“农林22条措施”出台一周年解读：该如何流转土地经营权？如何续租？

一年来“农林22条措施”让很多台胞台企从中受益, 其中，土地问题是他们比较关注的，到大陆发展能否获得土地经营权？流转土地的合同怎么签？土地流转到期后又该如何续租？农业农村部政策与改革司副司长王平、广西两岸红现代农业开发有限公司负责人庄久毅为台胞台企答疑解惑。

台胞台企能否获得土地经营权？

很多台胞台企来到大陆发展农林产业，他们最关心的就是能否获得土地经营权。在这方面，我们有什么样的政策规定呢？

第一，我们从政策上是支持农村土地经营权流转的，一是引导和鼓励他们流转土地，二是要有序流转，尤其是在去年发布的“农林22条措施”里面，第一条就规定了台胞和台资企业在大陆，通过流转取得的土地经营权受国家法律保护。第二，在大陆流转农村土地经营权，所得到的相关权益是受国家法律保护的。所以请台胞台企放心，在大陆通过合规、合法、有序的方式来流转农村土地经营权，是受国家法律保护的。

怎样获得土地经营权？

是不是所有的企业和个人都可以流转土地？有什么条件限制吗？

有一定的条件限制，因为农村的土地尤其是耕地，是国家粮食安全的命脉，所以对流转农村土地经营权的，尤其是耕地经营权的，会有一定的审查、审核和风险防范要求。第一，有没有经营农业相关产业的资质。第二，流转土地经营权要开展的农业项目是不是符合当地的产业发展规划，要进行项目审核。第三，在流转土地过程中，相关的矛盾纠纷、利益分享、到期履约，以及后续监管过程中可能还有这样那样的问题，我们要有一系列的风险防范制度，要实行全过程的监管。

在这方面，今年中央一号文件作出了明确要求，要落实工商资本流转农村土地的审查、审核和风险防范制度。近期，我们也在安排部署这方面的工作，这中间也包括台胞台企。

由什么部门来进行审核呢？

由农业农村部门牵头，相关部门配合，因为还涉及资质审查、市场监管、信用审查等，所以还可能需要相关的征信管理部门配合。

流转土地的合同怎么签？

在黑龙江佳木斯创业的台胞谢江德提出了他的问题。他想了解一下，可以用什么方式长期租赁一块地来开展农业生产？怎么样才能签一个稳定的合同来长期发展？

这个方面我国的法律法规和相关政策规定也很明确。第一，农村土地经营权的流转不能超过土地承包期的剩余期，所以流转时间不能签太长。第二，这位台胞所反映的问题，可能涉及他们合同履行过程中的一些短期利益行为在里面，所以要签好合同。标准的合同可以约定，比如说到期优先续签、续租，以及土地投入的补偿等，都可以在合同里面明确规定。在大陆，坚持农村土地的集体所有权，稳定农村土地的承包权，放活土地的经营权，当然也要保护土地的经营权，所以合同很关键。在签合同的时候，包括到期续租、投入的补偿等，都要在合同里一并清楚地写上，合规合法地约定。

如果台胞想签一个比较稳定的、相对来说长期一点的合同，但是村民跟他签的时候没有协商好，或者签的时候不太合乎规范，这个时候该怎么办呢？

各级的农业农村部门、政府部门都有调解仲裁体系，有什么纠纷可以在调解仲裁体系里申请调解仲裁。如果仲裁还解决不了的，可以走法律程序，到法院起诉。但是，合同一定是要规范的，所以抓住合同这个关键，我认为就可以在一定程度上解决台胞所关心的问题。

规范的合同文本可以从哪里获得呢？

去年，农业农村部与国家市场监督管理总局等几个部门已经推出了农村土地出租合同的示范文本和农村土地入股合同的示范文本，这些都可以在农业农村部和其他相关的网站上、微信公众号上查到。今年，我们也准备大力推广这方面的示范文本。部分地方在使用过程中，也会根据本地区实际，在标准示范文本的基础上，添加了一些符合当地情况的条款。这些标准的示范文本，我们都是与相关部门，包括法律专家进行多次深入研究、仔细论证过的，可以很好地保障流入方和流出方的权利和义务。

生：然后我思考曲线的长度，因为这曲线既是这个图形的一条边，又是另一个图形的一条边。把每个图形的边都加起来，也就等于这个图形的周长，它们的周长也是相等的

以土地入股方式获得土地经营权

庄久毅2014年从越南回到祖国创业，目前种了5000多亩辣椒，而且规模越来越大。

你的土地问题是怎么解决的呢？

我是用土地租金作价入股的，每个农户既是土地的拥有者又是分红的股东，他们还可以到基地打工。

因为村民多，所以我就从村小组、村委会开始谈，由他们村合作社去处理土地流转问题。然后，村里的合作经济体再来跟我的公司对接签订合同。就这样一村一村签下来，每个村、每个小组全部要参加在里面，所有村民一起参加，一户都没有漏掉。现在在广西贺州已经有三个村、一共2200多户参加了。

