老旧小区改造评估的CIE理论框架构建

2022-04-20张翠娜李若冰张淑红夏赟王灵辉

低温建筑技术 2022年3期

张翠娜，李若冰，张淑红，夏赟，王灵辉

（1.汕头大学工学院，广东汕头 515063；2.黑龙江省寒地建筑科学研究院，哈尔滨 150080；3.哈尔滨商业大学，能源与建筑工程学院，哈尔滨 150028）

0 引言

根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发〔2020〕23号）》（以下简称“意见”）［1］精神，十四五期间我国将继续大力开展城镇老旧小区改造工作，随着改造工作的深入，旧改小区的改造评估成为紧迫议题。

同时，为顺应人民群众对人居环境的新期待，“社区治理”［2］和“共同缔造”［3］等理念相继提出，旨在“通过决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”等方式，推进社会多方参与人居环境建设和整治，“打造共建共治共享的社会治理新格局”。《意见》中也强调“将社区治理能力建设融入改造过程”，并在改造中“广泛开展共同缔造活动”。

新的建设和治理方式使老旧小区改造参与者变得多元化，改造目标多维化，改造过程与改造策略复杂化。旧改不单是设计师或者政府等单一方的任务，居民不是单一的受益者，物质空间不是唯一的改造内容，改造策略实施也不仅是一时的建设任务。这就要求老旧小区改造评估要在全过程周期内贯彻建管并重、长效治理的理念，涵盖物质空间、管理服务、环境、经济等多维目标，兼顾居民、设计师、政府、社区、物业甚至社会企业等多方利益，从更加综合、多维的角度去应对新时期小区旧改和城市更新的复杂性。

当前，业内需要从综合角度建立包括物质空间、管理服务、环境、经济等多维度、多层次的评估体系，并在全过程周期内关注不同参与者的利益，最终判断改造策略是否或者在多大程度上完成了改造目标，这是当下老旧小区改造评估的重要任务。

“社区影响评估”（Community Impact Evaluation，CIE）是可以考虑多维目标、关注多方参与者利益，并同时兼容多种评价方法的综合评估框架，适合应对当下老旧小区改造建设的复杂性和综合性。文中构建了基于CIE的老旧小区改造评估框架，并给出框架实施的步骤、方法与内容，期望对我国老旧小区改造评估提供新的思路与方法。

1 研究现状分析

1.1 国内研究

国内研究现状从如下几方面阐述。

空间评价：国内空间评价主要围绕户外物质环境的宜居性展开评价，包括景观元素、空间环境、基础设施、生活配套、社区氛围、社区安全等方面［4～6］；也有从物质空间、社会服务和公共空间等方面对适老性功能进行评价［7，8］，或者基于马斯洛理论，评价居住空间、安全环境、接触自然与社会、尊重他人等［9］，也有围绕交通环境［10］、海绵化的评价［11］。空间环境评价主要从居民使用角度出发展开研究。

绩效评价：多位学者从不同角度对老旧小区改造绩效进行评价，评价内容或基于决策、经济、管理、社会等方面［12］，或基于“过程与效率”、“产出与结果”、“影响与反馈”方面［13，14］，时间跨度上涉及决策、实施、产出和运营四个阶段，视角上有从社区治理角度［15］、有以投入与产出两方面对老旧小区精细化治理进行评价［16］；或从绿色改造角度，从成本、经济效益、技术效益、生态效益和社会效益等维度评价老旧小区改造效果［17］。

时间维度：当前研究大部分为改造后评价，也有对旧改前期的决策风险［18］、改造前后对比［19］的评价，还有从前期决策、组织管理、招投标作、改造项目效果等方面展开的全过程评价。

指标构建：指标来源主要通过文献、专家问卷调查、实地调查、改造实践等，也有基于PDCA循环思想和马斯洛需求理论等构建指标。指标权重以层次分析法［20］居多，也有德尔菲法，属性层次模型、主成分分析等方法。

国内研究述评：空间评价以居民对物质空间使用感受为主，缺乏对小区管理者、建设者等其他参与者考虑；绩效评价从经济效益、社会效益出发，缺乏对居民幸福感的人性关怀。“共同缔造”社区建设理念下，综合考虑政府、居民、设计师、物业、社区等多方参与者效益实现的研究鲜有发现，对小区可持续管理运营和全过程多维目标关注的评估研究尚显不足。

1.2 国外研究

评估方法概况。上世纪50年代开始，国外陆续出现各种评估理论、方法用于评估城市更新中不同阶段的计划与方案。这些方法大致分为三类：第一类，以货币条件为基础，侧重于以经济可行性为指标的总体效果评估，如财务影响分析［21］（Financial Impact Analy⁃sis，FIA）和成本效益分析［22］（Cost-Effectiveness Analy⁃sis，CEA）等；第二类，将测量与目标完成度评估相结合，以确定评估备选方案的绩效。如目标成就矩阵法［23］（GAM，Hill，1968）和层次分析法［24］（AHP，Saaty，1980）等；第三类，通过客观评价模型对结果进行分类表示并评估。如，规划资产负债表分析［25］（PBSA，Lich⁃field，1989）、环境影响评价［26］（EIA，Finsterbusch，1985）和SWOT分析［27］（Humphrey，2005），其中，PBSA开始关注计划决策问题的复杂性和多维性［28］。

指标权重获取。模糊集合理论、层次分析法等是国外评估中常用指标权重获取方法：如Alshibani［29］等运用模糊集合理论，评估了沙特阿拉伯城市更新中某公共建筑的日常维护效益。Altizer［30］和 MeirC［31］等人用层次分析法从用户满意度角度分别对某医疗中心和商务办公楼进行了改造后评价。

