商业地产如何做好后街经济

许思敏

摘要：后街经济的萌芽与成熟无论是对于主街赋能，抑或是拉动城市经济增长，均有极为有效的推动作用。同时，随着消费者需求的多元变化以及城市经济的深入发展，商业地产转型升级将不断迎来新机遇。未来商业将继续朝着专业化、精细化、全面化高速前进。

关键词：后街经济;互补互促;沉浸展览

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）02-0053-06 收稿日期：2022-01-08

近年来，随着国民经济的蓬勃腾飞，消费市场也在不断释放出令人惊喜的新动作。其中后街经济的诞生与成熟，就给国内外的商业局面增添了一抹亮色。

在业内人士看来，后街经济往往具备深厚的历史沉淀与文化底蕴，能够通过有趣、新奇的场景对主街发展进行赋能。对于城市经济尤其是老城区而言，后街经济在改善居住环境、注入经济活力、提升区域价值等方面都发挥着巨大的推动作用。

放眼全球消费城市，主要商圈周边均有闻名遐迩的后街为主街经济作补充，形成互补互促的商业格局。而文学作品与影视作品的参与，更是吸引了大量读者与观众到达现场，将脑海中通过文字描绘形成的画面或屏幕中出现的场景与现实中的真实建筑进行对比。

2021年，“改造提升步行街”被写入政府工作报告，这在给后街经济提供了强大的政策支持之际，也成为我国实施扩大内需、推动经济发展方式加快转变的的重要战略之一。本文整理了8个国内外经典案例，或许能给商业市场下一步的优化升级带来一些新启示。

1 国内

不难发现，无论是文化赋能经济，还是经济反哺文化，经济形态的成熟必然带有当地文化的韵味，近年大火的后街经济也不例外。

1.1 北京王府井商圈：一院两街多节点

作为北京唯一一条商业步行街，王府井由南向北全长810米，大街两侧分布着数百家零售商业体。发展至今，王府井已有700余年传承历史，文化底蕴浓郁，北京特色突出，是集商业、服务、文化于一体的综合型商业区域，更是极具现实意义的“黄金商圈”。

2019年，在大力发展北京夜经济的市场大潮中，国家发布王府井步行街“一院、两街、多节点”的后街经济改良规划，致力于在繁华主街的背后打造北京最为本土化的生活方式，这也成为整个王府井商圈升级的重点之一。

具体来看，“一院”即王府井277号院，其原是人民日报社旧址，后建成王府井小吃街和風情街，改良后将其定位为“金街会客厅”，成为北京夜经济的一大亮点。“两街”即“王府井东街”和“王府井西街”，西街在保留其百货大楼哈姆雷斯、儿童艺术剧院等基础优势之际，引入儿童体验业态，打造儿童业态聚集区域;东街则依托新东安及希尔顿酒店，规划建设东街休闲区。“多节点”即对有条件的辅街、胡同开展外摆方案研究。

在进行传统商圈升级焕新方面，王府井商圈后街群顺应当前年轻群体喜爱的时尚潮流，引入首店及旗舰店等新鲜事物，吸引追求个性且猎奇心极强的年轻消费者到访，成为引领消费趋势及商业创新的重要力量，并因此受到各大头部时尚集团及商业地产商的高度重视。

另外，文化符号和精神内核的延续，往往是激发新兴消费者关注的有力武器。因此，王府井商圈与北京人民艺术剧院等文化场所进行联动，举办多场“小剧场进购物中心”相关的文化艺术类活动，在引流的同时对商圈特色进行自发的宣传和形象露出，切实提升商圈的商业气质和品牌调性。

1.2 上海南京西路商圈：三带三轴两街

2018年，上海静安区发布《静安区南京西路后街经济战略规划》，随后又公布了《静安区南京西路后街经济建设的实施方案》，对南京西路周边泰兴路、茂名路、吴江路等11条后街进行重新规划和更新，并提出在南京西路后街群打造“三带三轴两街”，见图1。

具体来看，“三带”即吴江路、梅泰恒后街（含南阳路与奉贤路）、愚园（东）路，分别以体验式消费、新世代个性化时尚街、极具情趣与格调的精致慢生活之路为重点;“三轴”为陕西北路、江宁路、铜仁路，分别以打造向世界展示推广海派文化的上海新舞台、现代文化戏剧谷、高雅艺术生活之路为目标进行嬗变;“两街”则为西康路、威海路，分别以打造国际化健康生活主题街区和核心区数字文创高地为目标，强势助力静安区把握新经济浪潮。

摩登、时尚、潮流素来是上海的代名词，位于城市中心的南京西路商圈就是它们极为有力的证明与诠释。而11条后街错落有致、相得益彰，不仅为附近居民提供了富足且精致的品味生活，也为到访游客打造了深入了解上海这座城市独特魅力的契机与平台，更在极大程度上切实丰富着南京西路商圈的宏伟蓝图（见图2）。