那么，村民入股的这种方式具体是怎么运作的？村民都有哪些收入呢？

我把纯收益的15%给这些村民分红，另外村集体管理收入要给他们5%，就是等于我所赚的钱中，拿出20%给村民跟村集体。他们除了分红以外，每户还可以出一个人到基地来打工，每天80元钱。

用付地租的方式与采取入股的方式进行对比，前者会不会方式更简单一点，成本更低一点呢？

如果遇到一些极端天气的影响，庄稼受灾了，这个时候老百姓的收入怎么保障？

我们在合同里面规定得很清楚，如果因为天气或者其他特殊状况没有办法达到分红程度的时候，或者分红少于他们地租的时候，企业必须负责保障他们一亩地取得多少钱的地租。我们采取的不是一年算一次，是一季度算一次。

土地入股方式注意“两个防范”

庄久毅的这种土地流转模式是一种三方共赢的模式，但这种运营模式需要注意些什么呢？

土地入股也是取得土地经营权的一种方式，从庄久毅这个模式来看，实际上是整村、整组的土地以土地入股的方式取得的土地经营权。这种方式也是市场行为，但是从政策角度看，重在“两个防范”。第一个“防范”就是大面积的土地入股要符合土地的用途，尤其是耕地要防止“非农化”，基本农田要防止“非粮化”，因为它的面积比较大。第二个“防范”就是防止侵害农民利益，农民在土地入股过程中是弱势群体。农民遇到灾害怎么办？庄久毅的做法还是比较不错的，最起码能够保证农民的基本收益。我们鼓励土地入股，以土地入股的方式取得土地经营权，但是也要求建立风险防范机制。比如说履约风险，可以先租后股，先以出租的方式保证地租收入，再以入股的方式进行合作经营。同时，我们还鼓励或者要求有些地方根据实际情况，可以搞农民的优先股。所谓优先股，就是农户没有经营决策权，但是有优先收益分配权。同时，我们也可以考虑各种因素，入股的股份合作社、股份农业公司，如果将来经营遇到风险的时候，我们也要求有合同约定，或者地方政府要协调入股的农户，能够以某种方式优先赎回经营权，稳定农村的社会经济发展。

土地流转到期后如何续租？

赖光毅是做设施农业的，他流转了30亩土地，想要签20年租约，可是当地村委会只愿意给他签6年，想要长期签约，就要等到新的村委会再给他续签。赖光毅担心的是，如果新的村委会不跟他续签了怎么办？有什么办法能够让租约再延长一点呢？

从法理上讲，他的这个担心是没有必要的。第一，因为我们国家实行的是农村土地集体所有制，村委会在某些地方、某些时候只是代行集体所有的权利而已，所以真正的出租方是农村村集体而不是村委会。

第二，我不知道他租的土地是什么性质的土地，如果是耕地承包地，村委会的做法是对的。因为到明年、后年，有相当一部分地区可能会出现二轮承包到期要进一步延包的问题。我们土地承包法也明确规定，土地经营权的流转不能超过承包期的剩余期。第三，续签的问题，完全可以在合同中作明确规定。可能台胞朋友在流转了土地以后，会做一些投入，签合同的时候要明确，其一要有优先的续租权；其二如果不续租的话，要有明确的补偿标准。

对于那些违反土地用途搞耕地“非农化”的，我们的法律和政策是不支持的。对拖欠农民地租、侵害农民权益、破坏农业的综合生产能力和农业生态环境的，我们的法律也是不支持的。

土地流转的价格怎么定？

在租期之内，土地流转的价格可以随意涨吗？在续签之后，价格又该怎么定呢？

首先，农村土地经营权流转的基本原则就六个字，依法、自愿、有偿。依法就是经营权的流转受法律保护，取得经营权以后，经营权的权益也受到法律保护。自愿就是双方是一个市场行为，任何主体、单位和个人不得干预，不得强迫命令。有偿就是双方来协商到底什么样的价格来进行流转，每个地区这几年的地租都有一个大概行情，也有上涨趋势。是否在经营期内调整地租，那就由双方合同来约定了。所以，合同还是很关键，比如说在合同里可以体现出经营期内多少钱就是多少钱，或者说每年上涨多少，有个上涨幅度，或者按照一定的指标来调整或再协商等等，都可以在合同里约定。

有哪些渠道可以了解到土地使用方面的政策信息呢？

农业农村部官方网站都可以看得到，台胞朋友们多关注就可以。