探究房地产施工全过程的技术管理

【摘要】城市化进程的加快促进了我国房地产事业的发展，如何富有效率的开展房地产工程施工成为相关人员需要思考和解决的问题。为此，文章结合房地产工程发展实际情况，从施工前、施工中、施工竣工后三个大的方面具體探究房地产项目施工全过程的技术管理，旨在能够更好的促进房地产项目发展。

【关键词】房地产;项目施工;全过程;技术管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.10.031

引言：

社会经济发展中房地产行业起着十分重要的作用，因而在社会经济快速发展的背景下如何富有效率的实现房地产行业发展成为相关人员需要思考和解决的问题。而想要实现房地产项目的长远发展，需要在整个工程发展建设中强化对技术管理的重视，具体要求在房地产施工项目的开展阶段、项目企划阶段项目、材料和设备准备阶段、项目具体施工管理阶段等全方位的做好工程技术管理，在先进技术和科学管理的支持下来降低房地产施工人员的工作复杂度，提高整个房地产项目的发展速度，从而更好的实现房地产施工项目的长远发展。

1、房地产项目施工管理的基本职能

第一，计划职能。房地产项目的计划职能主要是指将项目实施的全部目标、全部过程、全部活动纳入到整个工程项目计划实施中，打造出一个动态化的计划系统和计划体系，通过积极的协调来说的项目发展达到预期的发展目标。第二，组织职能。房地产项目的组织职能主要是指通过授权、职责划分、合同签订、执行管理等几个方面来打造出高效率的施工管理组织保障系统，由此来为整个项目的顺利发展提供支持。第三，协调职能。建筑工程施工项目管理是在一段时间内按照规范的标准来进行有序施工，在不同的时间分段整个工程项目所管理的内容也会不同，因此，这就要求整个项目施工组织能够进一步强化彼此之间的协调工作，通过彼此的密切协调来促进工程项目的开发。在房地产项目开发过程中，项目经理在其中起着十分重要的作用，具体要求其能够做好工程项目的内外部协调，其中外部协调包含和房地产开发建设相关政府部门的协调，通过工作的协调来使的工程项目能够达到预期的目标;内部协调包括对企业成员以及各部门负责人的协调，从而在企业内部打造出权责关系明确，密切联系的工作体系，促进工程建设发展。

2、房地产项目施工前期阶段的技术管理

2.1施工方案的技术管理

在房地产项目施工规划阶段会通过招标管理、项目初步设计管理来为整个工程项目的顺利发展提供必要保障支持。施工准备前期的技术管理目标是为工程项目顺利实施保驾护航，通过协调工序来增强各个项目的是适应性。施工方案规划的技术管理要求施工人员能够在施工中积极深入施工场地，对周围环境进行考察，全面收集和工程项目发展密切关联的土地资料信息、土质信息、水文信息、气候条件信息等，根据这些信息来对整个工程的施工建设进行建设，强化各个施工环节的衔接。在进行项目设计技术管理的时候需要将设计方案作为基本研究背景，对各个施工环节的参数信息进行确定，在此基础上协调好各个单位来对施工技术方案进行审核。

2.2施工设计审核的技术管理

在房地产项目施工过程中，多数的成本消耗和效率获得都和涉及审核阶段的技术管理存在密切关联，因此，在房地产项目正式施工之前，需要施工单位负责人对设计审核实施必要的技术管理，将工程施工设计和实际施工所遇到的矛盾冲突问题扼杀在摇篮中，具体需要做好以下几个方面的工作：第一，强化对房地产项目内部设计的技术管理。房地产项目内部设计的技术管理包含工程设计规划安排、施工面积计算、工作任务分配，通过以上工作的协调管理来保证内部设计的整体性。第二，加强对房地产项目施工初期的技术管理。房地产项目施工初期的技术管理包含管线设计的场地布置、场地规划，在项目进行设计的同时还需要合理规划工程施工材料设备的使用与以科学的规划，对一些特殊环节的特殊施工予以标注。第三，结合施工设计审核技术管理打造评价机制。通过打造施工设计审核技术管理评价机制，来对工程施工各项指标进行综合评估，对施工过程中的数据信息进行全面的记录，保证房地产项目施工参数和实际数据的统一。

2.3对建筑工程产品实施全方位的定位

建筑工程施工定位问题所需要解决的问题之一是生产什么样的产品，怎样生产产品。产品是行业发展的生命线，因此，在建筑施工企业生产管理的过程中需要相关人员能够严格把关产品的质量，精准产品定位。建筑产品的定位包含市场定位和技术定位两个层面的内容，在产品生产之前需要做好市场调查研究，明确自己所需要生产的产品，产品的价格定位，产品的销售方向。在确定好以上这些条件之后选择适合的技术手段来组织产品生产，确保以最少的成本消耗来达到最理想化的产品生产。

