城市废弃铁路用地综合开发利用策略分析——以陇海铁路下交口至张家湾段为例

杨琳琳

（中铁第五勘察设计院集团有限公司，北京 102600）

1 背景概述

既有陇海铁路下交口至张家湾段位于三门峡都市区湖滨片区核心区域。既有陇海铁路在三门峡市区以线型通过，大部分地段以高填深挖路基通过，分割城市中心城区，直接影响湖滨城区城市功能和空间布局，制约城市发展。结合中心城区整体规划，需对陇海线下交口至张家湾段进行改移。改移后的新建铁路绕开主城区，导致原既有铁路用地废弃闲置。对原既有铁路范围内的土地资源与周边土地进行整合开发利用，能够有效优化城镇空间结构，促进城市闲置低效的土地再开发，带动沿线的经济发展。

文章研究陇海铁路下交口至张家湾段铁路改移外迁后形成废弃土地的综合利用，改移工程范围内线路全长约19.9 km。本次研究范围为改移铁路两侧废弃闲置用地，铁路红线内用地面积约229 hm2。

2 发展条件分析

2.1 现状建设情况

（1）铁路切割用地，制约城市交通。

原陇海铁路分割湖滨区中心城区的用地，阻隔铁路两侧的交通联系，造成部分主、次干道断头。受铁路阻隔影响，经三路、南环路、虢国东路等城市结构性路网至今仍未拉通；部分路段铁路为高架，制约城市各功能区之间的联系。

（2）沿线环境较差，影响城市景观。

城区段沿线对垃圾、污水的处理不合理，卫生环境需改善，铁路沿线两侧存在乱搭乱建和墙体涂抹现象，城市景观形象较差。

（3）铁路周边土地权属复杂。

大部分铁路沿线位于老城区，开发较早，基本不存在可以开发的土地；周边各类用地性质及权属较为分散、复杂，周边用地涵盖各类居住小区、商业建筑、公共配套设施等；铁路沿线地形条件复杂，具有隧道、跨河、架桥等设施，改造拆迁较为困难。

（4）铁路是城市工业文化的载体。

陇海铁路于1953年建成通车，历史悠久，见证了三门峡市的发展，是三门峡工业文化的重要组成部分。陇海铁路废弃再利用过程中，应借助陇海铁路展现三门峡的工业文化。

2.2 上位规划解读

（1）三门峡市城市总体规划。

根据三门峡城市总体规划（2013—2030年），原既有陇海铁路废弃，用地性质调整为城市其他建设用地。规划提出对陇海铁路下交口至张家湾段进行取直改造，陇海铁路从城市中心区通过，影响城市交通组织工作，分割城市用地。因此，将铁路段废弃，确定新的线路走向。铁路用地与周边用地整合，用地性质调整为居住、商业用地以及公园绿地等。

三门峡市中心城区用地规划如图1所示。

图1 三门峡市中心城区用地规划

（2）三门峡市城市综合交通体系规划。

根据城市综合交通体系规划（2013—2030年），利用废弃铁路用地，拉通路网，优化交通，改造部分停车场。规划中提出对陇海铁路进行改线，对原三门峡火车站进行搬迁，扩建三门峡火车西站；城市道路贯通废弃铁路，拉通部分城市干路网，优化城市道路网系统；将部分铁路用地规划为路外停车场。

改造前道路交通现状如图2所示。

图2 改造前道路交通现状

改造后道路交通规划如图3所示。

图3 改造后道路交通规划

（3）三门峡市城市绿地系统专项规划。

根据三门峡市城市绿地系统规划，利用废弃铁路用地，添加绿地，改善环境。在规划中将部分废弃铁路用地规划为铁路带状公园与城市广场。其中，陇海铁路原城内环线规划为带状休憩绿化公园；三门峡火车站站前广场改造为城市广场，广场用地不得被占用、改变用途或随意调整位置及规模。

三门峡市城市绿地系统规划如图4所示。

图4 三门峡市城市绿地系统规划

2.3 上位规划总结

（1）优化交通策略。利用原有铁路用地拉通部分城市干路网，增加城区支路密度，完善中心城区路网结构，优化城市交通体系[1]。

（2）添加绿地策略。将陇海铁路原城内环线规划为带状休憩绿化公园，保留三门峡火车站站前广场，改造为城市广场[2]。

（3）配套设施策略。利用部分原铁路用地为老城区配建广场、公园绿地、公共停车场等配套设施。

（4）整合用地策略。将剩余的废弃铁路用地与周边未征用地、边角用地或需要改造的用地进行整合，用地性质调整为居住、商业用地。

3 城市铁路废弃用地开发利用案例借鉴

3.1 商业开发策略——连云港陇海步行街

陇海步行街位于江苏省连云港市，由陇海铁路连云港市内旧线改造而成。陇海铁路旧线位于老城区，长度超过10 km。1994—1998年，考虑城市发展需求，将陇海铁路向北迁移至城市外围。新线竣工后，铁路旧线被改造为商业步行街，步行街全长约1 170 m，集购物、文化、餐饮、娱乐和观光旅游等多种休闲功能于一体，成为繁华的商业街区。

