高品质产业园区停车位需求解决方案研究

2022-06-14宋春峥SONGChunzheng

价值工程 2022年19期

宋春峥 SONG Chun-zheng

（上海威新实业有限公司，上海 200949）

0 引言

近年来，高质量发展成为我国经济领域的发展重点，因地制宜地加快传统产业改造升级是落实高质量发展的有效途径，产业园区作为实现产业升级的前提条件，也随着同类型企业数量增多，竞争也愈演愈烈。在这种背景下，一个产业园区项目在规划设计阶段对功能和成本的把控能力，成为园区能否实现其价值并最终能够盈利的重要因素。

停车位不足的问题是近些年出现频率较高的一个问题，无论是住宅小区还是商业地产都普遍存在停车难的问题。同样在产业园区项目类型中，也伴随着业态的升级、就业岗位激增、就业人群结构的变化等原因停车难的问题也越发突出。目前产业园区的用地属性还是以工业用地为主，因而其停车位配建指标也是按照要求并不高的工业用地的标准进行配置，使得许多园区出现了停车供需不平衡、秩序混乱等问题。

威新公司作为以产业园区的开发为主营业务的开发企业，有着数百万平方米产业园区开发的落地经验，且其开发的产业园区以自持并对外租赁作为主要的经营方式。近两年，公司也将开发重点从原来的通用类生产型园区转向高品质专业型园区，重点的转变带来了客户体验感、功能成本适配、投资收益等多方面更高的要求。这就使得原本仅要求的3辆/千平方米的车位配比至少要提升到5辆/千平方米或更多，而多出来的至少70%的车位如何在成本可控且不降低园区品质的条件下合理实施，前期规划设计阶段需要有明确的计划。

1 现状分析

通过对公司现有园区进行复盘发现，仅采用最经济最便利的道路边垂直停车、水平停车以及地面停车场的方式，当规划条件为在不低于20%绿地率，建筑密度在45%，容积率为1.5的条件下，仅能满足3辆/千平米的停车需求。这个数量是不能够满足现状使用需求的。

都有哪些原因使得传统意义上地广人稀的工厂也出现了停车位不足等现象出现呢？结合产业园区的特点，通过分析主要有以下因素制约来影响园区停车位数量：①建筑密度。我国目前产业园区规划指标还是倾向于高密度要求，例如天津市对工业用地建筑密度有不低于55%的规划要求。建筑密度与地面停车位数量成反比，越高的建筑密度会使得地面标准停车位数量越少。②绿地率。绿地率是另一个同地面停车位数量成反比的重要指标。上海工业用地一般有不低于20%绿地率的要求，这意味着除却去建筑密度之外又有不低于20%的区域无法规划地面停车。③道路宽度。工业用地的往来车辆一般以大型货运车辆为主，其对园区内道路宽度和转弯半径都有更高的要求，园区道路宽度一般不低于7m，转弯半径不低于9m，因此更宽的道路进一步限制了地面停车。④园区区位。产业园区一般位于城市郊区或专门设置的开发区等公共交通不是很便利的区域，因此依靠私家车进行日常通勤相对于在城市中工作有着更高的依赖程度。⑤项目成本。租赁性的园区有着租金低、回款慢的特点。在没有特别要求的情况下，项目都会采用规划要求的最低数量以及成本最优的地面停车的方式来实现车位需求。

2 常用的停车方式分析

地面停车是最常见的也是最经济便利的停车方式，除此之外还有以下满足车位数量的常见方式。

2.1 机械停车位

机械停车位是通过载车板的升、降或横移，灵活方便的变换空位，存取车辆，采用机械移动的方式，提升有限的停车空间的利用效率，从而实现增加停车位的目的。机械停车位根据自身特点的不同，又分为升降横移类停车设备、垂直循环类停车设备、巷道堆垛类停车设备、平面移动类停车设备、垂直升降类停车设备、简易升降类停车设备等方式。

不同类型的机械停车设备各有特点，结合产业园区用地紧张、存取车时间集中以及成本限制等特点，适用的机械停车类型为升降横移类停车设备、垂直循环类停车设备、简易升降类停车设备三种类型，其中升降横移类随着层数和列数的不同组合又分为多种形式。这三种机械设备均具有结构简单、模块化生产、布局灵活组合方便、性能稳定、故障率低，占地面积小等特点（表1），可广泛适用于园区的道路侧边布置。

表1 适配产业园区的各类型机械停车位特点

通过以上参数，可以清楚地根据项目停车位数量需求所适配的机械停车方式，但需考虑机械停车设备作为特种设备，需要考虑后期的专门的运营和维护费用。

2.2 地下车库

地下车库广泛运用于高容积率的住宅区或商业建筑，其主要是在规划用地中采用开挖的方式，利用地下空间建设成为相对密闭的场所作为停车场使用。地下车库有很多优点，如不占容积率、停车使用便利、可提供大量停车位，使地上空间留出更多的开敞空间用于绿化，地下空间也可以结合园区的设备用房等不产生经济效益的功能性用房设置，使可经营面积最大化等，同时缺点也比较突出，尤其是工期长、施工工艺复杂、成本高等表现最明显。此外，因为产业园区厂房要求的单层的活荷载都比较大，一般都要达到2T/m2以上，若厂房设置在地库上会在一定程度上限制一层楼面的使用荷载，这也是产业项目没有大量设置地库的主要原因。

根据我司2021年在上海落地的数个带地下车库的产业园区的经验数据，单层地下车库的建安成本约4000元/m2，单车位平均面积至少约40m2/个，综合单车位成本约16万元/个，地库面积越小单车位面积就会越大也越不经济，因此地库适用范围最广，局限性最小，对园区品质提升效果最佳，适合于车位数量需求大于300辆的项目。

