房地产项目设计管理举措与优化分析

【摘要】介绍了房地产项目设计专业的管控要点，从提高设计管理质量和项目品质的角度出发，结合实践经验，论述了设计管理方式优化的技术措施和管理保证，为房地产项目提高开发速度，保障工程质量，提升项目的整体品质，提高项目收益，提供一定的技术借鉴与管理参考。

【关键词】设计管理;地基与基础设计;管线综合设计;土方平衡             【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.12.032

引言：

设计管理是房地产企业专业管理的一个重要组成部分，目的就是使设计工作可控，保证设计质量，为项目的成功实施奠定一个坚实的基础。一般来说，设计管理的职责范围包括选定设计单位、设计进度跟踪管理、设计图纸的审查、设计变更控制等。设计管理作为项目开发的上游专业，在可行性研究评审、项目定位开始就要深度参与，从前端介入，保证建筑的设计质量，并对建筑的成本控制与工程建设而起到积极的作用。

1、设计专业管控要点

1.1设计管理制度规定

设计管理制度是项目设计管理体系的重要组成部分，包括确定项目设计的指导思想，持续加强设计创新、选择优秀的设计机构、加强设计评审管理、对以往的项目设计经验教训总结。

1.2设计管理的主要职责

设计管理部负责统筹设计管理，对设计单位进行考察、筛选与招标，并与各专业及工程、成本部门沟通，人员包括部门负责人、专业总监、专业经理及工程师。按照层级，工程师根据任务书执行日常管理，并在条件变化时做出补充规定;专业经理统筹对本专业设计文件进行评审，保证文件满足本专业的设计需求，对不明确的内容书面上报至各专业总监审核，并做好监督与沟通落实;部门负责人与专业总监除负责审核复杂事项外，还需组织开展管理提升与研发工作。设计单位负责保障图纸满足国标、行标、地区性标准及甲方要求。

1.3设计评审流程管控

第一，应对设计评审执行严格管控，评审记录应予保存。第二，设计评审应按各专业有关规定进行策划，对预定的评审活动应列出周期、组织人、评审内容。第三，设计过程中如遇到新增的评审需求，按相应权限规定由有关人员组织实施。第四，专项设计评审应报设计管理部备案，评审结论由审核人在审核时查证落实情况，并在评审记录上说明完成情况和签署。第五，评审申请人负责公司级、项目级设计评审结论的落实，公司级、项目级评审结论的落实情况分别由各层级负责人督促和检查。第六，设计文件验证活动各专业的设计文件校审提纲进行，每一级验证后的设计文件应留下管理痕迹，各项表单、图纸应按规定归档，签署应齐全。第七，为保证设计质量和避免专业接口出现问题，不具备资格或未经授权不得单独在会签栏内签署。第八，各专业之间提出的设计条件按设计文件校审，签署及会签规定签署，接收专业应在提出专业的设计文件发送单上签收。

1.4设计变更管控

一般设计调整应执行正常设计过程控制程序，无论什么原因做出的设计更改均应填写设计变更单，并经成本估算与审批后才能下发施工单位。超过一定额度的或情况复杂的重大设计变更应召开专项评审会，通过评审后才能处置。另外，应特别注意设计变更可能导致的成本变化，比如固定总价合同中应区分不同主体原因引发的设计变更的结算方式，避免结算时产生纠纷。

2、设计管理存在的问题

2.1项目设计流程管理问题

设计流程优劣影响房地产项目施工进度，决定项目能否按期完工交付，若设计流程过于庞杂，无法在规定时间范围内完工，房地产公司则要承担高额资金成本，向客户支付违约赔偿，情况严重则会导致企业资金链断裂，新项目开发停滞、重要合作伙伴流失等恶性事件发生。设计管理环节包括施工方案设计、建筑结构设计、建筑结构机电安装设计、精装方案设计、精装施工设计、景观方案设计、确认精装、景观设计后的建筑结构机电施工方案调整等等流程，设计流程执行完毕耗时18个月，并且在设计阶段还要协助相关准备部门报送规划方案、图纸等文件进行审查。回顾一些此方面出现问题的项目可以发现，如果设计流程管控不力，甚至会出现实际流程实施周期几乎与开发建设周期相当，造成项目财务成本、贷款利息等成本费用支出增加，总结项目设计管理问题发生原因在于缺乏有效管控体制、设计管理人员流程统筹能力缺失以及未设置流程管理应急预案。

