新时期物业企业税务筹划和管理要点探究

金丽华

摘 要：税务筹划工作的全面落实，对于维持物业企业稳定发展有着至关重要的意义，与物业企业自身经济效益、各项成本支出有着密切的关系。在物业企业发展进程中，应当依法履行自身纳税义务，采取科学合理的手段节税避税，避免出现偷税漏税等违法行为，影响企业的正常经营。然而，在实际的税务筹划工作落实过程中，部分物业企业受传统管理思维影响，依旧存在较多不足之处，例如对于自身经营管理现状认知不足，无法明确自身存在的主要税收问题，纳税意识不强，税务筹划手段过于单一，员工综合素质难以满足工作需求等。基于此，本文首先就物业企业成本类型以及税收筹划原则进行明确，探究物业企业税务筹划开展过程中存在的要点，深入分析物业企业税务筹划及管理困境，制定科学的税收筹划落实路径，以期助力物业企业实现自身税收筹划质量的提升，保障自身的稳定发展。

关键词：物业企业;税务筹划;管理

随着社会经济形势不断变化，员工住房体系不断改革，物业企业随之产生。与我国其他企业相同，经营服务质量也是物业企业提升自身行业竞争力的关键所在。同时，应当深入发掘降低经营成本的渠道，促进企业经济效益的充分提升。就目前现代化企业发展而言，越来越多的管理层开始明确税务筹划落实的重要意义，采用科学合理的手段实现自身税负的有效降低，助力企业于当前市场经济形势下实现健康稳定运营。

一、物业企业成本类型及税收筹划原则

（一）主要成本

物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。此外还包含物料采购成本以及维修维护成本。其中人员成本占比最大，约占总成本55%以上，物料采购成本占比约10-20%，其余为维修成本。

（二）税务筹划的原则及意义

1.物业公司税务筹划原则

物业企业相较于其他企业而言经营范围更广，涉及秩序维护、会议接待、设备维修维护、家政代理等。因此，物业公司税务筹划工作开展的空间也相较于其他类型企业更为广泛。物业企业税务筹划落实应当遵循以下原则：合理合法原则。物业企业在开展税务筹划过程中，应当保障各项流程合理合法。税法作为税务筹划的红线，是绝对不能触碰的，因此物业企业应当确保避税行为的合理合法。全局性原则。税务筹划全局性主要体现在以下两个方面内容，一方面物业企业业务板块较多，在考虑企业整体税务的同时，也要考虑各分支机构税负。另一方面，物业企业在开展税务筹划过程中，应当实现长期税负和短期税负之间的有效平衡，既考虑当期经济效益，也应当充分考量企业长远发展。成本效益原则。成本效益原则也是物业企业税务筹划需重点关注的原则。税务筹划落实过程中必定会产生成本，倘若税务筹划所带来的节税效益或税收优惠大于税务筹划成本，物业企业便没有开展税务筹划的必要了。

2.物业公司税务筹划重要意义

物业企业落实税务筹划的意义主要体现在以下三方面：科学合理的税务筹划能够帮助物业企业合理降低税负，促进企业内部各项资源实现优化配置。物业企业也可将获得的税收利益再次投入物业企业管理运营之中，促进企业实现经济效益最大化。税务筹划是物业企业财务战略落实的重要方式之一，财务人员应当充分掌握当前税收政策法规，切实提升财务管理质量，促进企业市场竞争力的有效提升。税务筹划工作的落实，能够促进物业企业业务模式创新优化，实现高质量健康发展。经济新常态下，物业行业竞争愈发激烈，物业企业应当抓住时代机遇，创新商业模式，税务筹划作为开展事前控制的重要方式之一，是创新技术与商业模式的必要前提。

二、物业企业税务筹划的要点

（一）基于成本角度

针对物业企业人力成本过高的状况，可采取以下几种方式对物业人员进行分类：针对企业高层管理人员，可采用劳动合同模式。针对非高层管理人员，可采用劳务或灵活用工模式。采用两处发放工资模式，即在城镇社保水平低的城市，设立新公司为员工缴纳基础社保，在另一家公司为其发放薪水。针对采购缺少进项的状况，可成立采购中心个体户，专门对外进行采购。

（二）基于税种角度

1.增值税

政策充分强调增值税小规模纳税人获得的应税销售效益，及不同时间段下增值税发票开具期间的征收率。借助现行的税收优惠政策，我国小规模纳税企业可进行重新整合，并确定计提增值税。就物业企业当前经营现状而言，内部服务模式获得增值税进项税较少，因此，为帮助物业企业缓解自身税负压力，可采取劳务外包方式，将企业部分业务转交由第三方，进而获得相关发票，显著减轻增值税税负。

