共有产权住房全装修质量预控研究

符 饶

（北京建工地产有限责任公司，北京 100101）

0 引言

共有产权房是政府为了缓解中低收入家庭经济压力、保障其拥有房产的权力、抑制房价过快上涨而提供的一种保障性住房。以北京市为例，《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，共有产权房应以高质量的全装修建设标准交付业主。尽管开发商在共有产权房装修设计、招采、施工、验收等阶段通过实施全面质量管理来控制装修质量［1］，但是，在业主验收阶段质量问题仍然层出不穷、业主投诉呈现上升趋势，不但损害了业主的合法权益、影响了开发商的社会形象，而且也增加了政府的舆情处理成本。

在开发商建设共有产权房过程中实施全面质量管理措施控制装修质量的同时，本文以某共有产权房项目验收阶段产品缺陷数量和类型为研究样本，运用 ABC 分类法，以检查父项为分析对象，从产品缺陷类型出发，对产品缺陷分类排队，找出引起产品缺陷的原因，编制《产品缺陷排查表》，通过工作分解结构法，在装修施工阶段有的放矢地将产品缺陷排查工作分配到专业工程师的日常活动中，为提升共有产权房全装修质量，进而提升业主验收满意率提供理论依据和实践指导。

1 某共有产权房项目验收阶段产品缺陷数量和类型统计

1.1 工程概况

某共有产权房项目，建筑性质为住宅，地下 3 层，地上 12 层，总建筑面积 290 813 m2，其中地上 175 859 m2、地下 114 954 m2，地下室采用箱式基础、框架剪力墙结构，首层～2 层为全现浇结构，地上 3～12 层为装配式预制构件，达到全装修竣工验收备案，质量标准合格，装修设计、招采、施工、验收等阶段实施全面质量管理，2020 年 4 月达到竣工验收条件，2020 年 6 月组织业主预验收，2020 年 9 月组织业主正式验收。

1.2 户内全装修建造标准

参照北京住建委和市规自委制定的共有产权房建设技术导则，该共有产权房通过规划设计审查的户内全装修建造标准整理如表 1 所示。

表1 户内全装修建造标准

1.3 产品缺陷数量和类型统计

1.3.1 验收阶段产品缺陷数量统计

该共有产权房项目验收阶段分为：模拟验房（开发商自检）、工地开放（业主预验收）、正式交付（业主正式验收）3 个阶段，各验收阶段产品缺陷数量统计如表 2 所示。

由表 2 可知，工地开放阶段相比模拟验房阶段，产品缺陷数量呈现上升趋势，综合分析原因如下。

表2 验收阶段产品缺陷数量统计

1）针对模拟验房阶段产品缺陷，开发商组织各参建单位通过更换、清理等比较容易解决的措施，解决了部分检查父项产品缺陷。

2）工地开放阶段，如墙面、地面、顶面、门窗、散热器、橱柜、卫浴柜、不锈钢栏杆、排水系统等检查父项产品缺陷数量大幅上升，原因在于绝大多数的业主在此阶段雇佣专业验房师站在业主视角参与验房、查找产品缺陷。

正式交付阶段相比工地开放阶段，产品缺陷数量呈现大幅度下降趋势，经分析，原因在于开发商汲取模拟验房阶段大部分检查父项产品缺陷解决不力的教训，针对工地开放阶段各检查父项产品缺陷，组织各参建单位编制专项整改方案，在此阶段有的放矢地解决了大部分产品缺陷。

1.3.2 工地开放阶段产品缺陷类型统计

通过验收阶段产品缺陷数量统计，产品缺陷检查项共分为 46 项检查父项、437 项检查子项，根据检查子项产品缺陷问题描述并分析发生原因，将产品缺陷分为 7 种类型，分别为：施工质量、成品保护、产品质量、施工质量/成品保护、施工质量/产品质量、产品质量/成品保护、设计质量。

通过验收阶段产品缺陷数量统计，相比模拟验房阶段和正式交付阶段，工地开放阶段产品缺陷数量共计 48 381 条、占比 54.26 %，在 3 个阶段产品缺陷数量合计中占比最大，将工地开放阶段作为产品缺陷类型统计和分析的重点，工地开放阶段产品缺陷类型及数量统计如表 3 所示。

由表 3 可知，工地开放阶段产品缺陷数量 48 381 条中，施工质量类产品缺陷共计 27 617 条、占比 57.08 %，成品保护类产品缺陷共计 14 032 条、占比 29.00 %，产品质量/成品保护类产品缺陷共计 2 991 条、占比 6.08 %，施工质量/成品保护类产品缺陷共计 2 751 条、占比 5.69 %，产品质量类产品缺陷共计 804 条、占比 1.66 %，导致各检查父项发生产品缺陷的原因集中在施工质量、成品保护和产品质量；从工地开放阶段各检查父项的产品缺陷类型分布来看，除入户门、散热器、燃气灶、灯具、有线电视等检查父项的成品保护类产品缺陷数量多于施工质量类产品缺陷数量外，其他检查父项的施工质量类产品缺陷数量均多于成品保护类产品缺陷数量，且在产品缺陷类型分布中占比最大。虽然开发商在该共有产权房项目装修设计、招采、施工、验收等阶段实施了全面质量管理，但是，要求开发商在做好全装修成品保护工作和严格控制产品质量的同时，更要将控制装修施工阶段质量作为共有产权房全装修质量预控工作的重中之重。

