要保交楼，更要重塑购房信心

薛洪言

过去20年里，只要有钱，买房一直是老百姓的第一选择。不过就当前来看，情况似乎发生了变化。房产销售低迷已成为不争的事实。

为稳住地产预期，2022年以来，从地方到中央，地产放松力度不断加大，但从政策效果上看，商品房销售数据并未明显改善。当下，不少刚需、改善性需求，整体上还处于观望情绪。

而交房信心就成为购房者观望情绪上的重要一环。特别是“恒大事件”爆出后，烂尾楼越来越多，交房已成为购房者对房地产最大的担忧。

当然，也有不少人存在博弈心理，想要再等一等，看看房价是否下降。

对于愿意等待的购房人来说，最大的底气来自“房住不炒”。“房住不炒”限制住了房价快速上涨的可能性，既然房价不可能大幅上涨，等一等就没有太大的机会成本，大不了平价去买，说不定还能降一降呢。例如，央行调研问卷显示，截至今年第一季度末，仅16.3%的受访者预期房价会上涨，可以说房价信心滑落至近年来低点。

事实上，的确有一些中长期因素为房价下行预期提供了支撑。

一是人口老龄化提速。人口数量和结构变动是左右房价走势的核心因素。2021年年末，我国60岁及以上人口数量达2.67亿人，占比18.9%，较10年前提升5.2个百分点。人人都会老去，老龄化归因于少子化，即不是老年人占比多了，而是年轻人占比少了。年轻人是购房主力军，年轻人占比下降会导致购房需求出现趋势性萎缩。

二是城镇化减速。过去几十年，城镇化率的快速提升导致人口流动加速，城市作为整体的人口净流入区域，房价迎来了趋势性上涨。截至2021年年末，我国城镇化率达到64.72%，快速提升期接近尾声，对房价的拉动效果减弱。

三是房产税预期打击多套房持有需求。虽然相关部门明确表态，当前不是推出房产税的好时机，但着眼于未来，房产税迟早会来已成为大众共识。结合欧美发达国家1%―2%的房产税率来看，房产税的出台会有效抑制民众的二套房持有需求，从根本上压制房价。

面对上述因素制约，时间似乎站在愿意等一等的购房人这边。既然如此，大家就都乐意等一等，这就削弱了短期刺激政策的效果。

在购房信心不足的情况下，房企的资金回笼压力越来越大，最终传导至项目，交房压力增大。因此当前来看，保交楼除了出台各项政策外，最根本的手段还是要重塑购房者信心，提升购房积极性。

面對预期转弱的现状，要在“房住不炒”的政策限制下激活刚需群体的购房积极性，需要从首付款和还贷压力两方面着手。

一是降低首付款比例或提供首付款补贴。据不完全统计，当前已有超过30个城市将首套房购房比例从30%降至20%，能较好地提高刚需群体购房的积极性。但仅是这样很难快速见效。

结合历史经验看，2015年6月启动的“棚改货币化”是当时那一轮房地产周期走出低迷的重要驱动力。“棚改货币化”直接把钱发给刚需群体，具有立竿见影的效果。换言之，大额购房补贴是更有效的政策措施。

二是降低利率，延长贷款期限，降低还贷压力。2022年第一季度，我国剔除经营贷后的居民杠杆率为47.4%，仍有一定的加杠杆空间，当务之急是继续降低居民加杠杆后的还贷压力。

2022年5月，我国首套房平均贷款利率为5.03%，仍处于较高位置。好消息是，越来越多的城市直接把首套房利率降至4.25%的最低点，但从纯粹的贷款风险来看，4.25%的房贷利率仍有继续下调的空间。具体执行上，可以通过进一步放开房贷利率下限，允许各地因城施策继续调降房贷利率。

同时，相比降低房贷利率，延长贷款期限对于缓解房贷压力具有更加立竿见影的效果。举例来说，200万元贷款，利率4.25%，贷款期限从25年延长至30年，每月还贷支出净下降1000元;贷款期限从25年延长至35年，每月还贷支出净下降1677元。

三是合理引导房价预期。当前，不少刚需购房人观望情绪浓厚，期待看到房价大幅下降，以捡漏入场。事实上，这种想法并不现实。

房地产是银行体系主要抵押物，房价下降不仅影响存量购房人的还贷积极性，也会对银行非房贷类贷款质量产生重要影响，所以政府有形之手会引导房价在合理区间内波动，快速上涨受管控，大幅降价也不可行。

从长期因素来看，也不支持房价持续下行。作为与地理位置捆绑的稀缺资源，房地产具有长期抗通胀属性，人口结构变化带来的总需求萎缩可以通过供给侧出清的方式重新实现均衡，不会对房价走势构成长期影响。举例来说，过去40年里，美国房价年均增速3.8%，英国房价年均增速5.9%，再叠加房产的租金收益，总收益水平远超同期通胀，是较好的长期配置资产之一。

就我国而言，在“房住不炒”、人口老龄化、经济增速放缓等宏观大背景下，房价快速上涨的时代已成为过去，但这并不会剥夺房地产作为长期抗通胀资产的优越性，房价依旧会随着货币超发而保持稳定上行。

事实上，对刚需和改善性群体而言，因为迟早都要买房，如果现在能在各项刺激政策频出的时候买房，则意味着能享受更低的利率、更低的首付、更优惠的政策，不失为一种理性的抄底行为。