商业经营和商业地产开发的结合机制

郑飞飞

摘要：社会经济的快速发展带动城市化建设进程的不断加快，商业地产行业获得迅猛的发展。与此同时，我国商业地产在发展过程中存在诸多问题，经营与开发管理成为制约商业地产稳步发展的重要影响因素。从社会整体经济环境变化角度来看，市场上部分住宅开发商开始向商业地产领域转型，但由于未能充分了解商业地产的特性而出现诸多经营问题。通过促进商业地产行业经营与地产开发有机结合，从根源上解决商业地产现存问题，促进我国商业地产的维稳发展。

关键词：商业经营;商业地产开发;结合机制

商业地产是城市商业经济发展的重要表现形式和物质载体，与社会整体经济环境和城市总体经济发展水平密切相关。社会经济的快速发展无疑为商业地产行业发展带来良好的市场运作环境。为进一步促进商业地产市场成熟运作发展，规范地产市场环境秩序，地产行业商业经营与地产开发为整个行业发展探索出一条正确的发展路径。本文立足于商业地产特性及其开发经营模式，针对商业经营与地产开发的有机结合提出相应的策略以供参考。

一、我国商业地产开发运营模式探析

（一）商业地产

从概念界定的角度看，商业地产与工业地产、住宅地产有着本质上的区别，主要涉及商业经济与地产经济，多应用于商务办公、娱乐餐饮以及健身休闲等商业活动，如我们常见的购物中心、市中心商业街以及酒店、商业写字楼等都属于商业地产规划范畴。商业地产因经营模式、经营用途以及设计、投资等方面的不同而承担着更高的风险。同时在一定程度上，商业地产的经营开发模式及其商业用途对地产的运营产生直接影响，目前常见的有出售、租售或两者相结合的运营模式，具有经济收益高、经营风险大且内容功能多样化的显著特征。从经济效益角度看，商业地产以租金为主要收入来源，同时后期的运营管理水平及其商业地段经济发展水平等要素对地产收益均产生不同程度的影响。因此可以看出，商业经营与地产开发对整个商业地产行业发展产生直接的冲击和影响[1]。

（二）开发运作模式

首先，纯出租模式下以零散出租独立经营和全部出租统一经营这两种运营模式为主。其中在零散出租经营模式下，商业地产开发商往往会将产权从物业中进行分割，以分开招商引资的方式来确定商铺运营主体，但整体上仍然由物业方进行集中管理。此种管理模式多适用于批发市场等大规模的地产管理。在整体出租模式下，开发商以整体打包物业并进行出租或分割出租的方式由企业独立规划运营，此时开发商不需要组建自己的专业经营团队，具有项目收益率低、租期较长且套现难度大等特点。

其次，纯出售模式下主要包括整体出售和零散出售、分散或统一经营两种开发运营模式。整体出售模式能够明显缓解企业资金压力，适用于资金实力不强的企业，具有短期见效快、资金回笼速度快且风险低的特点，但开发企业并未真正进入商业项目。而零散出售、统一经营模式下，开发商具有快速收回资金和缓解资金压力的能力，能够加快资金周转，握有开发管理权，但由于物业被整体分割导致增加开发管理难度。

此外，租售相结合的运营模式主要涉及出售后的返租、分割出售出租等模式。其中售后返租运营模式主要是指地产开发商将物业整体出售之后，开发商仍然拥有经营权，能够进行统一经营。而当开发商地产项目所有权被进行分割之后，地产企业往往面临着重新选择经营方式的难题。另外部分出售或出租的运营模式在国内得到较为广泛的运用，即地产开发商仅通过出售或出租部分物业的方式来回笼部分资金，对于剩余的物业由开发商组建的专业经营团队进行统一运营管理。

二、商业经营与地产开发脱节问题分析

在商业地产开发运营过程中，由于未能协调好商业经营与地产开发之间的结合关系而导致两者的结合存在脱节现象，进而在实际经营中容易出现各种运营问题[2]。

（一）战略规划问题

从政府部门的角度看，过于重视城市商业地产的招商引资，在一定程度上忽视了商业地产规划布局的合理性。同时随着城市商业项目建设数量的增加，商业地产规模与空间的规划设计和资源配置成为显著问题。商业地产的开发不仅是指城市形象的开发，更重要的在于商业地产自身的运营管理，由于缺少市场经济环境的支持而导致商业地产战略规划合理性不足。另外部分地产企业对于项目的经营管理未能制定完善的发展战略，多抱着项目刚建设完成要收益的心理，未能重视地产项目在整个地产领域的战略发展，导致自身经营发展存在明显的局限性。

（二）开发运营问题

从开发商的角度看，物业建设与地产市场的培育经营存在失衡现象，过于注重地产商铺的销售而忽视对地产的招商引资与开发运营。同时因过于追求商业地产项目经济效益最大化，未能协调好效益最大化与价值最大化间的关系，因而阻碍我国商业地产的稳步发展。例如為了在短期内快速缓解资金压力，部分开发商以最快速度实行分割零散出售模式，为了追求项目资金快速回笼而未能从整体上考虑到地产项目后期运营管理的重要性，导致后期管控风险不断增大，且整体经营难度明显增加。在此情况下极容易出现地产项目市场招商混乱且产权管理复杂等多方面问题，不利于商业地产行业的稳定发展。

