乡村振兴战略下的乡村物业模式探索

□ 刘沛琦

（武汉科技大学，湖北 武汉 430070）

一、我国乡村物业的发展现状

乡村物业相对于城市物业而言，是城市化发展、美丽乡村的孵化物，也是物业管理地域延伸概念。据百度词条显示，“乡村物业”的原始概念起源于北京朝阳的自发服务队伍。目前并未有学者给出具体的诠释定义，业界普遍将乡村物业视为城市物业的地域转换，并且淡化了原自发的服务队伍组织形式。

我国乡村物业发展速度慢、推广范围小，其主要集中于中国中、东部等发达地区，其他地区推广不足。并且农村环境的治理并未跟上现代化进程的步伐、垃圾污染严重、整体村貌不佳、村民意识松散、安全防卫薄弱、没有较为全面的系统管理体系［1］等问题，使得物业进村在建设美丽乡村、实现乡村振兴战略等方面具有战略性、必要性。

物业进村与乡村振兴具有较高契合度。这是因为物业进村将服务从城市带向农村，可提升农村生活水平，同时带动人口就业、提升人口素质，保护环境等，其从地域范围以及内涵作用助力乡村振兴。

目前城市物业体系已较完善，而乡村物业由于经济、人口等多方面的特殊性，无法沿袭城市模式，需要一套新适用体系。石秉玉等人以广西龙胜镇蒙洞村为例进行了调查分析，但是这些分析并没有基于规律及通用性入手，而是仅就某一村落进行具体研究，局限于村民群体感受及村落特色，缺乏理论前提以及比较基础。

为结合多个案例特殊性，本文对乡村物业案例进行收集，以求得物业进村的基础联系及普遍观点。本文对收集的32个案例进行分析，最大程度地减小局限性。从物业进村主体、物业进村措施以及物业进村普遍缺失点入手，总结乡村物业的模式，对后续个体案例研究具有指导意义。

二、案例研究

目前乡村物业的原理研究及调查资料缺乏，需要从实际案例进行分析。村民普遍受教育程度比较低，在语言表达、文字使用等方面存在困难，且生活范围局限，难以客观认识大环境。本文全面、客观分析乡村物业模式。另外，乡村具有散落性、区块性的特征，各村落间紧密，客观环境相似，往往实施相同规划。由此，选取某一村落的措施及理念具有地区代表性。案例来源的范围越大，结论适用空间就越大。

扎根理论是一种分析一手资料的模板，它通过搜集资料、筛选所得信息，围绕所定标准对资料进行编码和分类，最后不断提炼，构建出一个理论框架。基于上述特点，本文对多个地区的乡村物业案例进行质性研究，采用扎根理论研究方法，对32个不同地区的案例进行分析，以揭示物业进村与乡村振兴战略的潜在联系，并给出建议。

（一）案例收集

本文以如下要点作为案例选择标准：

（1）发生时间：选取2018年至今有代表性的进村案例；

（2）发生领域：于中国乡村公众领域，有明显区别于城市的表现；

（3）案例出处：公开性的权威媒体平台以及学术报道论坛；

（4）案例地域：为克服案例局限性，选取基于中国中心划分的不同案例群。

基于以上四重标准，最终选取32个案例进行语句解剖以及分析，全部语句数据均摘自于地方官网以及相关报道，见表1。

表1 案例群出处

（二）开放编码

开放式编码是在原始访谈资料分析基础上不断概念化和范畴化的过程。［2］乡村物业具有大量的工作内容及反馈，且由于各地发展程度不一，内容存在差异，加剧了处理难度。开放编码可将内容进行归类并简化，提炼出普遍短语，为普遍模式探寻奠基。本文将原始的语句以及关键词进行简化与抽取，共得到71个初始概念并结合语义归纳得到概念范畴15个。同时，本文对预留的5份案例进行了分析以及编码，并未发现新概念、范畴，主范畴间的路线也未受到影响，说明本次分析已达到饱和。［3］编码如表2所示。