在对建筑产品实施市场技术控制的时候要着重关注以下要素：（1）同物业类型的案例分析，物业类型的描述特征包含规划、建筑、景观、室内设计;（2）户型设计。户型设计描述内容包含内部空间配比和面积构成;（3）结构选型设计。结构选型设计包含建筑物的主要结构体系、辅助结构体系;（4）基本设备选型。工程施工中常用设备包含强弱电设备、弱电系统、给排水系统、照明系统等;（5）成本组成分析。建筑工程施工建设中的成本组成分析牵扯到工程施工的各个环节，需要在总体上进行把握;（6）最大收益分析。在工程施工中需要对物业类型配比进行综合分析和全面把握。

2.4方案设计招标和施工图设计

在建筑工程施工中施工项目方案设计和施工图设计由两个设计单位分别负责，技术管理部门负责对各个设计单位的配合情况予以协调，将批转的扩初设计文件作为基本参考，结合各方面的修改意见和配套要求来编订施工图纸。

施工设计阶段的招标设计和方案任务具体包含以下内容：方案招标设计的选择，在工程扩展建设初期阶段、施工图纸设计，在具体实施操作的时候需要相关人员密切配合，承前启后，对各个配套项目的实施进行专业的技术指导，最终使得工程的横纵向、个体和群体、室内外工作密切配合，彼此协调，经济适用。按照项目实施的前期定位研究，秉承开拓创新、挖掘卖点、提高产品竞争力的想法起草《项目方案设计任务书》，在任务书中对产品的塑造和加工技术使用做出明确的规划，之后根据产品加工要求由技术管理部门对相关设计单位所生产的产品类型、质量、品牌、价格和服务等开展全方位的考查，在此基础上根据工程项目规模大小，设计招标单位可以采取委托设计、概念设计议标等方式组织工程项目招标。在项目设计方案确定之后技术部门按照各部门要求，为设计单位制定出产品生产加工的方案。按照有关扩初技术文件资料，技术部门需要配合前期配套部报政府规划以及关联配套部门的审批，对政府要求的技术文件编制要求配合公司相关部门开展专题论证会进行送审批复。

2.5施工技术交底

工程技术交底主要是指组织施工人员和股管理人员对工程项目的进展做出交底，引导施工人员能够了解工程 项目的全部规划，为整个项目计划的顺利进行提供重要支持。基于房地产工程项目的复杂，在施工过程中只有做好交底管理工作才能够确保整个工程施工有条不紊的进行。

3、房地产项目施工阶段的技术管理

3.1按照规范的标准要求严格把关工程施工质量

在房地产项目工程施工管理中需要相关人员按照规范的标准来严格把关工程施工质量，对工程施工的各个细节工作予以足够的重视，并在工程施工中的各个环节安排专门的质量监督人员把关施工工序、施工质量和施工流程，采取积极的措施规避工程施工质量问题，减少不必要的投入。

第一，严格按照施工图纸开展施工。在房地产项目施工中甲方需要对施工单位的施工是否符合施工图纸要求进行仔细的检查，在发现问题的时候及时返工处理。同时，在工程建设的过程中还需要发挥出工程监理的重要作用，即发挥出监理人员的重要作用对工程建设中的材料、设备使用以及以次充好问题进行严格的检查，在出现偷工减料问题的时候相关人员要及时采取措施予以解决。对于违反施工情节比较严重的则是需要责令其予以修改。第二，强化对工程隐蔽施工部位的检查。房地产工程施工具有覆盖范围广泛的特点，为了能够保证工程施工质量，在施工中需要施工方做好自检工作，在自检之后监理单位进行二次复检，并将检验结果告诉甲方代表，制作出书面通知。对于隐蔽性工程在施工的时候要明确工程验收的时间和地点，验收合格之后甲方代表在验收记录上签字，签字合作之后施工方才能够继续施工。在这个期间如果甲方代表验收不合格，则是需要施工方能够在规定的时间内予以施工整改，在整改之后重新进行工程验收。如果一直检查不合格，甲方代表是不能够对隐蔽性的工程进行签字验收的，同时还需要让施工方拆除返工。

3.2房地产项目工程施工成本的控制

第一，加快打造项目月度财务收支计划制度，通过用款计划来控制成本费用支持。第二，加快打造项目成本审核签证制度，加强对工程施工成本费用的控制。第三，强化施工质量管理，控制成本质量。成本是为了保证工程顺利发展所产生的一系列费用支出，通过平衡这些支出能够保证工程顺利施工。第四，按照现场管理要求来规范化工程施工，减少工程施工浪费现象的出现。第五，定期开展项目成本盈亏经济核算，实现统计核算、业务核算和会计核算的同步化发展。

3.3打造完善的工程施工组织

工程项目能否顺利进行和整个工程的施工组织设计和施工规划管理存在密切的关联，因此，在房屋建筑工程施工的前期阶段就需要相关人员在考查施工场地情况的基础上做出精准的施工设计，优化协调施工技术、施工流程、施工规范、施工资料，通过对这些工作的协调来确保整个工程项目施工的顺利进行，加快生产出高质量的施工产品。

