我国房地产开发中技术进步贡献率研究

□文/崔秀芹

（江苏商贸职业学院会计与金融学院 江苏·南通）

［提要］经过多年的发展，我国房地产业已成为支柱产业，为拉动国民经济做出重要贡献，但房地产业要实现可持续发展必须提高技术进步贡献率，转粗放型增长方式为集约型增长方式。本文利用生产函数建立技术进步贡献率测算模型，对2011年以来我国房地产开发开发情况进行研究发现，技术进步在房地产开发中贡献率逐年提高，但提高幅度并不大，资本、土地等要素对开发影响较大。政府有关部门应通过政策扶持、鼓励竞争等措施促进我国房地产业技术进步。

一、问题的提出

各国的历史经验表明，技术进步是经济增长和产业发展的最重要的源泉之一。当前，在复杂多变的国际经济背景下，我国国民经济各领域正经历着转变发展方式这一深刻变革，由过去的重投入的粗放发展方式转变为重效率的集约发展方式，不断提高技术进步要素在生产过程中的贡献率。房地产业作为我国国民经济的支柱产业，在前期的快速发展中为拉动国民经济发展发挥了重大作用，但其对土地、建材等资源粗放利用的发展方式也饱受诟病，要求通过提高技术进步在产业的贡献率、转变房地产业增长方式的呼声也日渐高涨。目前，技术进步因素在我国房地产业生产中的贡献程度究竟如何、其发展速度的快慢如何成为亟待回答的问题。本研究试以我国房地产开发领域的生产过程为例，在分析技术进步对房地产开发生产的贡献程度基础上，进一步提出相应的对策。

二、技术进步因素在我国房地产开发中的贡献实证分析

（一）模型、变量及数据选取。本文首先试对2019年我国房地产开发过程中技术进步因素所做的贡献程度进行实证分析，其中模型、变量、数据等关键因素的选取如下：

1、模型选取。生产函数法可以用来测算技术进步，分析规模经济、最佳投入结构等问题。本文采用生产函数中最典型的是“柯布-道格拉斯（Cobb-Douglas）”生产函数，简称C-D函数，即：

式中，A是技术进步水平，包括生产技术、工艺设备、人员素质、管理水平等因素，是一个非量纲的综合性指标；K是资本要素，可以是投入的资金额，也可以是投入的设备等固定资产数额；L是劳动要素，即投入的劳动量，可以是每年使用的人－小时量，也可以是劳动者的数目等；α是资本K的产出弹性，β是劳动L的产出弹性；μ为随机干扰项；Q是产出量，可以是实物形式的产出量，也可以是价值形式的产出量。

由于房地产开发不同于国民经济中其他类型的生产活动，生产要素除了资本和劳动之外，土地也是关键生产要素，因此必须纳入到房地产开发的生产函数中。所以，根据柯布-道格拉斯生产函数，房地产开发行业的生产函数应增加土地要素这一变量，具体形式为：

其中，N是土地要素，即投入的土地量；γ是土地N的产出弹性。

2、变量及数据的选取。K是资本要素，从数据的可得性角度考虑，本研究选择使用房地产开发当年实现的投资总额来代表；为了实现量纲的统一，对于L要素，用当年该地区房地产开发行业的从业人员平均工资与其从业人数相乘得到的人员总工资来实现；N要素选用土地购置费用代替。Q是产出量，在很多前人的研究中，选择较多的是使用当年房地产开发年总经营收入来代替。但考虑到近年来我国房地产价格，特别是一些房地产开发热点区域，如长三角、珠三角地区的房价上涨速度较快，开发企业收入大幅增加的原因并非是生产要素投入增加或科技进步提高，而是通过大幅涨价带来的准垄断收入。如果使用年总经营收入代替产出量，必然会夸大技术进步因素的作用。因此，本研究采用当年竣工房屋价值来代替Q。

