不能倒在黎明前 建筑设计行业发展形势分析

近日，在因新冠肺炎疫情管控居家办公期间，笔者接收到不少来自建筑设计企业领导们的悲观信息。在地产暴雷和新冠肺炎疫情持续不断冲击影响下，建筑设计行业似乎已经面对至暗时刻。不可否认，诸多企业经营遇到很多困难，建筑设计行业的深度调整再次来临。

上市建筑设计企业经营情况分析

每年4月是上市公司密集发布年报的时间。从上市建筑设计企业披露的信息可以管中窥豹，了解建筑设计行业的经营状况。目前，在沪深两地已经上市了11家建筑设计企业，按照上市的先后顺序，分别是中衡设计、华建集团、华图山鼎、启迪设计、汉嘉设计、华阳国际、筑博设计、尤安设计、霍普股份、华蓝集团、建研设计。截至笔者成稿之日，包括启迪设计、华阳国际、筑博设计、建研设计在内的4家建筑设计企业已率先发布了2021年报。此外，尤安设计、霍普股份发布了2021年业绩快报，中衡设计、华建集团发布了2021年业绩预告。

在发布业绩报告的8家上市建筑设计企业中，从归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润指标来看，2021年盈利下滑的企业有4家，为中衡设计、华阳国际、霍普股份、建研设计。其中，中衡设计预告2021年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润为-3.6亿元至-4.2亿元，主要原因是受恒大集团资金流动性风险波及，中衡设计计提坏账准备金大幅增加，同时按照谨慎性原则，中衡设计对下属子公司中衡卓创及华造设计商誉拟计提减值准备合计4.21亿元至4.81亿元。盈利下滑的其他企业原因类似，多为地产暴雷后计提损失大幅增加。例如，华阳国际计提坏账准备金为1.01亿元、建研设计计提坏账准备金为0.43亿元、霍普股份计提坏账准备金为0.33亿元。

从营业收入指标来看，6家报告2021年营业收入数据的上市建筑设计企业中，除了筑博设计，其余5家建筑设计企业营业收入增长速度都同比放缓。其中，建研设计出现了营业收入下降。以建筑设计收入为主的筑博设计、尤安设计、霍普股份2021年营业收入增速都在10%以下，分别为6.9%、3.2%、7.2%。启迪设计营业收入实现了24.4%的同比增长，其中，设计咨询营业收入增长13.8%、新能源及节能板块营业收入增长85.7%，是营业收入增长的主要来源。华阳国际营业收入实现了51.9%的同比增长，其中，建筑设计营业收入增长24.7%、工程总承包营业收入增长137.4%，是营业收入增长的主要来源。

从经营活动产生的现金流净额指标来看，4家发布年报的上市建筑设计企业2021年经营活动产生的现金流净额和2020年相比都出现了下降，主要原因为应收账款增加、客户回款周期变长等。

上市建筑设计企业是建筑设计行业中优秀企业的代表。从目前数据来看，除了少数企业，上市建筑设计企业2021年的经营和之前相比出现了营业收入增长放缓、盈利下滑、现金流不理想等问题，广大建筑设计企业2021年的经营状况估计更不乐观。

此外，总部位于上海的华建集团、尤安设计、霍普股份还发布了2022年一季度业绩快报。华建集团提示2022年一季度新签合同额同比下降5.6%，尤安设计、霍普股份提示2022年一季度会出现较大亏损。亏损的原因主要有两点：一是房地产调控导致的新签合同额和营业收入下降；二是新冠肺炎疫情影响下合同委托、设计交付、款项催收等均出现批量延迟等。预计在上海大面积暴发新冠肺炎疫情的影响下，位于上海的建筑设计企业二季度经营形势更加恶劣。

房地产行业发展形势分析

房地产行业是建筑设计行业的主要市场来源。4月中旬，国家统计局发布了2022年一季度房地产开发投资情况。2022年1月到3月，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，投资增速创新低。从商品房销售面积、房屋施工面积、房屋新开工面积、土地购置面积等四大指标来看，2022年1月到3月，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；房屋施工面积806259万平方米，同比增长1.0%；房屋新开工面积29838万平方米，同比下降17.5%；土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%。