3.4施工进度控制和施工安全控制

在工程施工中，施工项目进度控制方法包含规划、控制和协调。其中，规划工作的开展能够确定施工项目总进度控制目标和总进度施工计划，并将制定好的计划贯彻落实到整个工程施工的全过程中，将施工实际进度和制定好的施工计划进行综合比较，在出现偏差的时候及时采取措施予以调整。

在房地产项目施工中还需要进一步明确各部门人员的工作职责，加快打造出完善化的进度控制组织系统，按照施工项目结构、施工进度阶段、施工合同结构来对工程项目实施分解管理，制定出和施工计划对应的施工管理制度。

在房地产项目实施中还需要落实好各部门成员的工作职责，加快打造出权责关系明确的施工管理组织体系，强化对工程项目承担控制，协调好工程施工中的成本、资金、人员和安全。在房地产项目施工中需要加快打造和完善以项目经理为首领的安全生产领导组织，有计划、有组织、有领导的开展房地产安全生产责任制，明确各级人员安全责任，在制度的约束和规范下层层落实工程安全责任，定期检查房地产项目施工，并通过监督管理部门的安全生产资质审查来保证工程的施工安全。每名操作人员和管理人员都需要积极配合工程项目负责人员的指导，对每一项工程的施工安全做出保障，认真及时检查各个生产工序，并对工程项目的进展进行详细的记录。

3.5制定出完善化的项目日志制度

房地产项目工程的发展技术交底要求各个环节施工信息的畅通无阻，并根据施工现场实际情况来及时发布和调整施工信息，对工程施工全过程实施必要的监督管理，由此来提高整个房地产项目工程的施工效率。为了确保工程施工信息的顺利传达和精准使用，需要在工程现场打造出开放化的全过程信息反馈系统，成立有效信息识别系统和信息跟踪体系，根据房地产项目工程发展实际情况建立一个统一的信息整合应用平台，将所有的施工信息和管理信息汇总到这个平台上，并由施工管理组织人员按照一定的制度标准对各类信息进行分类使用。要注意的是，对于房地产项目工程施工比较重要的节点事件，则是需要施工技术人员和管理人员密切配合做好详细的记录工作，做好项目日志，从而在充分应用房产项目信息的情况下保证工程项目的顺利开展。

3.6做好房地产工程项目的变更签证管理

房地产项目工程的顺利发展需要严格按照之前制定好的计划进行，同时，在施工计划中需要对整个工程所面临的施工问题做出科学规范和管理，在出现施工变更情况的时候及时采取措施予以处理，从而在保证工程施工质量的基础上合理把控工程施工成本，控制工程施工变量。

4、房地产项目工程竣工后的技术管理

房地产项目工程施工中的技术质量管理是提高房地产项目质量的重要关键，这项工作也是房地产项目工程施工建设的归属点和落脚点。房地产项目工程的结束不代表整个工程项目技术开发质量管理的结束，就算是已经卖出的房屋，其质量管理也没有在真正意义上得到结束，而是需要在工程施工后期给出对应的支持，具体需要做好以下几个方面的工作：第一，组织好竣工验收。组织相关专家和单位负责人严格按照国家验收规范标准来开展工程验收工作，对于不符合施工要求的项目不能够予以投入使用。第二，做好工程项目的售后服务。按照建设和管理齐头并进的要求来对已经开发好的房地产打造出对应的管理机构，指定专门的人员予以管理。在房地产项目管理中对工程建设出现的质量问题要及时安排人员予以跟踪处理，从而确保工程项目的施工质量能够满足工程项目的施工要求。比如某地区的房地项目公司推出了“金钥匙”的服务有效解决了业主对工程项目的质量担忧。不仅如此，积极良好的售后服务管理也进一步增强了整个项目的服务管理质量。第三，房地产工程项目的实施要注重广泛征求住户的意见和要求，深入调查和仔细研究房地产项目开展建设所需要注意的问题，针对问题提出对应的改进措施。

结语：

综上所述，结合房地产施工发展实际情况，我们可以发现技术管理工作在整个工程建设发展中起着十分重要的作用，技术管理工作对整个工程发展有着全局统领的指导意义，在房地产项目中，对施工整个过程进行技术管理重点是通过技术层面上的有效管理以达到控制建设成本的目的，同时还需要对整个施工过程的质量做好监督作用，在先进技术管理的支持下能够帮助各个施工单位建立起科学合理的工程施工质量管理机制，在施工管理过程中发挥各部门的监督职责，打造完善的监督管理体系，并对整个工程施工管理进行全方位的跟踪，从而保证房地产施工管理能够达到预期的水平。

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作者简介：

林晨（19891.12-），男，安徽蚌埠人，本科，工程师，研究方向：工程管理。