2.2项目设计成本管理问题

项目设计管理要以项目楼盘定位作为基础，在机电、结构等设计上选用对应档次材料设备进行配置建设，并将设计标准要求信息传递给目标客户。若未对项目设计定位、用材和新技术应用等进行科学评估，则无法保证项目成本增加有助于市场销售。通过对标分析可以发现，一些成本控制不好的项目通过与另一楼盘项目在合作施工单位、建安成本、施工参数以及建筑标准等方面进行对比探究项目设计成本管理问题。如果地产公司长期合作的设计单位设计费用与市场其他同品牌相比较高，比如合作单位设计费用在45元/m2的价位，后期设计变更深化、招标配合等服务费用在35元/m2左右，项目实际开发每平米造价增加80元。并且如果设计单位在结构、机电等方面的系统参数会根据不同标准采用上限值，对项目图纸构件、材料型号要求较高，设计方案选用现代高品质建材如楼体面砖纺织肌理、钩制铝边等提升项目档次，致使设计耗费时间、资金成本升高，项目建设过程中的建安成本增加。

2.3项目设计标准管理问题

房地产项目设计标准影响企业楼盘设计、开发、建设、运营全过程，规范化的设计标准体系对企业核心竞争力提升具有重要作用。通过分析比对，可以得出项目设计标准管理问题可归结为三点：第一点是项目设计缺乏记录存档和标准体系。比如设计流程耗费时间长达18个月，项目設计内容丰富，材料庞杂，在各个阶段均有相关设计文件资料形成，比如未设置专门人员对设计资料进行保管，此项目设计标准在设计周期结束以后被弃置一旁，设计管理过程中前期资料缺失，各部门要耗费时间寻找历史资料，设计管理整体连续性被破坏，项目设计思路被分割。第二点是项目设计样本资料保存缺乏标准管理规范。项目设计管理样本资料包括设计图纸、合同、设计样本等，比如缺少明确样本资料保存整理标准，样本材料保管使用过程中出现损坏、模糊等问题，样本、图纸出现偏差影响施工质量，项目开展推进受到影响。第三点是项目设计标准信息化管理水平低。另外，不同设计部门和对接工作人员对电子版设计资料归档命名习惯不同、格式不同，项目管理时出现文档搜索耗时较长、文档格式不同无法打开、操作失误致使设计资料信息被篡改等问题，影响设计标准管理和项目整体设计管理质量。

3、设计管理优化分析

3.1地基与基础设计优化

首先，如果基础选型不当，有可能严重影响建筑物的安全性问题，如建筑物出现不均匀沉降、承载力和稳定性等安全问题。比如部分处于沿海、江、湖地区的项目，由于地下水位较高，纯地库部分由于自重较小，往往出现抗浮承载力不足，若处理不当，在投入使用数年后地下车库大面积抗浮失效。可以通过设置大板结构（板厚不小于250mm）、采用钢渣水泥、增加剪力墙、增加抗浮锚杆或抗浮桩等措施增大自重与抗浮承载力，并且还要特别注意施工过程中的降水工作，避免由于回土未完成而导致施工过程中的抗浮失效。其次，对于基坑支护和主体结构要求设计单位应对地勘报告是否满足设计要求进行确认，在地质灾害易发生区进行地质灾害危险性评估，场地及附近存在对工程有影响的不利场地勘查报告应满足勘查规范要求，场地存在不明气体，应明确该气体的成因及对本工程的影响并给出处理意见。另外，通过地基与基础方案的比选，可以节约工程造价，规避安全生产隐患。如超高层建筑一般采用桩基础，但如果通过原位载荷板试验，对天然地基承载力进行修正提高并经验算合格，是可以取消桩基础而采用天然地基的，在大量采用人工挖孔桩工艺的地区采用天然地基，还能够避免施工过程中的塌孔或有毒气体等安全隐患。