表2 初始概念图示

（三）主轴编码

主轴编码通过不断地比较和归纳，进一步识别范畴之间的内在联系和逻辑关系，提高范畴的稠密度，从而形成相关的主范畴和副范畴。［4］主轴编码使乡村物业区别于城市的特点高度集中，提升了普遍性，并找到了与乡村振兴照应的大切入点，回归了文章主题。本文基于开放式编码的15个范畴，将其分别归纳为乡村物业服务特点、乡村物业组织特点、乡村人口等8个主范畴，如表3所示。

表3 主范畴归纳图示

（四）选择性编码

选择性编码的任务是以主轴编码为基础系统处理各主范畴之间的关联和关系，提炼核心范畴，并以“故事线”的形式描述核心范畴与主范畴之间的关系，进而发展成为一个新的完整的理论框架。［5］乡村物业主体多样，工作复杂，故事线的提炼使乡村物业主体中的位置清晰化，厘清了工作内容、效果。同时，故事线也提供了乡村物业从主体到目的的完整思路，得以有效溯源，找出改进空间。

本文借助扎根理论的逻辑关系，将其与乡村振兴进行结合联系，在选择性分析中回归了主题，如图1所示。

图1 故事线图示

通过选择性编码，所形成的“故事线”为：乡村物业存在多主体，乡村政府与物业组织共同指导物业服务，乡村人口参与并受益于乡村物业。乡村物业从经济、产业等多方面入手，最终达到助推乡村振兴的目的。图中路径以物业服务为中心，物业服务是物业组织的表现形式。乡村政府由于原本在乡村承担了大多物业责任，需要进行工作让渡与分配，故对物业服务具有指导作用；乡村经济、产业等是物业服务的内容以及效果的体现。部分乡村人口通过上岗进入物业组织，部分享受物业服务后受益，故三者成为额外的循环圈，服务效果显现最终达到乡村振兴的目的。由此，乡村物业基本模式形成。

二、模型阐释

通过编码等工作，本文总结出由主体、内容、目标三部分组成的乡村物业模式。

（一）主体：政府、物业组织以及物业服务呈三角关系

随着城市挖掘空间的缩小，乡村振兴成为焦点，乡村政府大力挖掘乡村潜力。由资料可见，无论是乡村成立组织或是外招物业下乡，都由乡村政府牵头。以往的乡村中政府承担了大部分物业责任，如保洁、安保等。浙江嘉善县天凝镇洪溪村、陕西宝鸡陇县村落等的资料中都具有“辅助政府”“为政府松绑”的语句，故在物业服务内容中，乡村政府需要过渡责任，并落实分配。政府将服务如广告、展览等承包给物业，达到专业性、先进性的需求，使政府与物业紧密相连。政府成为乡村物业中的第一接触方，与乡村物业具有合作联系、引导作用，同时其借助乡村物业完成自发组织所难以完成的任务，向乡村服务的更高阶进发。

物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理。［6］传统物业管理中通常包括业主、物业企业、业主委员会等主体。而由于乡村建筑不受开发商控制，且物业进村时已有大量的村民基础，村民处于被动，区别于城市居民。传统的业主委员会、业主大会等多角色被乡政府所替代或不存在，在收集的32个案例中并未出现原传统模式中的主体。原物业管理模式中的业主在乡村环境下称为村民，其被动上岗或享受服务，扮演受益、被监督的角色。由于主体缺失，其并不通过原有的业主大会行使权力，故将村民纳入物业组织概念范围以及服务内容范围出现。

物业组织由政府牵头并核定物业服务内容，吸纳村民进入就业，这样的三主体参与、吸纳村民就业等决定了物业服务的公益性和多面性，乡村政府的牵头决定了它的权威性。

（二）内容：从经济、产业、环境、人口四大方面入手

物业服务承接主体，通过四大方面的服务内容（经济、产业、环境、人口）达到乡村振兴的目的。乡村经济的内容主要体现在结合乡村挖掘经济增长点、与集体经济配套等，如广西贺州市民田村建立农民超市、江西省鹰潭贵溪村落引导绿色经济等。乡村产业内容包括提供创业契机、从旅游业入手提升乡村关注度等，如济南市马套村将物业与茶叶产业相结合、重庆市南岸区放牛村乡村物业完善吸引民宿入驻。乡村环境服务内容主要针对道路环境清洁、绿化，人口服务除吸纳就业外还有治安管控人员进出等。

