安置房工程项目成本管理分析

章浩明，张东星

（1.富阳开发区集团，杭州311400；2.浙江天航建设有限公司，杭州311400）

1 相关理论概述

1.1 安置房概念

随着我国城市化水平的不断提升和美丽乡村建设的不断推进，为提高国有土地或集体土地的利用效率，需要对原本居住在计划改造区域内的住房进行拆迁安置。在拆迁安置时部分被拆迁户选择以实体住房的形式进行补偿安置[1]。因此，国家或乡镇需要就地或异地建设安置房，以提供给需要安置的拆迁户。由此可见，安置房是国家用来给城镇拆迁户提供居住用的住宅用房，其通常是由政府部门筹建，并按照一定分配方式交付给拆迁户。

1.2 安置房项目的特征

首先，建造安置房的建设单位主要为国家政府部门，此类项目的建设往往带有浓厚的政治属性，安置房项目房屋质量的优劣、交付速度的快慢将直接影响当地的社会民生。其次，由于许多拆迁户在签署完拆迁协议后便被要求搬离原居所，其中部分拆迁户在本地区并无其他房屋可供居住，故拆迁户往往要求安置房项目尽快完成施工，并交付使用。最后，由于安置房作为政府投资项目，其建设投资也成为政府部门关注的重点之一。

1.3 安置房项目成本管理

安置房项目成本管理通常是指对项目全生命周期内所有费用进行控制和监督，并及时针对项目建设期间所发生的造价问题进行处置，最终将项目成本控制在预定的范围内。安置房项目成本管理主要包括以下几个关键环节，即以项目决策阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段等为主的项目前期环节；以现场施工、现场验收等为主的项目施工环节；以项目决算、项目审计等为主的项目后期环节。在安置房项目成本管理的每一个关键环节都有值得研究的成本控制要点，例如，在项目前期环节中安置房项目的选址和建设规模是影响该环节项目成本的主要因素，而在项目后期环节中仔细核对工程量清单则有助于精确核算项目实际投资额。

同时，在项目施工环节中，工程进度与工程质量将成为影响该环节中项目成本控制效果的两大主要影响因素。因此，本文也将上述两大影响因素作为研究对象，开展了安置房项目施工环节成本管理研究。

2 安置房工程项目准备阶段的成本管理策略

2.1 加快施工场地平整进度

目前，国内在建的大部分安置房都选址在原拆迁区域附近，施工现场往往遗留着大量原建筑拆迁过程中产生的建筑垃圾，由于现今政府对建筑垃圾的管控力度逐步加大，建筑垃圾的处置成本不断增加。因此，在项目施工准备阶段应当加快对现场平整的速度，对于现场的各类建筑垃圾进行适当分类处置，例如，收集施工现场遗留的各类可回收金属材料；对于可用于建设项目回填基础所使用的塘渣等材料，可积极联系项目单位组织外运，或是在本项目施工场地内进行堆放以备再次使用；对于确属无法再次利用的建筑垃圾应当尽快组织运输力量进行外运处置。通过上述举措可在保证清场进度的前提下，进一步提高建筑垃圾的资源化比例。另外，针对部分在耕地或林地区域内进行安置房建设的情况，还可以及时对场地内的表土进行彻底的清理，并将其作为绿化种植所用，从而节省绿化种植土的购买费用，而部分剩余的园土可再次进行出售。

在完成施工现场清理后，应当立即组织施工机械和施工材料对现场进行平整，其主要包括塘渣回填和场地碾压等工序。在塘渣回填过程，首先可使用现场剩余的塘渣，待其使用完毕后再另行采购。在采购时应当注意塘渣的采购成本和运输成本，并经过多家比选后选择其中综合价格最低的供应商。在对场地进行平整时应当提前预订符合碾压标准的机械设备，避免出现因设备压力不足而导致的返工问题。

2.2 减少部分施工临时设施投入量

鉴于安置房工程项目施工周期通常在2～3年，期间所涉及的临时设施主要包括管理用房、职工宿舍、仓库等，部分在交通道路覆盖率较低的区域还包括场地外的临时道路等。为了减少施工期间在上述临时设施上的投入，可采取如下应对措施：可就近租赁项目周边区域现有的建筑作为管理用房及职工宿舍；附近区域内无法满足租赁需求的，可租赁集装箱式移动板房进行处理；进出场地的临时道路亦可采取就地改造扩建农民机耕路。

2.3 合理优化施工场地布局

在安置房施工过程中通常需要二次搬运各类施工材料、进出施工机械、堆放各种物资等，而合理地优化施工场地布局不仅能够缩短上述施工工序的时间，而且还有助于降低各类材料在保管过程中的损耗。首先，在房屋基坑的四周应当留有大型运输车辆停靠和回车的场地，以满足施工中所使用的大型预制件和电梯桥厢等材料能够成批量运入施工场地内，无须进行二次转运[2]。其次，各类施工材料应当根据日常使用量和使用频率选择合理的堆放位置，水泥、钢筋等容易受潮的材料应尽量远离场地内地势低洼区域，并可采用架空的形式进行堆放。最后，针对安置房工程施工期间使用最为频繁的大型塔吊设备，不但要保证所使用型号的吊臂能够覆盖整个施工范围，而且对于吊臂的起重量也要进行事先评估，以免在起吊时出现安全生产事故。