（三）投机与投资问题

从地产项目投资角度看，商铺的购置与经营关系失衡，忽视了对商铺经营风险的管控。同时商业地产项目的经营能力与商铺自身售价及其返租回报率有着密切的联系。当过去追求地方利益时会导致开发运营管理目光短浅，不利于商业地产的长效发展，从而导致商业经营与地产开发结合的专业缺失。当商业地产招商大于规划、开发超过经营，商业地产项目很难高效经营起来。

此外，地产项目投资效益方面与资金的来源及其管理水平有很大关联。目前，商业地产开发项目的建设资金主要来源于自有资金和银行贷款[3]。在项目建设前期往往需要投入大量资金，尤其随着生态环境保护理念的渗透落实，需要前期投入的资金量更大，同时地产项目普遍存在回报周期长的特性，因而地产企业往往需要顶着极大的压力来进行资金周转管理。从资金来源到资金周转管理，其稳定性对地产开发企业的发展产生较深的影响。

三、商业经营与商业地产开发结合机制构建

（一）优化处理商业经营与地产开发结合关系

如何协调好商业经营与地产开发间的相互关系是结合机制构建完善性的重要保障。商业地产作为我国房地产项目的重要分支，在当前对两者结合关系的处理尚未获得较好的可借鉴的经验模式。在处理商业经营与地产开发结合关系时，既要保证能够解决现存开发运营管理问题，还要保证不为城市商业引发新的问题，唯有从根本上协调好商业与地产的关系，才能促进两者更好的结合，以便充分发挥两者各自的最大效用。作为商业地产开发商必须同时具备商业和地产双重专业背景，避免因专业缺失而导致商业地产项目开发供求错位。例如某城市市中心购物广场这一地产项目商业定位，其物业形态设计主要为批发型建筑风格。作为地产项目的开发商应当充分做好长效发展战略规划部署工作，合理计算商业地产项目的投资回报率，重视地产项目经济效益与价值的平衡性，确保项目后期经营管理效益最大化。同时要避免急于采取短期投资就卖行为，避免项目生存发展空间被挤压，做好地产开发项目融资工作。

（二）强化地产开发商资金整合能力

对于开发商而言，资金的整合能力决定了商业地产项目运作的旺盛程度，通过不断提高自身资源整合能力，保证地产项目具有旺盛的运作生命力。同时，地产项目开发商应当具备一定的社会资源，对具备地域特征的地产项目布局进行合理规划部署，避免地产项目重复建设或返工，以足够的社会资源维持地产项目运作的生命力。从市场竞争角度来看，地产开发商的社会责任感对自身的长效发展产生重要影响，在一定程度上决定了市场商业竞争站位[4]。

另外，地產开发商凭借良好的资源整合能力促进商家与地产项目的有机结合，着重协调好招商与布局运作间的关系，避免在实际运作管理中出现项目招商困境，为地产项目的资金运转提供有力的经验保障。地产项目商业经营与地产开发的结合实质上是商业与地产开发资本的有机结合，开发商企业所拥有的大量现金流成为商业资本利用的资金优势，有利于增强地产项目商业战略发展的稳定性。此外，商业经营与地产开发的结合也是地产项目与开发运营管理模式的结合，旨在全面增强地产商业项目运作管理的专业性，避免商业经营与开发管理相脱节。

（三）优化创新地产项目开发运营模式

当前，我国商业地产已经开始尝试转型，以万科为例，采用轻资产运营管理模式的思路是受国外地产开发模式的影响。同时，万达商业主要采用订单式先进的经营模式，由开发商与商业企业共同结成战略联盟，充分考虑商圈经济需求，与商业企业形成良好的合作关系。当前，国内商业地产市场尚未完全发展成熟，商业地产的创新开发应当立足于商业与地产的实际发展现状，采用订单式开发运营模式来规避地产项目招商、投资等关键环节可能存在的各类风险，对开发商企业进行过滤，确保开发运营模式符合地产项目多样化运作需求，最大程度保证商业地产项目运作管理水平。

结语

综上所述，商业地产作为房地产的重要分支，在国内发展时间相对较短，在开发运营模式及管理理念上尚未更好地可借鉴经验，为此需要结合实际情况在开发运作过程中进行不断摸索。商业经营与地产开发的有机结合为商业地产行业可持续稳定发展创造出现实路径，本文通过全方位的分析阐述提出两者结合机制的构建策略。

参考文献：

[1]丁敏君.商业经营和商业地产开发的结合机制[J]. 商场现代化，2020（5）：11-12.

[2]张国明.商业地产的开发、经营和管理[J]. 黑龙江科学，2017，8（7）：44-45.

[3]贾光松.商业地产开发及经营管理存在的问题和对策[J]. 中国市场，2020（8）：103-104.

[4]赖炉强.探讨商业地产开发及经营管理存在的问题及对策[J]. 品牌研究，2020（28）：84.