土地购置面积和房屋新开工面积作为先行指标，2020年起就一直处于持续下滑状态，这代表近年建筑设计行业的市场规模在不断萎缩。2022年一季度商品房销售面积的同比下降，则说明房地产行业的恢复需要更多时间。商品房销售面积下降的主要原因有3点：一是全国诸多地区房地产销售仍旧受制于监管政策偏紧的影响，购房门槛较高；二是经济下行压力加大，消费者信心不足，房价预期看空；三是新冠肺炎疫情的再次暴发，对长三角、大湾区、东北区域产生了较大的叠加影响。根据国家统计局的数据，2022年一季度东部区域、东北区域房地产销售面积同比分别下跌了20.9%和28.8%，远高于其他区域。

表1 上市建筑设计企业盈利情况 （单位：亿元）

表2 上市建筑设计企业营业收入情况 （单位：亿元）

表3 2022年1-3月份房地产行业主要数据

从2022年《政府工作报告》对于房地产的表述来看，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的总基调没有改变。对房地产行业提出“探索新的发展模式”，过去房地产行业高杠杆、高周转的商业模式需要调整，可能的探索方向包括“租购并举”“加快发展长租房市场”等。政府继续“推进保障性住房建设”，加强低收入群体的基本住房保障；“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”，通过“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

两会前后，多地政府已经出台了需求端的宽松政策，如昆明下调首付比例、郑州下调房贷利率、贵阳上浮公积金贷款额度、青岛放松限购等。目前，已经有80多个城市出台了各类政策，促进房地产行业恢复发展。政策的适度宽松对房地产行业销售情况会带来积极影响。例如，郑州出台政策之后，新房销售随即有明显反弹，但是再次暴发的新冠肺炎疫情打破了这一趋势。本轮新冠肺炎疫情病例多、波及范围广，全国多个城市已经采取静态化管理方式，大大影响了房地产行业的复苏，新冠肺炎疫情的变化成为影响宏观经济和房地产行业的重要变量。全国主要城市动态清零的实现还需要一定时间，乐观估计房地产行业销售情况在下半年会有所好转，也会带动建筑设计行业市场的逐步恢复。

对于房地产行业的未来发展不必过于悲观。2021年我国城镇化率为64.7%，城镇化进程还有10%以上的增长空间。人口流入的重点城市群和都市圈有住房缺口和配套设施要求，大量老旧街区和存量建筑也有更新改造需要，房地产行业仍有市场空间。另一方面，房地产行业作为我国经济发展的支柱行业，2021年房地产全产业链直接和间接贡献在30万亿元左右，占GDP总量的近四分之一。房地产调控的目的是控制高杠杆模式下的金融风险，房地产行业的稳步发展是“稳增长”的必要条件。

中长期来看，在后城镇化时代，房地产行业销售总量会逐步回落，市场热点主要在重点城市群和都市圈，市场份额愈来愈快地向头部企业集中。伴随着中小房地产企业的加速退出，将推动建筑设计行业的整合，建筑设计行业市场集中度会逐渐提升，行业将朝两元化格局发展。优秀建筑设计企业有更多市场机会，大量小型建筑设计企业则成为行业的补充力量。

坚定信心，果敢行动，努力转危为机

2008年9月，美国金融危机暴发，美国建筑设计行业遭受严重冲击。短短数月内，大量设计公司裁员降薪、关闭办公室甚至清算破产，行业从业人员数量锐减近20%。管理专家杰克·里格尔调研了危机中存活下来的美国建筑设计公司，总结这些企业的成功之道，撰写了《建筑和设计公司的定位》一书。笔者选取了书中列举的一些提示，希望对建筑设计企业有所启发。

重新定位

所谓定位，是指企业根据市场需求以及自身情况，明确企业的相对优势，以此树立鲜明的品牌形象。建筑设计行业可能的企业定位包括创意型公司、细分市场设计专家、全方位市场伙伴、全过程项目管理服务商等。不同的企业定位要求不同的核心资源和能力，如创意型公司需要明星设计师，细分市场设计专家需要在细分产品领域拥有大量业绩和技术沉淀，全方位市场伙伴要求强大的市场营销和综合服务集成能力，全过程项目管理服务商则要求具备开展全过程咨询乃至工程总承包业务的资源和能力。定位是企业的战略，需要长期坚持。当前，房地产投资进入存量时代，市场竞争愈发激烈，建筑设计企业不能再随波逐流式的发展，需要明确自身的发展方向，寻找特色化、差异化的发展路径。大部分建筑设计企业由于资源有限，最好的选择是明确一个主要定位类型，坚决推动，谨慎多元。

