人次，入境游客17万人次，旅游业总收入达8 261.7亿元，占全省GDP的19%。旅游业已经发展成为支撑湖南省经济发展的重要产业。与此同时，湖南省民宿产业发展迅猛。《2019湖南民宿产业发展调研报告》显示，2019年湖南省民宿年综合营业额约60亿元，占全省GDP的0.15%，直接带动两万余人就业。民宿产业的蓬勃发展为湖南省旅游经济发展注入了新的活力。

1.2 数据来源与处理

通过爬虫软件抓取湖南省民宿及其相关信息，爬取时间为2021年3月，数据来源于途家网(https://www.tujia.com/)。根据经营方式及其规模、建筑面积、价格为空值等条件，剔除无效数据，实际获得有效的民宿经营信息共计7 477条，包含民宿的地理坐标，是否具备完善的厨房设施、娱乐设施、观景露台以及智能门锁，民宿实际可入住人数，民宿的经营主体以及是否免押金等爬虫内容。为保证数据的真实可靠性，将获取到的数据根据照片、地址和网站等信息进行逐一比对，部分不确定民宿数据通过在线与房东确认，最后将获取数据通过ArcGIS 10.7软件投影到地图上。同时，通过网络爬虫抓取湖南省国家3A至5A级风景区坐标，利用GIS点距离分析功能，获得各个民宿点到各项设施点之间的距离。

近年来，湖南省各市(州)民宿行业发展势头良好，民宿数量日益增长。其中，长沙市民宿数量居全省首位，大多依湘江、岳麓山脉和浏阳河等自然旅游资源丰富的地区而建。湖南省民宿主要聚集在长沙市中部至湘潭市与株洲市北部的三地交界处、衡阳市中部、郴州市中部和张家界中部以南地区(图1a)，而这些地区也是湖南省国家级著名旅游景区数量较多的地方(图1b)，涉及中国四大赏枫胜地之一岳麓山风景名胜区、“五岳”之一南岳衡山、张家界国家森林公园等。湖南省风景旅游区离散分布于全省各市，长沙市中部出现小范围旅游景点聚集，其次是张家界市中部，可以发现民宿大多依靠旅游资源集中选址建设在景区周围(图1)。

图1 湖南省民宿与景点空间分布

1.3 研究方法

1.3.1空间自相关分析。空间自相关是指同一个变量在不同空间位置上的相关性，是空间单元属性值聚集程度的一种度量[19-20]。全局空间自相关使用单一的值来反映整个研究区域的自相关程度，常用指标有莫兰指数(Moran’sI)。通过对湖南省民宿价格进行全局空间自相关分析，可以判定湖南省民宿价格在空间分布上是否具有一定的关联性和集聚性。

1.3.2特征价格模型。特征价格模型是一种处理异质产品差异特征与产品价格间关系经常采用的模型[21]。目前，特征价格模型多应用于研究房产住宅价格[22]和酒店价格的影响因素[23-24]。通过引入多元回归分析方法，特征价格模型可以定量解释民宿的区位特征、建筑特征、邻里特征等对其价格的影响[25]。

本研究以民宿价格为因变量，借鉴传统房产住宅价格分析的区位特征、建筑特征、邻里特征及经营方式四大类指标，选择18个因素作为自变量，探讨湖南省民宿价格的影响因素(表1)。其中，区位特征6个二级评价指标主要通过GIS空间分析功能获取民宿至各个指标点的最近距离。建筑特征评价指标根据数据的可获得性，由5个二级评价指标组成。由于厨房设施、娱乐设施、智能门锁和观景露台均只有“有”和“无”两种状态表示，据此将指标自定义为二值，“有”为1，“无”为0；可住人数指标则以实际可入住人数来赋值。邻里特征主要考虑民宿周边配备的娱乐、休闲和健康等设施状况。因此，选择到周边商城、公园、医疗地点、水系、绿地的距离作为组成邻里特征因素的5项指标以体现民宿周边相关配套设施情况对民宿价格的影响，其实测值通过GIS空间分析功能获取民宿至各个指标点的最近距离。经营方式方面，民宿经营主体分为个人房东、商户经营两种经营方式，根据网络获取信息，将指标为个人房东的赋值为1，商户经营赋值为2。免押金方式则根据实际获取情况将免去押金赋值为1，不免押金赋值为0。