2.3 立体停车楼

将停车空间向地上发展，停车相对集中，出入方便快捷，驾驶员可通过坡道将车辆停入各楼层形成地上立体停车楼。立体停车由于立面可大面积开洞，方便采光通风等特点，使得其具有工程造价低，维护费用低等优点，同时可采用独特的造型在满足停车需求的同时提升园区品质，其设计使用年限为50年。

立体停车楼分为单建式及附建式两种，单建式为以独立的形态，并不附属于其他建筑，由于单独建造，地上部分可综合考虑建筑造型和周围环境相融合。单建式停车楼适用于地价和建筑密度要求不高的园区。以公司落成的一栋单建式停车楼为例，该项目总面积28416.34m2，建安成本约1600元/m2，全楼共解决了812个停车位，单车位面积指标约35m2/个，单车位造价约5.6万元。此外，停车楼融入了员工食堂、物业用房以及垃圾房等功能，该类型停车楼适用于解决停车位缺口在300辆以上的项目。

附建式停车楼有位于建筑物之上的停车楼、建筑物之下的停车楼、嵌入式停车楼等形式，主要为结合现有的建筑物采用停车库和建筑功能融合的方式，既节约用地提高了停车效率，又因停车库与建筑联系紧密形成较为便捷的停车方式。但由于产业项目具有层高高、不同厂房独立性强等特点，且附建式停车楼均需配套上下坡道，电梯、楼梯等配置，平面布置不够灵活，难以大面积使用，局限性较大，提高停车效率的性价比不高，因此该方案并不适用于传统的产业园区。

2.4 屋面停车

屋面停车为利用大型建筑的空置屋面集中设置的停车位，因其不受竖向结构构件的影响，停车效率最高。但因需另设垂直交通坡道，影响建筑立面及整体建筑布局，具体实施有较大的局限性。

产业园区具有楼间距较小，单层面积较小，建筑使用活荷载大等特点，因此若采用屋面停车所产生的成本影响并不显著。为减少垂直交通的数量，提升停车效率，曾尝试采用连桥的方式将不同厂房的屋面连成整体的方式实现屋面停车（图1），但该形式会增大结构专业的设计难度，同时增大报建专业的沟通难度，因而并未在实际项目中运用。

图1 产业园区屋面停车改造示意

根据测算屋面停车可以实现约30m2/个的单车位面积指标，单个车位的成本在约1.45万元。根据产业园区的规模，可以解决的200至500个车位缺口，但因其便利性不足，局限性较高，因此这种方式不一定适用于各个园区，需要根据园区特点分析使用。

3 不同停车方式适用模型

假设一块占地100000m2的工业用地，计划建设一个高品质产业园，规划建筑密度为42%，绿化率不低于20%，将容积率的区间设定为1.0至2.0之间。根据前序资料，在45%建筑密度以及20%绿化率条件下，地面停车能够满足其3辆/千平米的条件。根据模型假设，仅采用地面停车方式的条件下，分别计算3辆/千平米以及5辆/千平米的停车位缺口（表2）。

表2 不同容积率下的停车位缺口数量统计

可以看出在容积率约1.5的条件下，地面停车可以满足3辆/千平米的要求，但随着容积率的增加，无论是3辆/千平米或者5辆/千平米的的停车配比都会逐渐出现不足。在这种情况下，我们依据各停车方式的特点，根据车位缺口数量来适配不同的解决方案（表3）。

表3 分类停车位缺口解决方案

从实用及成本角度考虑，以上方式都是可以组合使用的，比如多种类型机械停车方式、机械停车与地下车库组合等方式，目的就是采用最低的成本实现满足停车位需求。

4 地下车库及立体停车楼指标测算对比

通过以上分析可知地下车库和立体停车楼都是解决大量停车位的重要方式，仅仅从成本角度考虑，地下车库是不占有优势的，那么这两种方式在实际运用中该如何选择，还要站在整体项目的经营角度来进行分析对比。

根据前述分析，立体停车楼单方建安成本约1600元/m2，单车位面积约占35m2；地下车库单方建安成本约4000元/m2，单车位指标约占40m2。以下根据第4节假设的计算模型，在容积率1.8的情况下按照5‰指标配比停车位可知车位数量有426个缺口。计算可知，采用地面停车楼的方案需要建设约14910m2的停车楼，其占用约0.15的容积率指标，预估建安费用约2386万元；若采用地下车库的方式则需要约17040m2的地下车库，空余出的0.15容积率继续建设约14910m2大小的工业厂房，根据成本数据我司厂房的建安成本约为2500元/m2，则地库方案总预计成本为地库与地上厂房建安成本之和，共10543.5万元。

有了以上假设数据，根据常用的经济指标分析的方法来进行对比测算，若项目完整的生命周期为4.5年，则分别对楼板价为1700元、2500元及3000以及厂房租赁租金为单平米1.5元、2.0元及2.5元两个维度进行测算收益率测算，采用常用的税息折旧及摊销前利润简称EBITDA以及内部收益率IRR两个指标进行对比（表4）。

表4 地下车库与立体停车楼经济指标对比分析

根据上述分析可以看出，项目的楼板价越低，租金越低立体停车楼的方案优势就越明显，车位缺口越大越明显。相反在项目楼板价更高、租金更高的情况下，因为地库不占用的容积率可以作为厂房对外经营从而产生更高的收益，此类项目地下车库的方案优于立体停车楼，并且在未来园区整体出售时，厂房相对于停车楼也会有更高的估值。因此项目的定位和获取价格是决定采用地下车库或立体停车楼的重要依据。