2.企业所得税

针对企业所得税，物业企业可采取以下方式，首先借助相关政策，设立子公司，并且对公司框架结构及业务模式进行合理调整。子公司属于非法人企业，因此需与总公司合并，缴纳企业所得税，但由于子公司建设前期需投入大量资金，因此能够实现对总公司应缴纳税额的抵销，有效降低总公司企业所得税。子公司属法人企业，根据法律规定具备独立承担民事责任能力，因此也需独立缴纳所得税。母公司可将自身部分物业项目或业务活动，转交于子公司，或以子公司名义与业主签订物业委托合同，承担相应的企业所得税义务。新设置子公司属于小微企业，能够在纳税过程中享受企业所得税减征优惠政策，促进母公司總体税负降低。

3.个人所得税

物业企业可借助内部结构变动实现股权转让，由此可对原价股权低价转让，尽量不产生利润。物业企业在此过程中，可实现自身传统雇佣模式的转变，采用科学手段，例如注册小微企业等，对于企业内部交易运行模式进行创新企业，实现企业内部工作人员之间联系的合理转变，通过削减薪资总额数值，实现社保缴费的优化。

三、物业企业税务筹划和管理中存在的问题及成因

（一）存在的税收问题

当前社会经济形势下，税收总量迅速发展不断的扩大，在一定程度上为财务管理工作提供了更好的发挥空间。在此背景之下，物业企业应当结合自身发展战略、以及规划，充分利用税收优惠政策，尽可能实现自身税务的有效降低。物业企业应当充分结合自身经营管理特点以及发展战略规划，在合法合规原则之下，制定科学合理的税收筹划方案，实现自身利益的空间的增加。同时，经济贸易全球化后，物业企业应当实现自身行业竞争力的提升，更好地面对行业环境带来的挑战。现阶段，部分物业企业税收筹划工作落实主要存在以下几点问题：

其一，制定税务筹划方案时，并未严格遵循企业发展战略规划以及现阶段发展需求。有形投资与无形投资作为物业企业主要投资方式，不同的投资方式促使企业决策与执行过程中，需设置不同的程序以及方案。然而，当前部分企业只注重短期发展效益，却忽视了企业稳定长期的发展，对于无形资产投资重视程度不足。

其二，纳税主体对于税务筹划的重要意义认知不足，具备现代化管理思维的管理层，能够实现企业内部管理模式的优化，推动企业实现长久稳定的发展。管理层态度直接决定了企业在实际的发展进程中，能否以国家现行政策法规为导向，充分落实税务筹划工作。然而在实践中，部分物业企业对于税务筹划认知不足，缺乏应有重视程度，并未明确税务筹划对于自身发展的重要性以及实际意义，无法借助税收筹划工作的落实，为自己获取较大利润空间。

其三，缺乏权威且专业的税收筹划团队。在企业发展进程中，税收筹划作为财务管理的产物，税务筹划方案的改变也应当基于企业未来发展方向。当前部分物业企业税收筹划人才专业性不足，导致税务筹划工作与质量难以满足企业当前发展需求，长此以往，将会导致企业无法充分利用税收优惠政策，实现自身税负的有效降低。

其四，新时期我国为实现宏观调控对生产力布局的调整，在实际的政策执行过程中主要以区域性税收倾斜政策为主，对新办企业采用相对较低的税率，并未对其制定具有针对性的税收筹划方案，同时基于市场变化需求在不断优化调整的税收优惠政策，为不少企业制定未来税务发展方向带来一定影响。企业在发展进程中，无法对投资环境变化以及地域性税收差异进行综合考虑，导致物业企业经营难度增加。

（二）涉税问题成因

1.纳税意识不强，规划不足

部分物业企业管理层，过于关注企业经济效益提升，浅显的认为税务筹划专属财务人员，对于税务风险产生原因明确程度不足。员工税务筹划意识淡薄，并未明确税务筹划对于自身发展的积极作用，税务风险防控积极性不足。部分员工在实际的工作落实过程中，并未将企业整体利益置于工作首位，工作流程规范性不足，员工归属感不强，对各项规章制度执行力度不足，各职能部门过于关注绩效的提升，缺乏应有的税务筹划落实配合度。企业内部权责划分不够明确，影响税务筹划工作质量。同时，并未基于企业发展战略规划制定科学的税务筹划方案，导致税务筹划流程不够科学，无法发挥应有价值。

2.税务筹划手段单一

随着我国税收政策的不断优化完善，税务筹划方式也逐渐趋于多元化。对物业企业而言，不仅应当结合自身经营管理特点，同时还应当严格遵循相关税收政策法规，紧跟时代发展步伐，保障税务筹划方案的合理性。部分物业企业在实现税收筹划工作落实过程中，税收筹划手段相对单一，对于各项税收优惠政策应用程度不够灵活，工作落实流程规范性不足，难以保障税务筹划落实质量，影响企业自身稳定运营。

3.企业税务管理人员能力一般

当前税务筹划员工在实际的工作落实过程中，不仅应当具备基础税务知识、理念以及实操能力，同时应当紧跟时代步伐，实现自身知识储备的及时更新，时刻关注并学习最新税收相关政策，充分把握各项政策法规的变化。倘若员工对于当前政策了解不够深入，在实际的税务筹划落实过程中采用不恰当的税法规定或纳税行为不规范，极有可能导致物业企业面临较大的税务风险。当前部分物业企业受自身税务筹划认知不足影响，并未设置独立税务管理人员，导致税务管理工作流程规范性不足。员工在实际的工作落实过程中，缺乏专业税务筹划知识技能。对于税收优惠政策利用不够充分，难以借助当前税收优惠政策助力企业实现税负降低。