值得一提的是，与南京东路的顶级商圈、购物天堂相比，南京西路呈现出截然不同的气质风貌，名人、名宅、名居、名品汇聚在此，并矗立着查公馆、荣宅等大量历史建筑，散发着浓浓的“海派”味道，给繁荣兴盛的商业环境增添了浓厚的文化韵味，也成为一道道特殊的旅游风景。

1.3 广州北京路商圈：重点发力五大街区

早在2018年，商务部就在全国11条步行街开展步行街改造提升试点工作，广州北京路步行街是首批试点项目之一。2020年，北京路开始提升改造计划，创新性地提出打造后街经济。

此次升级，以五大街区为主要发力点，打造最广府、最岭南、最时尚、最国际的商业步行街区，即北段国潮活力、中段国际魅力、西湖路文化动力、惠福路美食热力、府学西动漫魔力五大特色主题产业分区，切实推动主街提升与南扩串联背街里巷，打造“十字星街”+“缤纷后街群”的总体空间框架。

另外，北京路后街群基于老字号一条街的基础上，优化修复传统建筑，重点打造四季花街、骑楼舞台剧、千年古道遗址展示等特色空间与打卡场景。并融入应用裸眼3D、水雾成像等新兴技术，达成传统与现代的完美交织，成就极具国际化风潮的新景观地标项目。

1.4 重庆解放碑-朝天门商圈：一核两滨七街十巷

多年来，解放碑-朝天门商圈都是重庆甚至整个川渝的重点商圈，如今已成为年均人流量超1.6亿人次的国内知名商圈。为给当地居民提供更为优质的生活质量，并能给游客带来更为惊喜的旅游时光，重庆在改革升级过程中响应后街经济之潮流，针对这一商圈，提出“一核两滨七街十巷”的变革与创新政策。

从优化空间布局上来看，建设一条核心主轴，将“解放碑-朝天门-十八梯”等城市消费地标进行全线连接，并打通商业商务楼宇、历史文化遗址、知名景区景点等设施之间的壁垒，打造承载国际高端资源、商业商务、文化旅游等复合功能的国际消费大道和绿色金融大道。

同时，对“重庆嘉滨”“重庆长滨”两条滨江岸线、七大历史风貌区、十条后街小巷等地区进行打造与美化。在保留其历史建筑风貌的基础上，深挖历史人文特质，大力实现商圈人流溢出、商业业态焕新以及城市有机更新等不凡成绩。

另外，该商圈还将塑造一批新的消费地标，对接引进国内外优质品牌资源和商业运营团队，大力发展行业首牌、区域首店、品牌首秀、新品首发、活动首展，使此处成为国际资源进入重庆的首选目标。

除此之外，该商圈在进行商业规划创新升级的基础上，将本就相当深厚的历史底蕴与人文传统进行深层次的挖掘与发扬，活化利用片区历史遗迹并导入文化创意、休闲体验等业态功能，联动多个文化载体并聚集多家市级文艺院团文化资源，切实打造“老重庆的底片、新重庆的客厅”。

2 国外

可以说，每一条世界级商业街的繁荣，都不仅仅局限于其几百上千米的主街，那些各具特色的“后街”，才真正划定了商圈的影响力半径并进一步彰显着城市的独特魅力。巴黎香榭丽舍大街、纽约第五大道、东京银座中央大道、伦敦牛津街的后街群，就作为世界顶级案例被无数商业地产的业界同仁视为参考。

2.1 法国巴黎香榭丽舍大街

法国巴黎香榭丽舍大街被称为“世界上美丽的大街”，东段以自然风光为主，西段则是高级商业区。

其后街群相当注重对于街区历史文化元素的挖掘与保护，以使各个街区的经典底蕴得到良好传承。并在主街逐渐商业化的同时，将人文艺术向后街进行转移。巴尔扎克路的巴尔扎克电影院、巴尔扎克酒店，乔治五世大街的顶级表演秀，蒙田大街的雅典广场酒店和香榭丽舍剧院等均是极好证明（见图3）。

在保留当地文化特色的基础上，巴黎香榭丽舍大街的后街群还通过打造高度国际化的艺术表演、多元美食等特色元素，在突出国际化元素与提升街区魅力之际，吸引世界各地的游客莅临打卡。

不仅如此，对于商产业态以及新型零售品牌引进，巴黎香榭丽舍大街的后街群也从未掉以轻心。据了解，街区内百货业态占比约31%，精品专卖约33%，文化休闲娱乐业态约20%，金融与贸易等商业业态约11%，酒店业约6%，从多个触角同时发力，大力推动街区文化魅力与商业影响力的快速提高。

2.2 纽约第五大道

纽约第五大道后街群与华尔街近在咫尺。由于其得天独厚的地理位置，纽约第五大道后街群秉承“产业就近联动”的发展思路，打造了集众创空间、创意书店、咖啡店、酒吧、精品餐厅、健身房等为一体的完整创新工作生活生態圈。