3.2管线综合设计优化

住宅项目的红线内市政综合管网的设计，应充分考虑到场地標高变化，利用好雨、污水的重力流作用，提高业主入住后的舒适度并且充分兼顾施工的便利性，按照气候特点进行差异化设计。第一，雨、污水管径最大、埋深最深，其起始点的高程和排水坡度，直接决定了路径和出口的标高[1]。根据经验，有的项目没有考虑到雨水影响，直接将应用于北方地区的住宅和道路平面设计照搬到南方地区，在设计雨水管道时没有做好重力排布，造成实际使用中出现了车库两个出入口之间积水的问题，严重影响了业主使用体验，最后不得不采取提高管道标高，增加了回填土厚度增加了成本。第二，在不同地区，管线综合设计的方案也有所不同，但应遵循的原则是给水与排水管道保持一定距离，尽量分设在道路两侧，强电与弱电管线可以选择分别设在绿化带和人行步道下面。第三，如果具备开凿管沟的条件，应当采取措施集中设置各种管线，不仅能够避免后续园林绿化与管线施工交叉作业对成品保护的破坏，还能够便于项目交付后的管线维保，便于检修。第四，随着国家空间规划与海绵城市的发展趋势，管线设计还应考虑项目与周边条件的协调，比如邻近江河地区，应注意场地整体标高控制，避免内涝。

3.3土方平衡设计优化

设计管理水平决定了建筑的设计质量，并对建筑的成本控制有重要影响，其中土（石）方的平衡设计就是一个很重要的管控要点。首先，对于场地条件较为复杂、标高变化多的项目，在选择设计单位时，不应仅仅考虑设计方案的投标报价，还应当考虑设计方案差异造成的土（石）方的平衡费用，通过合理的平衡设计，进行成本测算，避免将基础埋深较大的高层建筑设置在场地标高较高处或者在土质较硬、难以开挖的位置，进而减少不必要的开挖和外运，是非常有利于控制开发成本的[2]。其次，加强土方平衡设计管控，对于实现项目景观工程的效果有很大帮助，比如地库上覆土深度与种植选型相结合，通过合理标高控制，确保不同类型的树木的均能达到展示效果，并且在车库出入口处，合理的控制场地高差，是有利于减少边坡安全隐患的。

3.4成本设计优化

项目成本设计优化促使设计定位与设计选材最大程度贴合产品定位，实现成本有效利用，减少不必要建安费用，增加项目利润[3]。成本设计优化首先要明确项目开发定位，项目设计前期委派专业人员进行市场定位调研，综合考量周边楼盘项目开发情况、企业定位等要素，围绕调研结果确定项目设计定位，减少后续设计、施工成本。如果开发商在设计前期市场调研结果有效性不足，比如仅根据项目所处地段为黄金地段就确定项目开发楼盘为豪宅，然而根据周边楼盘售价和地段升值潜力进行综合分析发现，本楼盘设计以中高端住宅为佳，导致本项目相对同期楼盘开发费用支出较高，削弱开盘后房屋销售竞争力。其次，项目设计部门要斟酌考量建材选用方案，建材品质和使用方案影响地产项目质量和后续销售。若建材品质规格超出项目定位要求，则会造成项目成本支出增加，若过于看重价格成本选用低价低质建材，则会影响项目品牌树立维护。以中高端住宅项目为例，建材设计需要关注三点：一是材料的绿色环保，保证建材应用符合国家和企业内部相关标准规范。二是建材与项目适配性。建材设计要考虑客户承受能力，而非一味选用最优材料，保证地产项目经济性。三是美观性。建材选用影响建筑美观程度和目标客户购买欲望，因此设计管理部门在建材选用设计时还要考虑建材的美观实用性。最后，设计管理人员应采用BIM技术等工具加强项目成本管理。BIM技术能够模拟项目设计投入开发建设场景，对可能发生问题如施工索赔进行数据分析，弥补传统成本管控方案缺陷，提前进行项目开发建设风险预警，降低成本费用额外支出。

