高密度环境下的城市商务综合体设计策略——以苏州协鑫广场为例

黄飞龙

昆山鑫欣实业有限公司 江苏 苏州 215316

近年来随着城镇化水平不断提高，城市建设加速扩张，带来城市土地供应与城市生态环境的冲突，高密度高容积率城市建设项目如雨后春笋一般遍地开花，如何解决高密度带来的城市过负，项目初期设计阶段如何通过策略分析显得尤为关键。城市综合体作为城市发展的客观需求，但与国家和城市经济结构转型、社会结构变化和生态文明价值等一系列问题息息相关。

1 紧凑高密度环境下城市商务综合体的形态及其范式

1.1 紧凑城市

可持续发展是21世纪人类的共同主题，基于生态、健康的可持续发展思想，如何实现更加紧凑、更加高效的城市形态是当前城市建设研究的重心。“紧凑城市”（Compact city）理念在20世纪后期开始被重视，《紧缩城市-一种可持续发展的城市形态？》一书，来自英国、荷兰和澳大利亚的城市研究者，集中全面讨论了紧凑城市发展如何从节能、节地、节材可持续发展的角度和对社会的、经济的、交通的、环境的多方位视觉进行了研究[1]。在城市化人口持续增加，土地供应日益紧张的城市建设中，唯有更加紧凑化和高效化才能实现持续性发展。城市综合体通过立体化的空间组织手段，有效规避紧凑的城市环境负面影响，在特定的环境下更加有效利用空间、改善环境，提高城市活力，使“紧凑城市”得以有序发展。

1.2 城市综合体发展模式和趋势

在密集高速发展的城市建设环境和有限的用地环境下，高密度、复合功能的城市商务综合体对城市发展、土地综合利用上以其独特的优势，成为城市建设活力的产物。而当代城市空间发展日已趋向城市有机化、活力化城市发展理念，在沙里宁《城市：它的发展、衰败与未来》一书中提出有机疏散理论以解决城市布局和发展问题，强调城市的空间布局应该遵循人的活动规律，人的活动与城市空间结合形成“功能”，城市功能的“有机化”意味着城市空间应更符合人的活动规律，相互联系、相互融合的特征，就像具有整体性的生命体一样。正是这种有机化的理念，要求城市建设发展进程中，需将城市发展向可持续发展、人性化城市发展，代表城市发展的综合体项目高度复合了城市居住、工作、休闲、交通、娱乐等多种功能，又与城市外部公共空间具有高度协同效应，激活城市活力成为城市综合体价值的重要体现。中国近年城市进程发展中，面对城市人口增加、基础设施条件落后、城市环境恶化等诸多问题，因城市综合体作为典型空间组织形式，无论从土地规划、城市-建筑设计、城市交通组织，尤其是商业地产开发模式等方面起到了重要作用。

1.3 综合型城市商务综合体

把住宅、办公、商场、酒店、会议中心等这些具有不同的使用功能的要素组合在一起，形成一组建筑群或者一个综合体建筑是当下城市中很正常的土地开发模式。美国城市土地学会（ULI）提出的“混合使用”（Mixed-use）概念特出的“多用途使用”定义为：包含三种或三种以上能够提供收益主要功能相互支持，各分部之间功能和空间上的一体化，按照一个有条的计划开发[2]，这与近些年我国商业地产开发模式形成共性。随着社会的发展，城市人的消费、生活方式更趋向体验、主题、功能多样发展， “一站式”的商务综合体项目成为近年城市商业地产发展的重要方向。为了降低商业地产开发风险，商业、居住、酒店、办公多种业态产生相互支持，提升单一业态土地价值，多业态人流又缩短了商业的市场培育期和项目回收期，利于项目总体收益平衡，规避市场风险等多种因素，使综合体项目功能综合多样化和大型化成为重要趋势，但又受限于土地开发限制，城市综合体项目向高密度高容积率方向发展。本文以苏州工业园区CBD协鑫广场项目为案例，试图归纳其在三维立体模式、杂交与共生和空间补偿等方面的设计策略，总结项目经验和得失。

2 工程案例

2.1 总体概况

协鑫广场位于苏州工业园区CBD核心位置，由全球著名的凯里森（Callison）建筑事务所设计，项目占地面积2.14万㎡，总建筑面积约25.5万㎡，地上建筑面积18.3 ㎡ ，地下建筑面积7.2 ㎡ ，容积率8.5，建筑密度达48%，建筑高度140 m，由三座塔楼、5层商业裙房及地下4层空间组成，是协鑫集团在苏州打造的首个绿色低碳、高效便捷的一站式高端城市综合体（见图1）。

图1 建筑效果图

2.2 交通条件

协鑫广场项目位于苏州工业园区环金鸡湖商务CBD，城市主干道现代大道以南，星湖大道西侧，毗邻地铁一号线，与金鸡湖月光码头约800m，周边有成熟商圈、博览中心及文化中心、游乐设施等，地理位置优越，三条主干线交通通达便捷，可通过轨道交通、公交、骑行多种方式出行，尤其项目未来与地铁1号线设置地下通道直接无缝连接让客群出行有丰富选择。

基地外部按主支道路主要车辆出入情况，按进入路线和驶出动划分，以底层架空（酒店入口空间）为节点，进入和驶出动线各形成独立环岛体系，重点解决酒店进出及货车进出动线问题。项目内部人行通过水平与垂直交通动线，以酒店为核心，裙房商业为辐射，将各主要功能空间紧密连接在一起，打通办公、公寓、酒店客户人流汇聚于商业裙房，内部主次中庭形成聚客空间，激发商业客流和氛围。垂直交通方面，通过电梯系统软件分析错时使用坪效，合理设置竖向交通人流流线，通过分层电梯、扶梯等高效运输。

