房地产救市：构建新发展模式

杨现华

一夜之间变天了。有的上市房企一天涨幅接近60%，有的超过40%，超过20%的个股更是比比皆是，房地产开发商一夜之间似乎迎来了春风。

政策信号非常明显。早先多个地方政府已经出台降低首付比例、取消认房又认贷政策、放松限购等等，国家层面央行、银保监会等也都释放对楼市松绑的表态，最近国务院金融委会议传递的政策信号彻底扫清了房企的阶段性阴霾，房企股价暴力拉涨。

国务院金融委的此次会议是宏观政策上的一次顶层信号，这无疑是给当前房地产行业一个强有力的定调。会议之后，各相关部委迅速发声，政策暖风频吹。

在房地产上个月销售数据跳水下行下，保增长避免行业“硬着陆”或是目前的主线。在行业经历危机后，政策指向和当下现状都要求房地产行业长远地向新发展模式转向。

防止房地产硬着陆 

最近的国务院金融委会议上，房地产企业相关问题位列具体问题之首，会议提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

而在大约半年前的金融街论坛年会上，副总理刘鹤对于房地产的表述是，“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。

国务院金融委会议后，一行两会、外汇局和财政部等各部委迅速表态。央行明确要防范化解房地产市场风险;银保监会要重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目;财政部表示年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件……

房地产行业的现状或许是顶层政策放松的主要原因之一。从销售数据看，房地产行业有“硬着陆”的风险。统计局日前的统计数据显示，2022年1-2月份，全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%，其中住宅销售面积下降13.8%;商品房销售额15459亿元，下降19.3%，其中住宅销售额下降22.1%。

不仅仅是销售不景气，房地产开发投资增速、新开工和竣工面积、房地产开发企业到位资金情况等要么负增长，要么增速创阶段新低……

早前克而瑞的数据更差。根据销售排行榜，2022年1-2月，百强房企操盘口径销售金额为9266.5亿元，同比下降43.2%;权益口径销售金额为7329.8亿元，同比降低44.8%。央行数据显示，2022年2月，全国新增居民中长期贷款为-459亿元，同比减少4572亿元，是2007年公布该数据以来15年内首次为负。

在销售端预冷之前，土地流拍、房企债务爆雷早已经不是个案。房价过快上涨是居民无法承受之重，房地产硬着陆对经济的影响会更大，更是社会无法承受的代价。尤其在疫情的扰动因素下，如何实现保增长是当下的重中之重。

在两会上，政府制定的2022年GDP增长目标是5.5%，而2021年三季度和四季度分别为4.9%和4%。和过往的GDP增速看，5.5%的增速目标并不低。

房地产涉及的上下游产业链错综复杂，某龙头房企出现债务危机后，与其有业务关系的多家上市企业纷纷发布业绩预减公告。

目前的情况是，不仅是某一个房地产龙头遇到了自身难以解决的流动性问题，还有更多的规模房企出现了流动性危机。

克而瑞公布的2021年销售排行中，规模过千亿的房企有40家左右，其中已经有约10家出现了不同程度的债务危机。部分房企虽未爆雷，资金链同样处于紧绷之中。房地产硬着陆容易引发经济硬着陆，这是与疫情当下的保增长截然背离的。

政策调控的目标是“房住不炒”，限制房企无序加杠杆，而不是击垮行业。

但救市并不是让房企回到杠杆扩张的老路上去，这在国务院金融委的会议上有明确表述。

救市新思路

在国务院金融委会议前，不少地方政府已经开始陆续放松房地产调控了，部分城市放松幅度甚至是大超市场预期。

首先放松政策的不是调控紧缩的一二线城市，而是三四线城市，比如菏泽。春节过后，菏泽明确将首付比例降低至20%，是首个将首付比例降回20%的城市。随后，重庆也传出了降首付至20%的消息;3月初，二線城市代表之一的郑州出台房地产新政，包括大学生安居补贴、取消认房又认贷，甚至祭出了棚改货币化安置的“大招”。

部委也有发声。银保监会主席郭树清称房地产泡沫化、金融化势头得到根本扭转。

与地方政府等救市的具体措施不同，中央政府考虑的是更加整体的解决方案。在两会政府工作报告上，除了房住不炒、租购并举、发展长租房和保障房建设等传统表述外，“探索新的发展模式”也写入了政府工作报告中。

房地产新发展模式的提法最早要追溯到2021年年底的中央经济工作会议，当时提出要“探索新的发展模式”，2022年两会延续，在国务院金融委的会议上也有如是表述。

曾几何时，规模成为部分房企的主要甚至是核心诉求，加入千亿房企俱乐部、成为销售榜10强等成为一众房企追逐的目标，高负债、高杠杆、高周转成为这些房企发展模式的共同点。在房企负债“三道红线”限制债务规模、银行放贷“两道红线”限制资金、疫情逐渐影响需求之下，流动性危机一旦出现、便在房企之间蔓延开来……

而且从行业发展来看，房地产渐近天花板。2018-2021年，房地产销售面积增速从未超过3%，近三年销售额的增速也低于两位数，这是房地产行业销售面积和销售额多年来首次连续个位数增长。

2021年年末，全国常住人口城镇化率为64.72%，社科院报告预计中国将在“十四五”期间出现城镇化由高速推进向逐步放缓的“拐点”，2035年后进入相对稳定发展阶段，中国城镇化率峰值大概率出现在75%至80%。

因此，在行业渐触顶时，中央提出新发展模式显然是有备而来。不仅如此，从表述来看，政府已经在逐步推进了。2021年年底的中央经济工作会议和两会的政府工作报告上，中央提出的是“探索新的发展模式”，刚刚召开的国务院金融委会议上“提出向新发展模式转型的配套措施”。

房企慢时代

什么是房地产行业新的发展模式？中央没有言明。不过行业探索新的发展模式，意味着房企原有的高杠杆等三高模式难以为继，房地产行业将迎来供给侧改革，也有望迎来更健康、更稳定的发展模式。

探索新发展模式意味着摒弃旧模式。如前所述，原本大量房企依靠高杠杆等金融化手段实现发展的量价齐升，因此融资和土地是房企发展的关键，新发展模式就要求房企要去金融化。无论新模式对房企的商业模式会有什么影响，都将遵循房住不炒和公共服务为前提。

在中央经济工作会议和两会政府报告上，提到房地产探索新的发展模式后面，都紧跟着“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”的提法，之后才是支持商品房发展等表述。

因此，天风证券就指出，探索新发展模式的第一要义依然是坚持供给侧的去杠杆和需求侧的房住不炒，建立真正规范、透明、稳健的行业模式是高质量发展的最大前提;第二要义在于继续坚持多渠道供应的市场机制，通过需求分流引导市场预期的合理回归。

首创证券也认为，当下时点对于房企而言，依旧面临信用危机及债务集中偿付的压力，政策针对房企流动性施以援手并不能解决所有问题，销售及投资的负反馈效应短期内仍难以消除，房地产“旧动能”模式的切换过程也意味着部分高杠杆企业的适时出清。

房企的经营管理效率和信用获取能力将是未来重点关注要素。在存量领域的积极探索，诸如城市更新、长租公寓、老旧小区改造等将帮助房企实现其社会价值，同步完善盈利模式以实现长远发展。

因此，在房地产行业规模面临下台阶的情况下，对于行业的参与各方尤其是房企来说面临新的需求。在行业从增量向存量市场的思维转变中，过去那种高度依赖房价上涨作为主要或者全部利润来源的经营逻辑将不得不发生改变。企业要向管理要效益，政府也不能简单地只是寻求卖地换收入。