拓展BIM技术运用，提高医院建筑物业运维水平——《医院建筑BIM版物业运维指南编制技术导则》解读

文|李磊

2021年9月26日，山东省住房和城乡建设厅印发《医院建筑BIM 版物业运维指南编制技术导则》（以下简称《导则》），旨在树立建筑全生命周期理念，通过拓展BIM 技术的使用范围，搭建智慧物业、智慧医院框架，提高医院建筑物业运维水平。

一、《导则》起草的背景和意义

1.推动BIM 技术发展应用的需要。以往研究BIM 的数字化应用，大都是片段式、局部的、单个专业的，在建筑设计、施工和装饰装修阶段，各单位各自为政，造成BIM 数据 混乱、丢失严重。全过程、全生命周期、多专业数据连接和协同做得不够。当前，既要着力解决BIM 自身的问题，把设计、施工、装修等阶段形成的海量信息集成起来，实现协同管理、互联共享，又要推动BIM 向建筑运维环节延伸，真正实现建筑全生命周期的覆盖，使其发挥更大的作用。现在看来，BIM 不仅仅是软件、模型、三维视图，它更是新的技术、理念、变革，是一种新的协同方式、工作模式。但是，从建筑全生命周期的视角来看，不向建筑的物业运维方向发展，BIM 就永远是个“中间产品”。只有真正落实到建筑的运维环节，BIM 才能真正体现其自身价值。

2.物业行业快速发展的需要。现在物业行业的服务范围已经从最初的“四保”（保修、保洁、保绿、保安），拓展到更大的领域，提升到更高水平。物业管理必须借助互联网、大数据，走“智慧物业”的路子。但现在很多标榜为智慧物业的平台，大多是局限在缴费、监控、报修等，是表面化的。必须把建筑基础数据作为智慧物业的最基础环节，以此为起点搭建智慧物业框架。医院建筑的设施设备、管道线路、空间组织等异常复杂，现行的物业管理方式存在效率低、不精准等问题，必须借助BIM 来建设智慧物业、智慧医院。可以说，智慧物业应当是在CIM（城市信息模型）的基础之上，以海量数据信息为支撑，借助BIM 技术搭建核心骨架，满足社区治理、物业服务、行业监管等多方面需要的智慧平台。也应当看到，建筑运维不把BIM 系统承接过来、运用起来，智慧物业就是“无根之木”。

3.提高医院建筑运维水平的需要。借助BIM 平台协调整个建筑运维阶段的工作，有利于提高运维管理的管理质量和决策效率。另外，依据BIM 中的设备设施数据、监控数据和维护保养记录，可有效制定前瞻性维护保养计划，提高设备设施的可靠性，为保障医疗安全提供重要基础。结合当前疫情防控形势要求，在全社会都高度关注医疗卫生行业发展的新阶段，推动医院建筑物业管理智慧化、数字化发展，提升医院运维水平是我们相关行业的“必答之题”。

基于以上背景，编制《导则》的基本思路就是，推动医院建筑信息模型（BIM）从设计、施工、装修阶段向建筑运维、物业管理延伸，规范相关环节模型和数据内容、格式、责任，编制规范、准确的医院建筑BIM 版物业运维指南，为建设智慧物业、智慧医院提供支撑。

二、《导则》的主要内容

《导则》分为7 章、93 小节，除了常规的术语、基本原则、一般规定等基本内容之外，主要由建筑竣工模型基础上叠加的建筑基本信息和使用说明、BIM 版物业运维指南数据技术要求、BIM 版物业运维指南功能核验和BIM 版物业运维指南数据责任四大板块组成。

1.建筑基本信息和使用说明：主要包括内容界定、建筑基本信息、图纸文档资料、建筑使用说明和注意事项这4 个方面。这些内容是要在建筑竣工模型基础上叠加上去的，是建筑运维的最基本的内容。这一部分突出一个“交”字，就是说这些内容主要是从前面环节移交过来的，是按程序、多环节的技术交底形成的内容。

2.BIM 版物业运维指南数据技术要求：主要包括一般规定、数据格式、数据命名、数据分类与编码、数据交付、运维模型使用说明和数据集成管理这7 个方面。这里突出一个“统”字，数据的技术要求要统一，各方面的数据要统筹，在一个平台、一个模型中把前后数据贯通，并且集成起来。

3.BIM 版物业运维指南功能核验：主要包括设备运行管理、安全管理、能耗管理、环境管理、医疗辅助管理、建筑检修和优化医疗流程这7 个方面。这里突出一个“用”字，核验就是试用，看看是不是好用；检验出问题，再进行完善，一切为了运维过程中的使用。

4.BIM 版物业运维指南数据责任：主要从医院（运行方）、物业服务方（含专业分包单位）和其他相关单位这三方来阐述运维指南所需数据责任。这里突出一个“责”字，分清数据责任，各就各位，分头落实各自的任务。物业服务合同是厘清责任的依据，是多方协同的基础。