表3 工地开放阶段产品缺陷类型及数量统计 条

2 运用 ABC 分类法编制《产品缺陷排查表》

2.1 ABC 分类法概述

ABC 分类法又称帕雷托分析法、主次因素分析法，是项目管理中常用的一种方法［3］。它能够从事物发展内核的影响因素出发，区分起到关键作用的最不起眼的因素和对事物发展影响不大的惹眼因素，它是根据事物在技术或经济方面的主要特征，进行分类排队，分清重点和一般，从而有区别地确定管理方式的一种分析方法，它把被分析对象分成 A、B、C 3 类，所以又称为 ABC 分析法［4］。

2.2 运用 ABC 分类法编制《产品缺陷排查表》

由表 2 可知，通过对某共有产权房验收阶段产品缺陷数量统计，确定工地开放验收阶段为产品缺陷类型统计和分析的重点，由表 3 可知，尽管开发商在该共有产权房项目装修设计、招采、施工、验收等阶段实施了全面质量管理，但是，在验收阶段导致各检查父项发生产品缺陷的原因仍然集中于施工质量、成品保护和产品质量。以检查父项为分析对象，从产品缺陷类型出发，对产品缺陷分类排队，对导致检查父项发生产品缺陷的因素进行统计与分析，除表 3《工地开放阶段产品缺陷类型及数量统计》中的 44 项检查父项以外，将表 2《验收阶段产品缺陷数量统计》中的室内安全护栏和紧急呼叫按钮两项检查父项纳入产品缺陷排查范围，通过 ABC 分类法编制《产品缺陷排查表》，如表 4 所示。

表4 产品缺陷排查表 条

3 运用工作分解结构法实施全装修产品缺陷排查

3.1 工作分解结构法概述

工作分解结构法，简称 WBS（Work Breakdown Structure），是指通过既定的规则分解项目，把项目分解为任务，把任务分解为工作，工作分解到具体执行者，直到分解不下去为止的一种综合管理工具［5］。

3.2 建立质量管理专班

全装修质量管理与控制是项目管理的一部分，属于工程管理部的职责范畴，在运用工作分解结构法实施全装修产品缺陷排查逐级分解工作前，应建立以工程管理部为主责部门的质量管理专班，质量专班管理体系如图 1 所示。

图1 质量专班管理体系

3.3 运用工作分解结构法实施全装修产品缺陷排查逐级分解

通过建立全装修质量专班管理体系，为全装修产品缺陷排查逐级分解提供了管理和实施架构，开发商对共有产权房项目装修设计、招采、施工、验收等阶段实施全面质量管理的同时，提升了质量管理工作的精细化程度。工作结构分解工作与全面质量管理工作相辅相成，为开发商更好地实施共有产权房全装修质量预控提供了工作依据。

在全装修产品缺陷排查逐级分解工作中，工程管理部部门经理和各专业工程师全员参与，各专业工程师按照分解后的检查子项在全装修施工阶段完成产品缺陷排查，可以在全装修施工阶段解决大部分由于施工质量原因引起的产品缺陷，从而减少验收阶段因装修质量缺陷引起的业主投诉。共有产权房全装修产品缺陷排查工作任务分解如表 5 所示。

表5 共有产权房全装修产品缺陷排查工作任务分解表

通过运用工作分解结构法可以实现全装修各检查父项发生施工质量类产品缺陷排查的逐级分解，产品质量类产品缺陷的预控，可以通过装修招采阶段对《产品缺陷排查表》排查出来相关检查子项进一步实施全面质量管理实现，成品保护类产品缺陷的预控，可以通过制定《共有产权房项目成品保护作业指南》实现，本文对产品质量类和成品保护类产品缺陷预控工作不再展开研究。

4 结论

综上所述，开发商为了保证共有产权房以高质量的全装修建设标准交付业主，在共有产权房建设过程中实施全面质量管理措施控制装修质量的同时，以某共有产权房项目验收阶段产品缺陷数量和类型为研究样本，运用 ABC 分类法，对产品缺陷分类排队，编制《产品缺陷排查表》；通过工作分解结构法，在装修施工阶段有的放矢地将产品缺陷排查工作分配到专业工程师的日常活动中，提升共有产权房全装修质量，对减少验收阶段业主投诉事件、维护业主合法权益、提升开发商社会形象、减少政府舆情处理成本具有实践意义。Q