“强制停贷”冲击波

胡艳明 汪青

近日，已有超150个停工或烂尾楼盘项目的业主发出强制停贷告知书，涉及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市。在业主发出的告知书中，多个楼盘业主直指，银行在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款，将按揭贷款资金划入非监管账号等违规问题，引发了关于预售资金监管和商品房预售制的反思探讨。

强制停贷

2019年5月，肖强在河南省新郑市康桥那云溪二期购买了一套住房，父母提供了首付27万元，其在建行贷款67万元，当时的贷款利率为5.88%，每月还款3400元左右;后续，随着5年期以上贷款市场报价利率下调，利率降至5.73%，他每月还款额为3300元左右。

按照约定，2022年7月底之前，肖强买的房子就可以交房了，他也盼着早日住进新房。但从2021年7月到现在，康桥那云溪已经停工将近1年的时间，何时交房无望。

康桥那云溪由郑州康文置业有限公司（下称“康文公司”）开发建设，隶属于河南当地房企康桥集团旗下项目。从今年2月起，康桥那云溪的业主与开发商多次就复工事宜进行沟通。

与肖强购买了同一个小区楼房的施先生，未能如期住上新楼房。他告诉记者，康桥那云溪二期楼盘按照约定要在2022年5月30日前、7月31日前、11月30日前交房，楼盘剩余工程量还有三分之二，业主频频去工地，看到无人动工，眼看延期交房已经成为既定事实，且开发商也曾表示会延期，但是关于延期多久、什么时间全面复工，业主们的感受是，康桥集团没有给业主一个合情合理的回应，一直在沟通的过程中敷衍业主，口头承诺没有兑现。

2022年2月9日、2022年3月11日、2022年3月15日、2022年3月21日、2022年3月28日……康桥那云溪的业主数次到康桥集团沟通，希望早日复工，但他们未得到明确的答复。

施先生回忆，2022年4月26日，几位业主代表在新郑市龙湖镇政府，由龙湖镇信访办组织与康桥集团、中建七局（总承包单位）、康桥那云溪业主进行一次会谈，当时中建七局未参会，开发商仍然维持原有说法，复工需要2-3个月，具体时间不确定，什么时间能交房，不确定。

6月30日，一份显示来自江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们的《强制停贷告知书》在网上流传。康桥那云溪的业主们看到后，决定也要停贷。7月6日，多位业主签署了《康桥那云溪全体业主决定于2022年8月强制停贷告知书》（以下简称《停贷告知书》）。

监管账户

“为啥业主去走‘停贷这条路呢？那都是没法，其他路都堵死了。”施先生说，几个月来，他们跟开发商康桥集团、当地政府、贷款银行沟通无数次，但都没有结果。

康桥那云溪业主的按揭贷款涉及到多家银行，施先生和肖强都是在当地建行办理的贷款。

7月4日和7月11日，几位业主到建行郑州经三路支行进行沟通，业主希望建行经三路支行个贷中心回复他们两个诉求：一是查询康桥那云溪二期业主贷款资金流向，建行经三路支行个贷中心回复称，10个工作日给出回复;第二个訴求是停息停贷，直到康桥那云溪二期交房后再次还房贷。建行经三路支行个贷中心回复表示，向上级反映并回复结果。

根据《停贷告知书》，康桥那云溪全体业主所签购房合同第五条和附件一的约定，郑州市人民政府、中国人民银行郑州中心支行《郑州市商品房预售款监管办法》第三章第十条第二款：“预购人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行按预售人提供的商品房预售款专用存款账号直接划入。”

郑州市住房保障和房地产管理局《关于继续做好商品房预（销）售行为规范工作的通知》（2016年5月3日）第七条：“加强商品房预售款监管。商品房预售款必须严格按照有关规定，专户存储、专款专用。凡属售房资金（包括首付款、分期付款、按揭贷款等），必须及时进入监管账户，不得账外循环。”

施先生给记者提供的房贷合同中的打款账户和《商品房预售许可证》中的监管账户显示，两个账户不一致。施先生购买的房子所在楼栋的《商品房预售许可证》中的监管银行为交通银行郑州黄河路支行;而他的房贷合同中的贷款款项划入了康文公司开在建行郑州崇山路支行的账户。

康桥那云溪的业主认为，按揭房贷涉及到的银行应当将贷款付至康文公司预售款监管专用账户，但几家银行将贷款资金付至康文公司一般账户，使资金无法受到有效监管。业主们认为，该行为已经严重违规违法，因而导致了康文公司轻易地挪用资金，进而导致工地长期停工延期烂尾等严重后果。

北京市京师律师事务所向霞律师对记者表示，如果银行违反规定，购房者因银行过错等问题停贷，购房者可以通过诉讼方式确认银行是否存在过错，如银行确实存在过错，购房者是可以停贷的，对于已支付的购房款，购房者可与开发商解除购房合同解决。在按揭贷款购房中银行依约既享有抵押权，又享有债权，如果违规放贷，疏于监管甚至为开发商“开绿灯”，依法应当承担监管责任。

北京盈科律师事务所张晓英律师对记者表示，在此次事件中涉及到的法律关系有两个：一是业主跟银行的借贷关系，一个是跟开发商的购房关系。以烂尾楼为例，不能因开发商烂尾，业主就拒绝还银行的贷款，因为它们的法律关系不同，除非是借款合同里头有明确的约定，在什么情况下可以申请逾期，这可以跟银行方面进行协商。但如果单方面自动停贷的话，那对于广大的购房者来说不利，因为私自停贷是一种违约行为。

反思预售

正如上文康桥那云溪的业主所指出的贷款未入监管账户等问题，在其他多个停工的小区业主告知书中也多有出现。有股份行对公业务人士对记者表示，这种情况在过去几年并不鲜见。“房地产开发商预售房子会有一个资金监管账户，这个资金监管账户是开在银行的，这部分钱是不能动的，是根据施工进度才能动用。但是很多时候，房地产企业由于资金流的问题，可能跟银行沟通比较密切，会提前动用一些资金。”

中南财经政法大学兼职教授谭浩俊表示，从银行责任和义务来看，开发商动用预售资金时，银行应该及时报告给监管部门，必须经过监管部门同意才能调拨这些资金，否则银行就是擅自动用这个资金，应当承担责任。针对监管账户的资金不到位或者说被挪用的原因，谭浩俊分析认为，可能存在三方面的原因：第一，可能监管部门没有严格按照政策执行，没有监督开发商将商品房预售资金及时足额交到监管账户银行;第二，有可能监管部门与开发商之间有一些利益关系，同意开发商提前支取这些监管资金;第三，也有可能是银行与开发商之间勾兑，把不该提前支付的资金支付给开发商，从而导致监管账户资金监管不到位。

房地产企业一般不能私自动用资金监管账户的钱，要专款专用。对于房产商未按规定提取监管账户资金，上述股份行人士表示，银行一开始是不同意的，但是随着沟通，因为银行也要存款，大家相互来讲，各取所需。“房地产行情好的时候，资金回笼都比较快，房地产企业融资能力还是比较强的。但是现在这种情况下，房企非常难，所以这个问题就暴露出来。”

这次事件再次引起了社会各界对预售制该不该取消、并改为现房销售的讨论。“是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后，谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。”近日，经济学家任泽平发布的《关于预售制的理性思考》研究报告中如是说。

（应受访者要求，肖强为化名）

（摘自《经济观察报》胡艳明、汪青）