不同指标具有不同的量级、单位以及变异程度。因此，为消除量纲的影响，在分析指标之前需要对数据进行标准化处理。本研究采用极差标准法[26]，默认每一项指标均为正向指标。

表1 湖南省民宿价格影响因素指标体系

2 结果与分析

2.1 民宿价格空间分布整体特征

为研究湖南省民宿价格在空间分布上的关联性，对全省民宿价格进行全局自相关分析发现，民宿价格Moran’sI为0.682 447，Z得分94.77，P值为0.00。说明湖南省民宿价格之间存在显著的空间关系，在地理空间上呈现较强的正向空间自相关，具有一定的集聚性。

为进一步研究民宿价格空间聚合特征，研究兼顾使用聚类分析方法，对湖南省民宿价格进行高低值聚类分析。结果发现GeneralG为0.001 254，Z得分为16.85，P值为0.00。GeneralG值大于期望GeneralG(0.000 618)，表示变量在高值区集聚。说明湖南省民宿价格在地理空间分布上呈现一定程度的高集聚现象。

2.2 民宿价格空间分异特征

通过GIS空间插值功能，利用经验贝叶斯克里金空间插值模型获取湖南省民宿价格空间分布图(图2)。结果发现，湖南省民宿价格空间分布呈现一定的空间分异格局。具体来看，湖南省民宿价格在空间上呈现明显的高值聚集现象，最高3 318.97元/d，最低23.57元/d，全域民宿价格差高达3 295.40元/d。湖南省民宿价格的高值区主要分布于张家界中部以南、常德市中部、岳阳市东北部、长沙市中部、湘潭市西北部、邵阳市与衡阳市及永州市交界处、永州市东南部及郴州市中部小范围区域。而湘西土家族苗族自治州、怀化市、益阳市、娄底市、株洲市和衡阳市6个地级市(州)全域范围内民宿价格都相对较低，未呈现明显的高值区域。湖南省全省各个地级市(州)民宿均价介于200～500元/d(表2)。其中，长沙市民宿均价452.71元/d，为全省最高。岳阳市民宿均价351.46元/d，位居全省第二。娄底市民宿均价221.92元/d，为全省最低。

图2 湖南省民宿价格空间分布Fig.2 Spatial distribution of B&B price in Hunan Province

湖南省北部张家界市民宿高值区主要集中在武陵源区西部以及永定区东部，涉及武陵源的天门山、宝峰湖景区以及永定区的土家风情园，民宿价格最高可达2 587.26元/d(图2)。常德市的鼎城区周边以十美堂鸟儿洲生态旅游区和邻区武陵区的常德河洑快乐谷景区为主，民宿价格最高可达1 415.37元/d。岳阳市岳阳县的东北部与临湘市的南部交界处同样出现民宿价格高值区，该区域以大云山国家森林公园与岳阳县相思山景区为主。

表2 湖南省各市(州)民宿均价 元/d

湖南省中部高值区域分布相对集中，主要涉及3个区域(图2)。第1个高值区在长沙市中部以北地区，主要分布在长沙县、望城区和开福区三区县的交界处，此区域的景区主要以长沙黑麋峰国家森林公园、长沙市书堂山欧阳询文化园、长沙汉回民俗文化景区和长沙生态园林园为主，该区域民宿价格最高达2 368.88元/d，均价为1 001.63元/d。第2个高值区位于长沙市宁乡市与湘潭市湘乡市毗邻交界处，该区域包含长沙市宁乡市东鹜山景区文化园国家4A级旅游景区和迴龙山旅游区。宁乡市与湘乡市民宿价格最高值均超过2 000元/d，宁乡市为2 518.75元/d，湘乡市为2 125.91元/d。第3个高值区域主要分布在浏阳市的道吾山风景名胜区周边，此处民宿价格最高可达 3 318.97元/d。