其中，环境、人口内容对应城市物业服务中的清洁、治安、绿化等内容，与城市物业服务大致相同，且二者服务范围大多都仅停留于居住区域。而受上文所述的主体权威性以及生活环境落后等因素的影响，在经济和产业两方面创新生成了与城市相异内容，形成了新的物业增长点。

服务内容的公益性、权威性、多面性具体体现在：价格低廉、内容传承与创新、内容广泛等。四个方面服务内容的设置为乡村振兴的目的服务：经济、产业拉动发展为主吸引外力，环境、人口为辅留住乡村人口，构造美丽乡村。

（三）目的：助力乡村振兴

党的十九大提出“实施乡村振兴战略，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，加快推进农业农村现代化”。［7］项目分析中，共9个案例中有乡村振兴、脱贫攻坚等字样，其他案例从效果、原因中体现出乡村振兴为目的的概念。从主体上来看，乡村政府在近年受战略指示，在乡村物业运行中扮演主导角色；物业企业如鼎龙物业、保利物业把“企业梦”融入“国家梦”之中，争做“中国梦”的推动者［8］，承担企业社会责任下乡。两大乡村物业主体受战略影响制定物业服务，使乡村物业在源头上蕴含了乡村振兴的目的。从内容上看，四方面服务内容效果对应乡村振兴中的产业、人才、文化、生态振兴。其中经济和产业区别于传统物业的创新效果最为显著，如旅游业发展、特色农业经济等，契合了乡村振兴中多产融合的要求。组织振兴在乡村环境下、主体维度上体现为“一核领多元”，就是要构建农村基层党组织领导下的多元主体协同系统［9］。三角主体下，物业企业成为“多元”中的一元，主体与服务内容结合对应“组织振兴”。

三、结论与建议

（一）物业下乡承担社会责任不应局限于规定区域

物业企业承担社会责任停留于表面，下乡行动在两方面过于狭隘，一是地理区域：物业下乡举措往往趋同，多为村民居住环境（生活区）的改善与维护以及合约中的产业区域，并未延伸至农作区域，以导致物业服务效果未能高度上升至全面的振兴；二是意识层面：目前有许多物业企业尝试非传统下乡，在村落建立特色产品合作社或纯以资金捐助农民等。这样的行为将下乡变成了建立口碑的工具和媒体的应景宣传。企业承担社会责任需要将传统下乡与非传统结合。主动向农作区、工业区等非生活区延伸，寻找相应服务内容。

（二）物业进村需要与非政府组织建立固定交流方式

由于公益性以及低回报性，政府是物业进村的引导者，这在集体经济的乡村环境中成了单方主导。其在前期助力了物业的进入，在后期却不利于物业服务的融合。乡村物业基础服务与城市大致相同，如乡村卫生保洁、环境清洁等，延伸服务有一定的标准化乡村特色，如空置房屋保质、车位引导规划等，与乡村空心化、道路规划重置等有紧密联系，却没有体现文化内涵上的个性化建设。物业服务若沿用城市的方式，与村民进行沟通得到的是限制的基础需求；与政府协商得到的是官方要求，非细致的内核需求，只有在其中加入与其他的组织联系，如地方非遗合作社、乡村旅行社等，才能在多主体环境中形成个性化、全面的物业进村。

（三）警惕乡村物业与政府同质化

乡村物业以公益性为主，承担了政府原部分职能并受政府引领指导。乡村政府的过度引领，使物业企业失衡服务与管理间的关系，将管理作为下乡的主内容。在案例收集编码过程中，可知多数乡村物业局限于政府所赋予的职能以及城市物业原有内容，并未创造出与乡村物业地位相匹配的创新内容。乡村政府应放权部分物业并激励物业组织创新服务，让服务对象——村民以及其他组织配合创新，将政府与乡村物业的主从关系厘清。