纽约第五大道后街群通过自治的形式，把握科技回城浪潮，聚集500余家科创企业，并引入市场化的运营机制，充分利用高速网络与便捷办公空间等硬件设施以及政府政策支持等软件助力在内的丰富资源，强势推动主街及后街群的商业发展。据了解，该后街群商业服务业经济总量以每年4%左右的增幅稳步递进。

2.3 东京银座中央大道

东京银座中央大道后街群是夜经济与老字号的混合体。整个银座区域聚集了超过1600家夜间营业的商户，汇聚丰富的晚间娱乐业态，并完好保存了各类日本老字号，与主街银座营造的现代商业氛围呈现出强烈反差（见图4）。

在此区域中，各种体验型消费分布其间，迎合各个年龄阶层、经济水平等消费者的多元需求。美食类、文化类、生活类等丰富业态;和服试穿、茶道课程、文化长廊等多元体验;沉浸展览、夜间剧场等创新载体;深夜食堂、地方文化等本土特色以及其他新型商业相得益彰，共同构成老字号与新商业相互交织的商业形态。

2.4 伦敦牛津街

伦敦牛津街后街群包括摄政街、邦德街、萨维尔街、沙夫茨伯里大街、查令十字路等。该格局通过对零售业态的垂直拓展，促成了涵盖大众品牌、高端轻奢、一线奢侈大牌在内的梯度化品牌组合，满足消费者的多元需求（见图5）。

其中，不同后街对应着各自相当明确的商业特色。例如精致文艺的书店街——查令十字路、国际餐厅云集的美食街——詹姆士街、49家剧院的艺术剧院街——沙夫茨伯里大街、独立设计与买手聚集的潮流时尚街——卡纳比街等，共同构筑了包括国际美食、文化休闲、体验娱乐等在内完善的商业生态圈和多元消费场景，对主街的旅游商业形成有效的拓展和补充。

不仅如此，科技的加注也赋予了这片街群独特魅力。鸟街本是其中一条不起眼的后街，先前甚至连沿街商铺都没有。而现如今，鸟街已经是牛津街中最潮的“城市技术试验田”，游客走在街道上的每一步都可以贡献5瓦特电力，在可用于街道照明之际还可以同步至app，获得整个牛津街范围内的打折奖励。一时之间，鸟街成为备受瞩目的区域明星，仅是为了体验这些新潮技术就聚集了大量人气，兑换的打折券更是进一步刺激了牛津街营业额的大幅提高。

值得一提的是，伦敦牛津街后街群在文学作品与影视作品中多次出现，吸引众国读者和影迷不远千里前来打卡。例如：电影《王牌特工》中出现的Huntsman裁缝店就坐落于萨维尔街，优雅的英伦风尚和私人订制通过这部剧得以广泛宣扬，也使这条街被无数人熟知。甚至不少网友表示：看完《王牌特工》后，就想去伦敦萨维尔街订一套西装。

另外，查令十字路也因其出现在《查令十字路84号》的小说及影视中而成为全世界文艺青年的向往圣地，这条街也借此结合书中描绘的场景与提及的情感进行更迭升级，打造成名副其实的文艺书店街。

3 后街经济对于城市与商业发展的意义

随着城市经济的日益繁荣与商业更迭速率的加快，我国商业在迎来前所未有的发展高峰之际，也面临着市场活力略显疲态且后劲不足的严峻状况。同时，高度的标准化以及刻板的模仿甚至复制，导致多个城市的经济局面逐渐出现“千篇一律”的消极现象。

而后街经济的出现，将城市中的历史底蕴与人文情怀等内容进行挖掘与发扬，打造特色个性的城市文明之绝佳载体，并逐步成为实现“城市历史当代表达”的独特区域。

显而易见，后街经济的成熟可协同主街在特色化、体验化、多元化等全面发力，在扩大主街经济辐射范围的同时，为城市商业生态提供更为广阔的想象空间，也为附近居民实现富足、美好的品质化生活创造了条件。

而对于人文资源丰富的后街群落来说，经济手段的加注更是进一步激发了静态传统资源的商业化空间和经济潜力，在充分挖掘其商业价值之际，促进历史文化的传播与传承，彰显属地文化之深厚博雅。

但另一方面，当前的后街经济依然存在一些不成熟之处。例如，在后街经济逐渐成熟的过程中，往往因过于重视游客的感受，而忽视了消费意愿与经济能力均高的本地或周边客群，造成该部分客群的流失，反而限制整个后街群落的发展;有些后街未能与主街进行明显的划分，也会致使其与主街功能相似度极高，无法实现差异化发展等消极影响。

此外，后街经济是否能够顺利开展还与商业地产的统筹机制息息相关。国内外步行街改造出现的共同难题，均包括产权碎片化导致的严重唯利益论、统一管理难度大、内容更迭与改造推进速度慢等种种问题，而这些问题的存在也在一定程度上拉高了商业地产的入局门槛。