考虑到房地产开发生产的周期性，因此在分析某年的生产函数时，对于K和N要素的数据，选取滞后1期的数据导入模型。

3、数据来源。本研究中的数据来源于历年《中国统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》，并根据需要进行适当的整理。

（二）模型回归结果与分析。由于房地产开发行业的生产函数模型Qi=AiKiαLiβNiγeμi是非线性回归模型，不能直接用回归分析法得到其参数，因此需对其进行线性化处理。

将函数两边取倒数，得到：

令Yi*＝lnQi，Ki*＝lnKi，Li*＝lnLi，Ni*＝lnNi，β0＝lnA，β1＝α，β2＝β，β3＝γ，则原模型可化为标准的多元线性回归模型：

利用Eviews软件对相关数据进行处理，得到模型估计结果为：

1、拟合优度检验。可决系数R2＝0.924404，调整的可决系数这表明模型拟合得较好，解释变量对被解释变量的解释程度可达到92%。

2、方程总体线性显著性检验。针对零假设H0∶β1＝β2＝β3＝0，若给定显著性水平α＝0.05，查F分布表得临界值Fα（k，n-k-1）＝F0.05（3，31-3-1）=2.96，而F＝110.0531，远大于临界值，所以拒绝零假设，认为回归方程显著，即解释变量联合对被解释变量的影响是显著的。

3、变量的显著性检验。提出检验的原假设为H0∶βj＝0（j＝1，2，3），由表得t统计量为β1的t-statistics=3.226541，β2的tstatistics=-1.433056，β3的t-statistics=2.134953。

对于给定的显著性水平α＝0.05，查t分布表得临界值tα/2（n-k-1）＝t0.025（31-3-1）=2.05

因为t1＝3.226541＞t0.025（31-3-1）=2.05，所以否定H0∶β1显著不等于零，即可以认为资本对房地产业的产出有显著的影响；t2＝-1.433056＜t0.025（31-3-1）=2.05，所以不能否定H0∶β2显著不等于零；t3＝2.134953＞t0.025（31-3-1）=2.05，所以否定H0∶β3显著不等于零，即可以认为土地对房地产业的产出有显著的影响。

4、异方差的检验。nR2＝1.331418，给定显著性水平α＝0.05，查χ2分布表得临界值χ20.05（9）=16.919。由于nR2＜χ20.05（9），所以接受零假设，模型不存在异方差。

通过2019年我国房地产开发生产函数Q＝0.746306K0.839762L-0.241665N0.304516eμ可以得出，2019年我国房地产开发中技术进步因素做出的贡献为0.746306，资本和土地要素对房地产开发的产出有显著影响，劳动要素的产出影响不显著，这较为符合我国房地产业的现状。经济体制改革后，住房商品化改革推动我国房地产业不断发展，但在长期的实践中，房地产生产环节仍然属于资金和土地密集型产业，生产过程主要依靠资金和土地等要素的投入，同时也形成了容易受国家宏观调控政策，尤其是货币政策和土地政策的影响，从而造成产业发展的波动较大。

三、技术进步因素贡献率发展趋势

在采集相关年份数据的基础上，利用同样的方法和程序，可以求出不同时期我国房地产开发中技术进步因素做出的贡献率。经过计算，本文得到的结果如表1所示。（表1）

“十二五”以来，为了稳定房地产价格，促进房地产业的健康发展，我国对房地产市场进行了持续的宏观调控。为了平衡不同的宏观调控政策力度对于房地产开发生产活动的影响，我们试以技术进步因素贡献率的年平均数进行对比，来反映贡献率的变动情况。通过对表1中相关数据的计算得出，“十三五”（2016～2020年）期间，我国科技进步要素的平均贡献为0.7338，对比“十二五”（2011～2015年）期间的平均贡献率0.6974来说，技术进步因素所做出的贡献率有所提高，但提升幅度不大。