3.5标准设计优化

项目设计管理需要科学的标准设计为项目设计团队积累设计经验和管理技巧，为其他项目设计开发提供便利。房地产项目标准设计优化首先需要建立设计标准保存沿革制度，要求基层设计人员按照标准要求保管设计材料，对经手材料签字确认，项目负责人对设计资料进行总结提炼，完善标准规范，在项目设计开发完成后对标准进行整理，及时调整标准偏差和设计结果，保证标准设计与项目实际一致性。其次，完善设计样本材料保存标准。设计样本为项目施工提供蓝本，是项目技术水平的表现载体，由于设计样本材料通常情况下以实物形式存在，在使用过程中极易发生丢失磨损等问题，引发后果较为严重且难以补救，因此项目设计管理人员要根据项目设计开发实际设置样本材料保存标准，为后续开发项目设计人员提供借鉴参考。最后，优化设计标准信息化管理办法。地产项目要在设计开发初期明确设计应用软件、模块，并就电子版设计资料对接确立标准规范，向各部门公告文件命名规范，如可利用部门+资料内容+版本号+年月日的方式进行命名，并且在文件名称内加入索引，便于相关人员调阅审核，要求设计人员严格按照电子版设计标准材料存放、备份机制要求进行文件保管，避免出现误删、篡改等问题[4]。

3.6流程设计优化

房地产项目设计管理要转变过去经验主义管理观念，减少人为因素误差，增强项目设计管理科学性和组织性[5]。首先，房地产企业应增设项目设计流程管理体系，将地产项目设计阶段按工作重要性进行排序，明确哪些项目设计环节需要管理人员重点关注，哪些项目适当推迟不会拖延整体项目设计开发进度，根据排序结果科学规划各个流程环节占用时间和进度计划，结合项目实际和过往经验对流程细节进行斟酌推敲，对关键事件进行标识，形成进度表，以便设计管理人员对照并对设计工作进行调整。管理体系还应设置应急处置方案，一旦流程环节发现延误立即上报管理人员异常，管理人员对延误环节进行定位和追责，调用项目相关资源弥补落后进度，保证项目设计环节不影响整体项目开发。其次，应加强设计人员关于设计流程的资源统筹能力，要求设计人员能够总结过往经验根据项目具体情况进行合理推算，实现对时间、人力物力相关资源的合理调配，确保项目设计各流程环节计划执行效果。地产企业可通过与高校或第三方机构合作对员工此方面能力进行培训，提高项目流程计划编制能力，协助项目设计开发各部门做好资源配置工作，实现设计效率提升。最后，制定项目流程执行制度。项目流程执行情况决定项目设计表现，除制定科学项目流程周期表和进度计划外，还需要通过奖惩机制构建、设置培训课程等方式激励员工提升流程执行力，形成严谨高效工作氛围，提升项目设计管理效率。

结语：

综上所述，项目设计常规管控要点主要包括设计管理制度、设计管理工作职责、设计评审流程与设计变更控制等。而对于房地产项目来说，如果想要进一步提升项目品质，不仅仅是一味追求设计进度与抢抓施工節奏，更重要的是通过采取设计管理优化措施，从地基与基础设计要点、管线综合设计管理、土方平衡设计管理等方面系统性地提高项目设计质量，让设计方案符合场地、气候条件，因地制宜。最终，使设计管理从项目前端就能带动造价节约与施工便捷，从而在整体上提高项目收益和业主满意度。

参考文献：

[1]何建军.住宅小区室外小市政设施优化措施[J].浙江水利水电专科学校学报，2011（6）：55-58.

[2]杨新礼.园林工程场地标高控制和土方量总体平衡关系研究[J].建材与装饰，2016（5）：77-78.

[3]荆业伟.房地产项目设计管理策略研究[J].建筑设计管理，2021，38（09）：41-44.

[4]赵宁.跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J].居业，2020（10）：183-184.

[5]马璐.房地产开发项目设计管理探讨[J].中华建设，2020（12）：76-77.

作者简介：

孙岳（1988-），男，硕士，高级工程师，研究方向：房地产项目管理。