4.企业财务管理体系不健全，日常监管难度较大

当前部分物业企业内部财务管理体系健全程度不足，导致各部职能部门缺乏应有的配合程度，在实际的税务筹划工作落实过程中，受滞后税务管理思维影响，错误地将税务筹划等同于偷税漏税，并未严格遵循合理合法原则，推动税务筹划发挥自身价值。同时对于自身涉税业务把控程度不足，針对企业符合税收优惠政策的业务划分准确程度尚待提升。不仅无法借助税收优惠政策实现企业税负的降低，同时还会导致企业成本投入的加大。此外，在税务筹划落实过程中，缺乏应有的事前筹划认知，财务人员并未积极深入业务前端，全面把控各项涉税行为，企业内部业财融合程度偏低，难以助力企业实现税务筹划工作的落实。加之部分企业缺乏强有力的监督管理机制，并未根据自身经营规模设置审计部门，审计职能并未充分发挥，监督管理难度相对较大。

四、物业企业优化税务筹划和管理的策略

（一）加强对税务筹划的重视，明确税务筹划战略目标

物业企业在发展进程中，应当明确自身经营管理存在的薄弱环节，基于市场发展背景及自身特点引进现代化管理思维，实现管理理念的创新优化，推动企业由传统职能型组织架构逐渐转变为全面管理方向组织架构。进一步明确税务筹划对于推动物业企业健康发展的积极作用，管理层应当充分明确自身职责，在实际的工作推进过程中树立良好的榜样，正确认知税务筹划理念及重要意义，引导企业全员强化税务筹划重视意识。深入探究企业现行税务筹划方案存在的不足之处，在实践不断摸索，同时借鉴其他企业优秀的税务筹划路径，探究满足企业发展需求的税务筹划优化路径，指引企业实现稳定健康的发展。强化各职能部门对于税务筹划工作开展的配合度，及时提供所需信息资源，确保税务筹划工作的充分落实。

（二）加强和税务机关的沟通，提升税务管理水平

物业企业应当与税务机关保持良好的沟通，及时对税务政策中不明确地方进行问询，确保自身税务筹划工作落实的合理性。对企业现行管理模式进行优化创新，准确把控企业当前发展现状，实现税务筹划方式的改进。强化全面预算管理落实效果，遵循发展战略规划指引，明确全面预算管理目标，为税务筹划工作的开展奠定坚实的基础。引导企业各职能部门员工树立正确认知，为全面预算管理在物业企业内部的推进，营造良好的氛围。借助科学全面的预算管理体系，对物业企业内部资源实现优化配置，切实提升资源利用率，发挥应有价值。准确把控物业企业各项涉税业务，基于实际情况采用科学合适的税收优化政策。在此过程中，物业企业应当合理划分工作岗位，设立专职人员管理应相关文件资料，确保企业能够顺利享受满足需求的税收优惠政策。建立有效的合同审查机制，助力税务筹划工作的充分落实，严格遵循各项税务政策发挥，避免税务风险的产生，切实提升企业内部税务管理水平，帮助物业企业于当前竞争激烈的行业环境下，实现长足发展。

（三）加强税务管理人才培养，构建专业税务管理团队

物业企业应当针对税务筹划质量的提升，强化内部税务管理人才的培养，在企业内部构建专业税务管理团队，为税务筹划工作的落实奠定良好的基础。首先，实现物业企业人才引进机制的优化改进，大力提升现行人才引进标准及门槛，引进高素质人才，助力税务筹划工作质量的提升。同时，针对现有员工工作落实过程中存在的不足，定期开展教育培训活动，帮助员工提升对于政策、法律以及税务领域专业知识技能的掌握程度，及时更新员工知识储备，助力税务筹划工作的充分落实。

（四）推进信息化建设，做好涉税信息的搜集和分析工作

物业企业应当大力引进信息化技术，助力税务筹划工作效率的全面提升，为各职能部门信息资源共享搭建良好的渠道，在企业内部构建具备企业经营特点的财务一体化信息平台，落实好涉税信息的搜查以及分析工作。针对自身工作落实需求，对信息化管理系统中相关功能和模块予以开放，确保信息化系统满足税务筹划工作落实需求，提升员工工作效率以及质量。

五、结语

随着市场竞争的愈发激烈，物业企业面临严峻的生存环境，只有不断提升自身核心竞争力，才能于竞争激烈的行业环境下拔得头筹。物业企业在维护自身利益，实现发展战略目标的过程中，应当充分明确税务筹划工作开展对于自身的重要意义。借助完善的税务筹划方案，实现企业经营管理质量的提升，有效降低自身税负，尽可能减少不必要的成本支出，维持企业实现健康发展。

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