房企“剩”者为王的时代已经来临

丁祖昱

2021年房企出現“大撤退”，行业充满悲情，成为房地产发展史上最艰难的一年;2022年，房地产行业告别“白银时代”，走进“青铜时代”。

房地产业作为国家支柱产业之一，尽管当下行业有所波动，但压舱石的地位不会改变，而房企如何在动荡的局势找到“生路”？

整体来看，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，重点解决新市民、困难群体住房难题，促进房地产行业“良性循环”和“健康发展”。

具体而言，短期内，“四限”调控仍将从紧执行，尤其是核心一、二线城市，继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将趋势性下降。房地产行业去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。房地产税也将尽快推出，并扩大试点城市范围。坚持“房住不炒”，“四限”、去杠杆、房产税等长效机制将成闭环。

去杠杆仍将是房地产行业主旋律，房企融资的“三条红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实，但去杠杆节奏将适度控制。

企业端，涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。支持房企合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。

2022年，降杠杆仍将是未来行业发展的重要任务，行业格局将发生本质变化，短期内活下去比什么都重要，以央企、国企和少量外企、优秀民企为代表的“剩”者为王的时代已经来临。

在一系列政策影响下，2021年房企主动或被动减少融资，融资总量达近五年最低点。

从房地产开发到位资金来看，2021年1-12月，房地产开发企业到位资金201132亿元，同比增长4.2%，规模创历史新高，但增速创近六年新低。

从融资总量来看，据不完全统计，2021年100家典型房企的融资总量为13038亿元，同比下降25.1%，近五年来融资量首次出现负增长，增速同时达到五年来的最低点。从融资结构来看，2021年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到49%。

另外，随着2021年融资环境不断收紧，房企资金压力加剧，违约事件频发。2021年违约债券不论从数量还是金额来看，均远超去年同期水平。从具体违约房企来看，违约名单扩大至龙头房企，包括中国恒大、中国奥园、佳兆业、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、中国泛海、北大资源、阳光100等。

由于2021年房企违约事件频发，市场对于地产风险的担忧明显加大，房企海外主体频频遭遇下调评级，进一步加大了房企的融资难度，而部分表内财务表现好的企业实际上杠杆仍然很高，房企债务违约或将持续增加。

与爆发危机以及流动性较紧的企业相反的是，优质的白名单企业将迎来率先发展的机会。特别是四季度政策回暖中，诸多机构和银行建立了优质企业融资发放的白名单，保利、招商等央企国企和龙湖等优质民企率先进行债券发行。

优质房企可以尝试拓展包括类REITs及公募REITs等创新型融资，未来公募REITs有望再次迎来扩容，助力房企打通存量资产投融管退全产业链条。

当前房地产从“白金时代”跨入到“青铜时代”，企业回归“剩”者为王。

所谓“剩”者为王：一方面意味着行业集中度将会越来越高，头部效应愈发突显;另一方面未来房地产平稳健康发展需要更加稳健的企业，而不是单纯追求规模的企业。

因此为了进行高质量发展，经过“大浪淘沙”剩下来的企业将拥有更多发展机会，行业也将赋予它们更多发展红利。当前的房地产行业正如此前竞争激烈的家电行业，最终经过多轮优胜劣汰，剩下的企业都已成为家电行业龙头，并且发展相对健康稳定。在行业快速迭代的调整期，如何成为“剩”者，需要房企重新寻找适合企业未来发展的增长路径，不改变没有出路。

从战略角度来看，房企的核心竞争力在于运营效率。短期来看，房企需保证货量供应的同时，继续积极营销、促进销售去化及现金回笼。

中长期来看，房企的经营逻辑将向“以销定投”加速转变，平衡财务杠杆的同时，亟需回归产品、持续关注产品升级迭代，加强产品力打造、提高产品适销性，在日趋加剧的行业竞争中持续保持优势。