房地产商的财富秘诀与分配公平

潘泽清

如何才能成为有钱人，相信很多人都对此感兴趣。但是，除了个别的明星大腕，广大的薪资阶层根本没有这种可能性。因为，薪资再高，也是有限的。要想成为有钱人，必须能够以钱生钱，或者说，必须要有资产收益，才能成为有钱人。

问题的关键是，怎么才能有资产收益。首先，你得有资产；其次，你得掌握财富秘诀，懂得创造财富的诀窍，创造财富主要依靠企业，存银行基本上等于亏本；炒股、炒房也不太靠谱，一不小心，炒股炒成股东，炒房炒成房东。可见，掌握财富秘诀并不容易。

前几年，有个著名的房地产商高薪聘请一名宏观经济学家担任首席经济学家。当时，笔者有些疑惑，房地产商请宏观经济学家干什么？像房地产公司这种经营实体，要请也是请搞战略管理或者风险管控的。最近，这名宏观经济学家从这家房地产公司辞职，中间好像还有些波折，也透露了一些背景信息。笔者从中进一步透析了当时这个房地产商的初衷。

企业的财富来自于资本收益率和资本成本的差距。相应地，企业获取财富也有两种方式：一种是通过经营创造财富，即经营型方式；另一种是通过财务投资带来财富，即财务型方式。笔者之前在分析房地产商的初衷时，眼界有限，主要是从经营的角度考虑问题。其实，在中国，房地产公司除了是一个经营实体，更多的是一个财务投资主体，主要依靠财务投资赢取财富。在过去中国特定的经济环境中，这种方式爆发出巨大威力，为房地产商带来巨大的财富。根据胡润百富榜，1999～2019年20年间，房地产行业上榜人数一直位居前兩名。

房地产的造富能力首先来自于高资本收益率。大家都知道，在这20年间，中国房价，特别是大城市的房价，以超乎人们想象的速度上涨。房价上涨主要借力于两个因素：一是居民收入的增加，这与GDP的增速有关；二是城市化，城市化主要体现在人口的增长和城市基础设施的完善上。除此之外，调控政策也起一些作用。这两年房价上涨放缓，看似房地产调控的结果，实则不然，主要还是GDP增速下降与城市化脚步放缓的结果。

其次，房地产商还得益于中国超低的实际利率，甚至是负实际利率。实际利率=名义利益-通货膨胀率。在衡量通货膨胀时，很多人常用CPI，因为CPI是关于消费品的价格指数，人们感受最为直接。其实，最为标准的应该是GDP平减指数。相较于GDP平减指数，CPI往往会“低估”通货膨胀的程度，比如2021年，笔者根据实际GDP和名义GDP计算出来的GDP平减指数为4.57%，而国家统计局公布的CPI是0.9%。如下图2003～2021年中国实际利率的变化情况。

由图可知，在多数年份，实际存款利率为负值，因此，居民家庭在银行存款，基本上是在补贴贷款人。接近半数年份的实际贷款利率在2%以下，其中有6年是负实际利率。负实际利率意味着，只要房价涨速不低于通货膨胀，房地产商就可以坐等“飞机撒钱”，而且，房地产商欠债越多，赚取的财富也就越多。根据笔者的统计，从行业上看，房地产业是资产负债率最高的行业，许多企业资产负债率超过90%，都赶上银行了。

说到这，读者可能就知道，那个房地产商为什么要请首席经济学家了。一是分析宏观经济、城市化走向，看宏观大势、城市化是否支持房价继续向好；二是如果可能的话，营造一种降息的氛围。拿人俸禄，替人说话，从该经济学家发布的一些高论，我们也可以窥见一二。笔者写作此文时，随便百度一下，出来的标题就是，某某刷屏大呼：该降息了！央行为啥就是不动？

但是，笔者作为业内人士，深知这两个任务之艰难。宏观经济走向取决于经济运行的内在趋势以及外生的随机冲击，技术高的话，可以把握内在趋势。但是，随机冲击就不是那么容易掌握的，否则就不叫“随机”冲击了。而营造氛围，影响宏观政策，基本上是痴人说梦。堂堂大国之宏观政策，不是个别人所能影响的。所以，房地产商和经济学家终止合作，是一种必然结果。

房地产商与首席经济学家的这段“分合”过程，在一定程度上揭示了房地产商的财富秘诀。而这一秘诀对实现公平分配具有启示作用。如果从资本的角度看，即要降低资本分配率。降低资本分配率的关键在于缩小资本收益率和资本成本的差距。就房地产行业而言，房价主要取决于居民收入增加和城市化，调控在这方面作用有限。因此，降低资本分配率，着力点应放在提高实际利率、提高资本成本上。中国居民家庭在银行体系中属于净值存款者。负实际存款利率事实上给居民家庭带来高隐性税收，同时，负实际贷款利率事实上是在向房地产行业这类高负债或者高投资行业提供补贴。这相当于穷人补贴富人，与分配公平的宗旨背道而驰。

实际利率包括两个方面：一是名义利率，二是通货膨胀率。目前，尽管中国经过多年的利率市场化改革，但是，改革还在路上，在许多时候，还存在人为维持低利率的情况。因此，为了实现分配公平，必须加快利率市场化改革。另外，应严格控制通货膨胀，每次通货膨胀都是对穷人的一次洗劫。目前，全球许多国家出现高通胀，中国似乎也很难独善其身。切不可因为CPI看似不高，就觉得高枕无忧了。因此，当下，除了稳增长还需防通胀。