3 安置房工程项目施工阶段的成本管理策略

3.1 完善施工进度与施工成本跟踪机制

目前，安置房项目施工中BIM 技术的应用越来越普及，通过BIM 软件可以将整个施工阶段的材料、机械、人员等成本进行量化，甚至可以细化到每一步施工工序。因此，结合BIM 软件将成本计划量与实际发生量实施对比跟踪，便可更加准确有效和及时地掌握施工成本的偏差量，并对所发现的偏差进行分析，从中找出存在问题的偏差量进而及时地予以整改。

3.2 加强设计变更管理审查机制

安置房项目与其他建设项目一样，容易在施工环节因设计图纸与现场实际情况出现偏差而产生设计变更，一旦设计变更出现则必将导致项目中某个工序的施工成本出现变化，故除了在施工开始前应当对设计图纸进行详细的设计交底和现场核对工作外，还应对已经发生的设计变更进行适当的审查。

建立设计变更多方审查制度。针对将导致项目施工成本上升的设计变更事项，应当建立多方审查制度，即由设计单位、建设单位、监理单位等多方代表，对施工单位所提出的设计变更进行审查，分析进行设计变更的必要性和所需采取的设计变更内容，如某项设计变更的原因是由施工单位未能按照图纸进行施工、未按施工组织设计中所规定的时间节点管控施工工期以及因施工质量问题造成返工等的设计变更均不予采纳，或签证后由施工单位负责承担相关费用。

3.3 加强施工质量管理

安置房项目的施工质量除了会影响到项目交付的满意度外，还会直接或间接地对项目成本产生影响。例如，施工过程中因施工质量问题导致的返工不但会造成大量施工材料和施工人员的浪费，而且后续施工工序还会延长工期。因此，施工环节的质量控制也是安置房项目成本管理的重中之重。

良好的施工质量首先必须建立在施工材料质量过硬的基础上，在采购施工材料时应按照设计要求中的材料规格和材料产地进行筛选，所选择的供应商应具备较好的企业信誉，近期无材料质量问题被其他采购商投诉。所采购的材料须按批次进行抽检，其可由施工、监理、建设等共同委托的第三方专业机构进行检测，材料检测合格后方可允许其入库待用（见图1）。入库的施工材料应当妥善进行保存，以免在长期存储后出现变质等问题。对于安置房项目中使用量较大的混凝土，可在当地挑选口碑较好、产品质量过硬的商品混凝土供应商进行供货，从根本上杜绝混凝土标号不合格、配比错误等问题[3]。其次，在施工阶段要对每一工序都进行严格的质检验收，尤其是针对安置房项目中涉及的大量隐蔽工程，如混凝土基础、钻孔灌注桩、防渗涂层等，一旦上述隐蔽工程被后续工序覆盖后无法采用整改措施进行修复，必须将所有已完成的工序推倒重来。最后，在隐蔽工程验收时可同步进行工程量清单的复核工作，以便在项目审计阶段减轻工作压力。如图2所示。

图1 材料质检

图2 施工质量示范区

4 安置房项目后期的成本管理策略

4.1 结合工程设计变更情况，修订竣工图纸

建设项目的竣工图作为项目验收审计的重要依据，项目中完成的所有相关工程内容都必须如实地进行体现，而在安置房项目施工时或多或少都会发生设计变更，从而造成施工图上的工程量信息和施工工艺造成变化。因此，在安置房项目后期成本管理工作中，应当首先将施工期间所发生的各类设计变更和计划调整进行整理汇总，由建设、设计、施工、监理等参建单位对其进行共同审核，并最终在设计图上进行调整，进而形成准确的竣工图及工程量清单，为项目审计提供准确的依据。

4.2 管理团队的经验总结

安置房项目施工完成后，相关参建单位应当总结项目施工过程中出现的各类问题，如突发性气候条件造成的停工、目前疫情形式下的施工材料和施工人员供应紧张、项目区域的防疫管控等。管理团队应当进一步总结在处理部分突发性问题时所采取的应对措施，并分析上述措施在实施过程中的利与弊，并为今后相关管理积累相关经验。

5 结语

安置房项目作为民生工程既关系到社会民生，又影响城市的经济发展，在保质保量的前提下对安置房项目进行成本管理也是体现城市基础设施建设管理水平的重要标志。本文仅针对安置房项目施工阶段成本管控措施进行了分析和总结，但对于安置房项目而言成本控制将贯穿整个项目周期，也应当从项目决策和项目设计等阶段加强安置房项目的成本管控，进而降低项目成本。