表1 2011～2019年技术进步因素在房地产开发中的贡献率一览表

四、研究结论

通过本文推导出的我国房地产开发领域的生产函数以及对历年技术进步因素贡献程度对比分析，可以得出以下结论：

（一）“十三五”期间房地产开发中技术进步贡献率明显高于“十二五”期间的贡献率水平。这说明我国房地产开发产业经过一定时期的发展，生产技术和管理水平都有所提高，但提高的幅度不大，其中主要原因在于由于历史的原因我国房地产市场还处于供不应求的市场状况，消费者的购买需求较为旺盛。加之投机、投资性需求的推波助澜，造成近年来房价快速上涨，房地产开发企业普遍容易获得丰厚的利润，提高房地产产品的科技水平的动力不强。同时，我国房地产市场竞争还处于初级阶段，开发商相互比拼商品房的价格和地段，而不是在质量和设计上分高低。上述因素都造成了技术进步因素在我国房地产开发中的作用不大，这种状况显然不利于房地产业的持续健康发展。

（二）资本和土地要素对产出影响较大。说明了我国的房地产开发行业还处在投资和资源驱动增长阶段，拓展融资渠道、获得足够的资金来源、维护资金链的安全以及储备足量的土地资源对房地产开发企业尤为重要。

（三）劳动要素对生产影响较小。我国房地产开发行业要注重通过提高科技水平减员增效，减少用人数量，提高人力资源的质量，引进高素质专业人才和管理人才，规范管理，使企业生产运作效率得到进一步提升。

五、促进我国房地产业技术进步的建议

促进科技在我国房地产业开发中的应用并逐步提高其贡献率是一项系统工程，这项工作需政府相关部门充分发挥引导作用，同时还需要房地产企业和消费者积极参与。

（一）制定促进房地产业技术进步的相关政策。政府相关部门应通过制定经济政策，利用税收、价格、信贷等经济杠杆，引导投资、消费方向，鼓励新技术、新材料、新设备、新工艺的开发应用，促进产业结构调整；通过制定技术政策，淘汰落后技术、产品，鼓励技术创新，推进房地产业现代化。

（二）构筑房地产业技术进步支撑体系。优化科技资源配置，充分发挥大专院校和研究机构的力量，加强产学研结合，提高科研水平和管理能力，进一步促进科技与经济紧密结合，使得房地产开发企业成为技术进步和创新的主体。建立住宅技术创新服务体系和住宅科技发展基金，通过市场化运作，推动各项研究和试点工作的开展。

（三）加速房地产领域的科研成果转化。鼓励科研单位、生产企业、开发企业组成联合体，以产品为纽带，优势互补，强强联合，形成产业集团。通过培育核心能力强的大公司和企业集团，提高集约化和一体化生产程度，提高房地产业集中度和产品开发能力。扶持一批承担科技转化和技术集成的企业集团，促进科技成果的转化，加强房地产业技术的集成和实施，促使科学技术尽快转化为生产力。

（四）引导房地产业形成以技术进步为核心的竞争态势。通过完善以公租房为主的住房保障体系，进一步稳定住房价格，改变住房供不应求的不平衡状况，形成房地产开发企业之间的合理、良性竞争。引导开发企业通过提高开发产品的科技水平、应用科学的管理方法、提升产品质量，进而提高自身在市场中的竞争力，使得竞争成为房地产开发企业促进技术进步的动力。

（五）抑制房地产市场不合理需求。我国房地产市场长期处于供不应求状况，导致商品房价格呈现持续上涨态势，进一步推动了居民恐慌性购房需求和投资性购房需求增长，市场陷入越调控价格越涨的怪圈。因此，必须坚持贯彻中央“房住不炒”方针，通过建立科学的房地产税收制度，增加住房保有环节的持有成本，抑制房地产投资需求，平衡房地产供求关系，从而稳定住房价格，倒逼房地产开发企业走内涵发展之路，通过提高科技水平，开发出更加符合消费者需要的产品，才能在市场中生存和发展。