强化营销

加强营销是满足短期企业生存、挖掘新机会的需要，也是长期实现企业定位、树立品牌特色的需要。短期来看，加强营销，一是需要强化经营队伍力量；二是拓宽产品和业务范围；三是拓展更多的客户和市场。从分散风险和可持续发展角度出发，以住宅为主要产品的建筑设计企业需要拓展产品和客户范围，构建“人居建筑+公共建筑+城市更新”的产品组合，形成“优质房地产企业+政府平台+合作伙伴”的客户组合。2021年实现净利润同比增长23.9%的筑博设计在年报中披露，“公司积极加大非住宅类项目的开发，2021年非住宅类项目新签合同金额占比为45.7%，较2020年提高13.1个百分点，主要集中在医疗与养老建筑设计、办公及产业园区建筑设计等领域。在住宅类项目领域，公司与战略客户保持紧密合作的同时积极拓展新的大客户资源，2021年来自于保利、万科的营业收入占比合计约为30%左右。”长期来看，加强市场营销，一是需要在客户分级分类的基础上做好客户关系管理，增加客户粘性；二是需要以定位为起点，以市场为导向加强宣传，讲好公司品牌故事。

培育未来

人才、技术是建筑设计企业的未来。面对危机，建筑设计企业或许会采取裁员降薪等必要措施，但是务必要做好坦率沟通，以人性化管理为出发点设计方案，尽可能维护好员工士气，保存发展实力。面对生产任务不饱满的局面，应该积极变业务的“空窗期”为难得的学习期，加强内部培训交流，加强经验总结和知识管理，加强技术标准建设，持续提升员工的业务素质。技术发展方面，建筑设计企业需要认清绿色建造和智能建造是工程建设行业转型升级方向，在装配式建筑、数字化设计等方面加强储备、持续推进，不要因为区域市场暂时的不成熟耽误自身能力的培育。结合企业业务特点，选取产品专项化突破方向，可以围绕高品质住宅、医养建筑、产业园区、城市更新等加强产品研究，为未来业务拓展打好基础。根据企业的实力，循序渐进推动数字化转型，通过技术手段努力提升运营效率。

优化组织

危机往往是组织变革的最好时机。建筑设计企业优化组织可以从三个方面去考虑：一是完善公司治理。当前，一部分建筑设计企业存在治理结构不完善、股权激励机制不合理等问题，这些问题在企业发展良好时很难解决，行业下行时也许可以彻底改革，真正建立起向奋斗者倾斜、共创共担共享的合伙人机制，有利于企业的长期发展；二是调整管理模式。建筑设计行业最常见的管理模式是以经营承包制、综合设计所为基础的院所两级管理模式，这样的管理模式在一些企业内造成了诸侯割据的格局，短期行为多，缺乏合力，存在恶性竞争和“内卷”现象，需要以提高公司平台能力、加强内部协同、提升资源效率、培育核心能力为目标进行调整；三是优化组织布局。建筑设计行业很早就启动了全国化布局，过去更看重市场的布局，近年来人才的布局逐渐增多，新冠肺炎疫情的反复暴发提升了人才布局的重要性，多地生产中心和远程办公管理平台建设对于企业稳健运营势在必行。

著名经济学者任泽平认为，2022年我国经济形势的四大关键是房地产行业的软着陆、科学防疫复产复工、新老基建逆周期加码和市场主体信心的恢复。目前，新老基建投资加码已经实施，2022年一季度基础设施建设投资（不含水电燃气）同比增长8.5%，重回上升通道。我们应该相信中国经济的发展前景，更有理由相信行业仍有未来。建筑设计企业需要坚定信心，果敢行动，努力转危为机，不能倒在黎明前。