3.2 城市观光绿道策略——厦门铁路文化公园

厦门铁路文化公园曾经是鹰厦铁路战备延伸线，东起金榜公园，西至和平码头，线路全长约4.5 km。2011年，厦门市政府将鹰厦铁路战备延伸线改造为供市民娱乐休闲、健身，并串联周边景点、步道的带状公园，沿线串起金榜公园、万石山植物园、虎溪岩、鸿山公园等厦门岛主要景区，保留厦门交通发展的最初记忆，具有悠久浓厚的历史文化底蕴[3]。

3.3 城市公共交通策略——里昂有轨电车

里昂是法国第二大都市区，里昂市现代有轨电车始建于2001年，至今已有6条线路。有轨电车T3线是2006年重新运营的老式铁路，为了发展公共交通，将这条线路改建为有轨电车线，T3线起始于里昂中央火车站，延伸至里昂国际机场方向。

3.4 案例总结

根据案例分析，废弃铁路改造策略包括商业开发策略、城市观光绿道策略和城市公共交通策略。

将废弃铁路用地改造为商业街区，受铁路用地的限制，形成狭长的街道，利用原铁路线位于老城区的区位优势，将废弃铁路两侧狭长用地进行统一规划、综合开发，打造为商业步行街或活力办公区，吸引城市人口进行文娱消费，发挥其经济效益。

将废弃铁路改造为公园广场或观光休闲绿道，修补城市的绿道网络格局，注重城市的整体生态效益。对废弃铁路的位置、走向、沿线的景观特征及周边区域用地性质等要素进行研究，合理选择绿道的主要功能，最大限度地发挥其文化、休闲和生态作用。

将废弃铁路改造为BRT、有轨电车、轻轨等城市轨道交通设施，修补完善城市的交通网络格局，有助于缓解城市内部交通压力，增强周边用地可达性，提升土地价值。

4 陇海铁路下交口至张家湾段用地开发利用分析

4.1 规划目标与策略

盘活沿线土地资产，改善城市交通网络，优化城市空间结构，提升城市建设水平，打造城市新形象。对铁路沿线土地资源进行整合利用开发，充分发挥经济效益，促进城市未来可持续发展。

项目土地利用目标与策略如图5所示。

图5 项目土地利用目标与策略

4.2 开发利用建议

原陇海铁路下交口至张家湾段铁路红线内土地面积约229 hm2。通过上位规划解析，借鉴废弃铁路用地开发利用经验，结合本项目实际情况，因地制宜制定开发策略。

本项目铁路红线内，不适宜商业开发的土地约182.467万m2，主要为远离主城区、开发价值较低的用地以及位于主城区但拆迁改造难度较大的用地。该部分用地可进行公益性开发建设，改造为铁路带状公园、小型市民游憩广场、文化展览设施，拉通部分道路网，完善市政道路等设施，建设公共停车设施，为居民提供舒适、休闲的生活与娱乐空间，有效地优化城市空间格局。

铁路红线内可进行商业开发的用地约46.533万m2，主要位于主城区，区位条件较好，拆迁改造难度较小，开发价值较大。该部分用地可以与周边未征用地、边角用地或需要改造的用地进行整合，盘活闲置土地资源。整合后的可开发土地面积约285.867万m2，可以进行商业步行街、品质居住区等业态开发.

本项目土地利用开发方案建议如图6所示。

图6 本项目土地利用开发方案建议

4.3 土地出让收益测算

整合后的土地面积为85.867万m2，测算土地一级开发成本约38.88亿元，土地出让收入约为61.57亿元，一级开发净利润约17.01亿元。

5 结语

随着城市化进程发展以及铁路生产力布局的不断优化调整，为避免废弃铁路用地资源的闲置浪费、优化城市空间结构、提升城市建设水平，需要对废弃铁路用地进行再开发利用。从优化城市空间布局出发，为了满足铁路生产力的部署调整需求，必须结合各地实际情况，借鉴国内外成功经验，探索适宜的开发路径。