2.3 功能业态分析

项目涵盖酒店式公寓、甲级写字楼、香格里拉酒店、精品商业4种主要业态，旨在打造综合居住、办公、购物、休闲生活等“一站式”工作生活服务一体的综合型都市地标。裙房商业汇聚高端餐饮、亲子教育、休闲娱乐空间，跟酒店功能互补，极大范围满足了办公商务，公寓居住、酒店外出群体就近购物消费需求（见图2）。

图2 功能业态分析图

3 设计策略

3.1 三维立体模式

三维立体指通过三维手段实现的紧凑形态下的城市生活方式，“立体城市”和“城市综合体”概念就关联在一起-都是通过三维手段实现更加紧凑、高效、宜居的城市环境。把“城市综合体”看作“立体城市”思想在当代城市中重要的实践表现，也是在当代城市发展趋势下产生的一种城市现象。三维立体模式可通过1）容量承载度2）公共开放度3）功能多样度以及4）功能协同度四个方面标准进行评价和判别。对于城市综合体项目如何充分利用高空和地下空间，在三维空间上与周边环境协调，与城市交通紧密结合，将多功能业态进行高效组合并形成独立体系，又整体协同等诸多问题是进行城市综合体设计上的关键。协鑫广场项目在设计阶段通过运用一般叠合模式、外部空间三维连续立体化、地下空间开拓等方面策略。

3.1.1 一般叠加模式

协鑫广场由地下、裙房和塔楼三个主要部分叠合组成，并通过底部裙房商业进行水平叠合串联，将购物中心的主要展示界面沿南面人流较多的兴祺巷水平向展开，同时在中间架空空间设置交通环岛为酒店服务。除了物理形式的叠合设计外，更通过裙房商业将酒店、办公、公寓三种业态叠合，裙房商业给酒店游客、公寓住户、办公商务人群提供了休闲购物娱乐等服务功能，而三种业态人群又保证了商业人流，所形成的叠合效应不言而喻。

3.1.2 外部公共空间基面三维连续立体化

塔楼的布局上，酒店式公寓位于最西侧可眺望金鸡湖之角落，五星级酒店居中，东侧则设置办公塔楼，保证了最大化的景观及城市视线通廊。同时，三座塔楼高度保持严整的140米高度，其统一的高度与协调的立面设计，体现整体商务区“屏风”形象，视线可分可合，与商业裙房的高低错落关系，塑造了生动有序的天际线。室内外商业广场，休闲步行街和宁静舒适的屋顶花园的完美结合为人们带来了得天独厚的购物，工作和生活环境，仿佛置身于“城中之城”。

3.1.3 地下空间的开拓

项目整体规划四层地下空间，地下一层主要为酒店配套后勤用房，地下二为主要设备用房及停车，地下三、四层为集中停车场。在设计初期，在基地东侧地下二层预留通道与轨道交通1号线接驳，将轨交客流转化为购物消费人群，从而激活地下-地面活力。超大地下车库，提供了900多个地下车位，先进的地下物流体系及全视频智能停车引导系统，保障了停车无忧。

3.2 杂交与共生

杂交与共生是高密度城市综合体的一种表现方式，无论从建筑体型、水平与竖向关系上，通过分离、复合、穿插、串联、并联及层叠组合的灵活设计手法策略应用，将独立功能业态、规模层次、环境特征等从而成为丰富的综合体空间形态，而反之丰富的空间布局又对不同功能业态起到积极作用。

协鑫广场设计阶段通过确定商业裙房为链接纽带，通过水平方向的延伸，将将商业零售、休闲娱乐、办公、酒店、公寓等建筑功能和空间紧密联结，辅助与城市轨道公共交通和公共广场空间打造，互补互利，形成巨大协同促进效应，提升了建筑与城市的活力，增加了建筑综合体作为城市汇聚空间。

3.3 空间补偿

在紧凑高密度环境下，虽建筑可以往上发展，但竖向叠合模式解决了高密度、高容积率容量承载度的问题，但由此带来的开发空间和景观空间缺失，是设计上需要进行重点关注的[3]。协鑫广场项目最开始就对周边环境进行分析，着重解决与周边环境如何协同，争取最大景观视线空间，以金鸡湖景观视线和城市景观视线通廊分析，使各栋单体楼层都能享受到良好景观。架空裙房商业底层，形成城市公共视线通廊，营造次级地面空间补偿。另外，在商业裙房屋顶，与酒店宴会厅结合，营造屋顶“空中花园”，共享高密度下的开放空间和景观。

4 研究结论

高密度高容积率下的协鑫广场城市综合体，最初策略上就确立以三维立体空间模式、杂家与共生、空间补偿3个方面开展设计工作。当然，受到地块限制因素，投资与收益关系等诸多因素影响，从城市综合体与城市建设的可持续发展，尤其是从实现经济价值、社会价值角度来看本项目是值得称赞的。当然，项目设计策略受限较多，仍旧存在一定不足，比如：1）地块营造公共空间不足，尤其是商业内庭受基地影响，公共空间不多，开放度不足；2）水平与垂直交通上过于依赖商业裙房的动线，人行交通上未能在空间层级上开拓，业态人流组织过于单一，未能最大化营造出24小时全天侯生活圈。3）建筑整体立面设计比较单一，塔楼与裙房划分比较明显，塔楼体量偏于呆板，第五立面挖掘不足，都是项目值得反思的。

随着社会发展进步，人们日益生活水平提高，如何在紧凑密度环境下，通过设计策略手法，提升城市建设水平，促进城市高密度建设与环境协调发展,是需要我们着重思考的，须要树立与城市和谐发展观，激活城市活力，可持续创造设计思维为城市活力赋能。