楼市未来会怎么走

甄爱军

房贷利率下降至下限，叠加部分城市降首付、取消认房认贷，从实质上提高购房者的购买力，有助于加快市场成交速度。预计楼市预期将会有所改善，市场整体成交水平有望由此逐步提升。

多地房贷利率调至下限

在全国信贷环境持续宽松的背景下，为支持房地产市场合理性住房需求，央行从去年底以来多次下调房贷基准利率，各地银行也相继跟进。目前广州首套房贷利率最低可执行4.65%，已接近近两年最低水平。

业内人士指出，当前广州整体购房信心尚不足，尤其一些郊区楼盘去化速度较慢，市场仍处于“筑底”阶段。而此次银行下调房贷利率至下限，表明信贷环境对于购房者比较友好，利率的下调有助于广州楼市的逐步恢复。

其实，近期下调房贷利率的城市远不止广州一个。6月，贝壳研究院监测的103个城市中，包括重庆、苏州、杭州、南京、天津、福州、宁波等58城的城市首套房贷利率已降至下限，最大程度降低购房者的贷款成本，占到監控城市半数以上。

除了首套房贷款利率下调，部分城市二套房贷款利率同步下调至下限位置。据了解，目前广州、深圳、天津、南京等城市，二套房贷利率为5.05%，与政策规定的下限一致。其中，包括南京、天津、郑州、济南、青岛等城市，首套房、二套房贷款利率均已同步下调至最低水平。

房贷利率水平下降明显

从目前来看，房贷利率整体水平已经明显下降。

近日，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年6月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套房贷利率为5.09%，分别较上月回落49个、23个基点。值得注意的是，当前房贷利率已经处于下行区间，利率水平创2019年以来新低。

与房贷利率水平不断下滑相对应的是，房贷放款速度明显加快。贝壳研究院跟踪监测结果显示，6月平均放款周期为29天，与上月持平。相较去年同期3～6个月排队等候时间，目前的放款速度已经明显加快。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，本轮房贷利率下调过程中，三、四线城市利率下调幅度较大，如开封、新乡、许昌、驻马店、上饶等地首套房贷主流利率较去年9月的高点下调超过200个基点，这代表银行对三、四线城市住房的支持力度更大。

首套房贷利率下调至最低4.25%，与去年9月约6.25%的高位水平相比，到底能够节省多少房贷利息？对于这一点，我们可以通过一个简单的案例来进行说明。假定贷款总额为100万元，30年还款期（等额本金还款法），以目前4.25%贷款利率计算，其利息总开支为77.10万元，月供为4919.4元。与去年9月6.25%的高位利率水平相比，利息开支将会减少44.56万元，月供也减少近1238元。

楼市成交或将好转

房贷利率下降叠加部分城市降首付、取消认房认贷，从实质上提高购房者的购买力，有助于加快市场成交。

贝壳研究院数据显示，6月上半月贝壳50城二手房日均成交量较5月提高20%。当前103个城市中超过四成的城市房贷利率高于下限，未来仍有降息空间，结合6月以来地方政策的支持力度也在加强，这对6月及下半年市场交易的修复极为有利。

易居研究院依据全国100个城市6月1日至20日的每日成交数据，转化为全月预估数据，也得出了较为乐观的预测结果。计算结果显示，2022年6月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积约2506万平方米，环比预计增长21%，同比预计下降41%。与今年5月这100个城市环比增长14%、同比下降56%相比，6月继续保持环比正增长态势，环比增速也有所扩大，同时使得同比降幅继续收窄。

专家表示，楼市政策的持续放松，有助于购买力释放。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，4月29日中共中央政治局会议以来，各地政策宽松导向更加清晰，从行政、金融、财政、税收等领域多方面做好保障，对于合理住房消费需求的释放有积极的作用。各地疫情防控取得积极成果，一些城市楼市交易环境逐渐改善，楼市交易逐渐步入正轨，呈现了环比拉升的积极态势。各地鼓励购房的工作积极到位，购房者的市场预期也发生了变化。尤其是一些城市二手房交易活跃的过程客观上也为新房交易创造了较好的条件。

专家预计，三、四线城市的成交反弹速度略快，但还不能简单认为三、四线城市复苏的动力更强，这是因为三、四线城市最近几年楼市都偏低迷，在近期政策利好下，滞后和积压的需求有所释放，同时也与近期稳楼市一揽子政策的积极效应得到释放有着非常重要的关系。