三、《导则》的主要亮点

1.坚持正向设计、逐层叠加的技术路径。通过集成设计、施工、装修阶段叠加形成的建筑竣工BIM 模型，着眼建筑运维需要，再叠加建筑使用说明、注意事项，以及消防设施运行维护、环境卫生与园林绿化维护、建筑能耗管理、安保安防管理、日常维保管理、资产管理、物流管理等运维方面的业务内容，形成BIM 版运维指南。《导则》首先是“全”，它集成了建筑全生命周期内结构、设备等全部相关信息；二是“正”，它的路径是正向的，是从设计、施工、安装、装修这个工程建设顺序一步一步延续过来的，工作的方向是正向的；三是“叠”，与建筑相关信息是逐层叠加的，最终形成BIM 版运维管理系统。在逐层叠加中，我们将原本分散、孤立的各种类型的信息进行汇总处理，消除信息孤岛，并在此基础上形成一个封闭的信息管理链条，从事件的发生、处理、监督、结果反馈到维修措施。运维指南提供的BIM 技术的最大价值就是全生命期的信息传递与共享，可以将设计、施工和装修阶段的信息完整的传递到运维阶段，并以真实的模型形象展示给管理者。

2.突出好用实用、面向运维的基本原则。运维指南面向物业企业和运维一线，不是理论研究，也不是科研成果，而是实践中的基本工具，要实用、好用。《导则》确定的原则是将BIM 技术应用于医院建筑运维管理，实现建筑运维管理的可视、信息集成和设备集中管控，提升建筑乃至医院运维管理的可视化、信息化和智能化水平。比如，解决医院建筑运维的“可视化”问题。通过BIM 模型优秀的可视化展示功能，可为医院管理人员提供直观的空间信息，提供医院布局优化快速决策的平台；也可提供设施、设备的三维空间位置，对于故障位置可快速定位，缩短维修周期。再如，解决医院建筑运维的信息化问题。BIM 模型平台上所存储的建筑信息不仅包括建筑物的几何结构信息，还包括海量的建筑性能信息、设施维修保养信息，如设备型号、数量、维修期、维修记录等。在施工阶段、招标阶段可以不断地补充、完善数据，保证设备、设施信息的完整性。在后台数据库中，可以通过专门的处理，得到各类的报表，实现数据的共享、集成与融合，对医院建筑全生命周期管理提供了技术基础。还有，推动医院建筑运维的智能化，通过BIM+手持设备的手段，可以实时更新数据并且避免人工导致的错误或遗漏。将三维模型引入手持设备，安排现场工作人员在日常检查中，随时在手持设备可视化模型上进行简单的标注和记录，再上传至运维系统的后台中。通过BIM 系统的归类处理和保存功能，能够保证数据库中的数据与实际现场设备的安装情况相符。

3.强化功能核验、数据补充的保障措施。已交付的 BIM 模型及数据是否准确、好用，应由牵头的医院方、使用的物业方参与进行功能核验、测试。在核验的内容上，《导则》明确重点关注但不限于：建筑空间的使用和改造管理，设施设备的监控和维护管理，建筑检修辅助和应急管理，医疗护理和就诊及陪护人员的持续服务管理，医疗服务流程优化管理。在核验的重点内容、具体方法上，《导则》提出了常见的7 个方面。即：设备运行管理、安全管理、能耗管理、环境管理、医疗辅助管理、建筑检修、优化医疗流程。功能核验就是对照这些方面的具体目标要求，逐项逐条地核对是否能够真正实现，并在实际运维中能够落实到位。功能核验和数据补充功能是《导则》关注的重点环节，是保障模型好用、管用的基础。

4.构建任务明确、工作协同的责任机制。BIM 技术的最大价值就是全生命周期的信息传递与共享，一是将建筑设计、施工、装修、设备材料等方面的信息完整地传递到运维阶段；二是在建筑运维过程中，不断积累、更新运维阶段的信息，并以真实的模型形象展示给管理者。前者主要集中体现在竣工模型阶段，《导则》主要是明确运维阶段的数据责任。这里的相关方主要是医院（运行方）、物业服务方（含专业分包单位）、其他相关单位。对医院方来说，主要的责任有三条，一是牵头做好模型移交、核验和数据补充等工作，确保模型从竣工验收转向运维阶段；二是牵头搭建建筑信息集成管理平台，就是建筑使用后增加的一些内容，要叠加进来，在统一的平台上协同运行；三是协调物业服务方、其他参与方的需求对接，保证建筑运维的顺利实施。对物业服务方来说，主要责任有三条，一是参加功能核验、模型移交，对照物业服务合同确定的业务内容，看能否满足需求、看是否好用，有问题的及时提出来，该补充的补充、该叠加的叠加；二是生成自己使用的移动端、视频文件等工具，便于日常使用；三是将日常完成的维修信息及时在平台上更新，确保系统的一致性、完整性。其他参与单位的责任也是主要围绕“开始提出需求、平时及时更新”来落实。