湖南省南部高值区域分布相对分散(图2)，其中，邵阳市邵阳县东南部，衡阳市祁东县西部，永州市东安县北部、冷水滩区北部以及祁阳县北部区域民宿价格高值区集聚现象最为明显。五县区中民宿最高价分别为2 512.46元/d，2 694.89元/d，2 400.35元/d，1 583.74元/d，1 450.44元/d，距离该高值区域最近的景区有衡南县岐山旅游区和永州市祁阳浯溪碑林国家4A级风景区；其次是郴州市的苏仙区中部，该区域以腊元村、苏仙岭和王仙岭旅游风景区为主，民宿价格最高可达2 018.09元/d；同时，在郴州市宜章县南部也有小范围的民宿价格高值区，位于郴州市4A级莽山国家森林公园以西，民宿最高价为2 188.14元/d；此外，永州市蓝山县南部地区同样存在价格高值集中区，最高可达2 000.08元/d，该地区与广东省相邻，周边有湖南省重点风景名胜区永州九嶷山三分石风景区。

2.3 民宿价格影响因素

为进一步研究影响湖南省民宿价格的因素，基于网络爬取数据和利用GIS空间分析功能获取的各项指标实测值及虚拟值，利用SPSS 21.0软件对数据进行标准化处理，然后利用逐步回归法进行参数估计，构建特征价格模型。通过多元回归分析获得价格特征的DW检验值为1.806，拟合优度R为0.642，R2为0.412，本研究选取的指标可以解释湖南省民宿价格变化的41.2%。同时F值为475.333，回归显著性检验Sig.=0.000<0.050，表明该回归模型显著。

通过模型模拟分析发现，可住人数、智能门锁、娱乐设施、厨房设施、省道、国道、免押金、观景露台、商场、景点和经营主体11项指标在10%的显著水平下显著(表3)，而其他指标在10%的显著水平下不显著。

表3 湖南省民宿价格模型估计系数

从区位环境因素来看，可达性对民宿价格的影响较为显著。区别于传统型住宿酒店，民宿多开设于景区周边地区，能够在大幅缩减时间成本的基础上为游客带来亲近自然、体验人文风俗的机会。其中，国道(0.070)与省道(0.081)的标准系数为正，景点(-0.061)的标准系数为负(表3)。当其他变量不变时，住宿价格因民宿与国道/省道间的距离增加而增加，说明交通可达性对民宿价格有着直接的影响；同时价格因民宿与景区之间的距离增加而减少，景区周边人流量大，旅客对民宿需求多，因而越是靠近旅游景区的民宿受市场供需关系的影响价格越高。同时，这也进一步论证了上述提到的在空间布局上民宿价格与景点之间的关系，民宿越接近景点，价格往往越高，即民宿价格高值区往往分布在景区周边。

从建筑环境因素来看，民宿设施配套水平直接影响民宿价格的高低，常见评价内容包括经营场地、接待设施、安全管理、卫生环保、服务要求、主题特色等方面。在本研究中，可住人数(0.489)、智能门锁(0.144)、娱乐设施(0.107)、厨房设施(0.098)等基础配套因素对价格的影响标准系数为正值，说明民宿消费者尤其关注民宿生活性、安全性、体验性、便捷性等方面的质量，拥有较为完善设施配套的民宿会更受消费者喜欢，也更能满足消费者入住的幸福感(表3)。从标准系数可以看出，相较于其他10项指标，民宿可住人数对民宿价格的影响力最大，影响力超过整体评价模型的45%。

从邻里周边环境来看，周边商场(0.075)对民宿价格影响的标准系数为正，说明民宿至商场距离越远，民宿价格越高(表3)。商业区周边各项设施完善，住宿可选性高，过高的住宿价格不利于商户竞争市场。因此，越靠近商业娱乐区，则越需要通过价格优势来获得市场占有率、提升市场竞争力。这一现象也从侧面反映出民宿的本身属性，民宿不仅仅是旅游观光的住所，也是人们从喧嚣的城市生活中脱离而寻找到的一个幽静舒适的休闲地，但民宿价格的上升也提高了该类产品的消费门槛。

从经营方式来看，经营主体(0.047)对民宿价格的影响程度有限，说明经营主体无论是个人房东还是商户经营，对民宿价格影响并不显著(表3)。押金方式(-0.093)对民宿价格的影响为负值，说明价格相对较高的民宿同样采取押金方式，从而更好地对自身配套设施的保护实行规范化管理。

3 结论与建议

3.1 结论

(1)湖南省民宿价格存在明显的空间关系，呈现一定范围高值集聚现象。民宿价格高值区主要分布在核心景区及其周边。高值区分散分布于张家界中部以南，常德市中部地区，岳阳市东部，长沙市中部，湘潭市西北部，邵阳市、衡阳市及永州市三市交界处，永州市南部和郴州市中部小范围区域。

(2)民宿的自身属性对民宿价格影响显著，其影响与区位环境因素中的景点因素呈现不同趋势。

(3)民宿的建筑环境因素对民宿价格影响较为显著，民宿配套设施的完备程度在一定程度上直接影响民宿价格的高低。

(4)消费者更加偏好兼具体验感与娱乐性的民宿，经营主体对民宿价格的影响有限。民宿配套设施的完善程度对其价格的影响较为明显。

3.2 建议

本研究对湖南省高、中、低3类价位的民宿进行了大量实地走访调研，与民宿经营者就当前阶段民宿经营状况进行深入沟通，发现存在以下现实问题。首先，民宿设计理念过分注重游客的舒适性及现代化程度，因此，风格同质化严重，尤其在民宿集聚区域及高价位民宿表现得更为明显，未充分挖掘利用民宿所在地的文化特质与内涵。其次，民宿建设用地大多从当地村民手中租赁，使用年份受限，且经营者对未来续租土地的信心不足。众多中低价位民宿经营者抱有在短期内收回成本并尽快盈利的迫切心态，在前期基础设施建设及后期升级换代过程中投资谨慎，使得提供的民宿产品质量水平相对较低。最后，民宿服务管理人才流失问题显著。因民宿大多位于交通不便、生活单调的偏远地区，且经营模式以管家式服务居多，民宿经营者投入大量精力培养的管理人员，大多经受不住都市的高薪聘请和便捷生活的吸引在学成后选择离职，对民宿的可持续管理运营及民宿经营者的事业热情造成较大冲击。针对湖南省民宿经营存在的问题，提出以下建议。

(1)打造区域产业集群，发挥品牌效应。湖南省民宿价格高值区相对分散，因此，湖南省需要积极推动区域民宿旅游产业集群式、集聚式发展，充分发挥品牌效应与规模效应，形成区域内协同共赢的优势，实现湖南省民宿业综合竞争实力的提升。

(2)因地制宜，构建特色化民宿。实地访谈发现湖南省民宿设计及产品同质化问题严重，对地方文化及内涵的挖掘利用深度不够。如何科学合理地融合地方文化底蕴是构建特色化民宿的关键。因此，民宿经营者应秉承引进来、走出去相结合的方式，充分借鉴国内外先进的民宿设计理念，科学利用本土文化，依托以张家界国家森林公园为代表的自然景观、以岳麓书院和岳阳楼等为代表的历史遗迹、以南岳衡山为代表的宗教文化、以武陵源和桃花源为代表的世外桃源、以红军营为代表的红色基因等，结合地方原有的文化景观特色，打造地方文化景观符号，设计兼具体验感和娱乐性的文化体验活动、具有特色的建筑装饰及服务内容的民宿产品，从而以创新驱动湖南省民宿产业的良性可持续发展。

(3)优化服务功能，聚焦消费者需求。民宿具有“休闲地”属性，体验感和娱乐性均为民宿吸引力和感召力的关键因素。近年来移动互联网的快速发展，民宿消费者呈现年轻化的趋势，年轻人成为消费主力军。在民宿选择上，他们更加偏好独具特色、高品质的民宿。因此，在完善原有配套设施、推动民宿配套设施优化升级、打造舒适幽静休闲的生活化民宿环境的同时，加强民宿从业人员技能培训，推行人才奖励机制，调动民宿从业人员积极性，充分考虑和满足顾客体验需求，是湖南省民宿产业可持续化发展的必由之路。