CIE评估研究。近年来，由PBSA发展而来的“社区影响评估”（Community Impact Evaluation，CIE）在国外城市更新和决策领域越来越受关注，它被广泛应用于城市港口改造、项目事后监测与评估、社区品牌决策、城市景观评价等城市评估案例中，Lami和Beccuti［32］根据Lichfield开发的CIE方法［33］和“加权评价”的CIE对意大利热那亚港口改造的3个创新项目进行评价。Coscia和Filippi［34］采用CIE对项目不同参与者的财务和非财务影响进行描述性评价，从而完成项目的事后监测和影响评估。Bottero等［35］利用CIE分析项目中不同利益相关者之间的影响性质和强度，并在不同规模和时间尺度下评估巴塞罗那项目。Spina［36］通过分析3个备选方案在实施和运营两个阶段的经济、社会、文化指标进行评估，选择最佳城市更新策略。

国外评估述评。从国外评估方法发展来看，评估方法逐渐应对城市更新与发展的复杂性和多维性，通过定性与定量相结合的多维方法综合评估城市发展政策和方案。以CIE为代表的评估法可以兼顾多元主体、多方目标的特性，适合当下中国城市有机更新改造评估的诉求。同时，CIE在国外多用于城市范畴，其在中国老旧小区改造领域拓展研究值得探索。

2 CIE梳理

2.1 CIE简介

CIE，即社区影响评估，是由英国学者纳撒尼尔·利希菲尔德（Nathaniel Lichfield）在20世纪60年代构想并于1996年修订的方法，是一种基于项目中规划策略对不同社会群体可能产生影响的多标准评估方法。该评估将为参与项目的所有社会群体（参与者）编制一个社会报告矩阵，显示每个群体受到策略干预后的影响情况。一般来说，CIE的主要目的是验证在项目策略干预后，社区是否在多大程度上会改善自身的幸福感，这种幸福感的评估不是单一的考量，而是在改造社区的各类参与者中进行分析。

Lichfield将参与者分为主动参与者和被动参与者见图1。主动参与者是项目的生产者，在项目策略制定或实施过程中起作用，通过项目为被动参与者提供服务；被动参与者接受项目的服务，通过项目目标实现得到受益，并通过服务反馈对优化策略提供指引。在一个项目中，主动参与者和被动参与者不一定有明确的界限，同一参与者在不同目标和策略实施驱动下可能是主动的亦可能是被动的。

图1 CIE中参与者、目标、策略之间的关系

2.2 CIE步骤与方法

CIE框架建立与评估一般分为四个步骤见图2。第一步，识别项目结构，识别项目中的多方参与者、项目目标；归纳项目实施中采取的策略。第二步，确定影响矩阵，细化每一条实施策略与参与者的关系，确定参与者的作用和受益方式，建立策略对目标的影响评估矩阵。第三步，评估策略影响，通过定性与定量的数据收集，完成策略对目标的影响量化表。第四步，总结评估结果，总结策略影响作用和目标达成度，分析各参与者作用与受益情况，优化适合项目发展的策略。

图2 CIE分析步骤与内容

CIE作为一种多标准的评估框架，可以兼容各种定性、定量的测度方法对策略影响进行评估表1，从而综合考虑更新改造策略实施效果对社会、经济、文化、环境等多维目标的影响，并最终得出各类目标的达成情况。

表1 CIE分析的测度方法

2.3 CIE在旧改评估中的作用

通过上面阐述，CIE在我国老旧小区改造评估中具有作用：

（1）评估多元参与者的作用与受益：CIE框架可以分析不同参与者在项目改造中的作用和受益情况，从而使研究者清晰了解各个参与者互动方式和对项目的促进作用。这一特点可以评估老旧小区改造中涉及政府、居民、设计师、物业和社区等多元主体的利益实现与协作方式。

（2）评估策略对多维目标影响和目标达成情况，实现旧改全过程评价：CIE框架可以分析改造前、改造中和改造后不同策略所起的影响作用，并量化评估改造项目是否达到了既定目标，能够分析改造全过程各策略对目标的影响和达成情况。

3 CIE理论框架构建

根据上述分析和图2，研究建立老旧小区改造评估的CIE理论框架，以理论层面从识别基本框架、建构评估模型、评估策略影响、总结评估结果4个步骤阐述CIE评估过程的方法与内容。

3.1 识别基本框架

识别方法。文献研究和专家访谈。查阅老旧小区改造政策和研究文献，组织相关专家访谈，实际研究可视具体情况选择上述方法中的一种或两种。

识别内容。识别参与者、项目改造目标和项目实施策略。研究通过文献研究对框架识别。

根据《意见》，老旧小区改造强调在政府领导下“动员居民参与”、“积极推动设计师、工程师进社区”、“推动社会力量参与”和“充分调动小区关联单位和社会力量支持”，故老旧小区改造参与者可识别为政府、居民、设计师、物业、社区和社会企业等见表2。

《意见》指出，“推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区”，“广泛开展美好环境与幸福生活共同缔造活动”，“结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建”，“将社区治理能力建设融入改造过程，……完善小区长效管理机制。”结合“共同缔造”“社区治理”、”完整居住社区建设标准（试行）”［38］和”绿色社区创建行动方案”［39］等文件，文中研究了国家政策文献在老旧小区改造内容、社区建设与管理、社区生态文明环境等方面对改造目标和改造策略的指引。据此，文中识别老旧小区改造在管理服务、环境、经济三方面的改造目标见表2，归纳在组织、资金、建设、管理方面的改造策略见表3，实际评估可根据专家访谈和具体项目进一步调整。

表2 参与方与改造目标识别结果

表3 改造策略识别结果

3.2 建构评估模型

（1）建构方法：焦点小组讨论、专家访谈。拟定讨论提纲，组织专家谈话，讨论参与者、改造策略和目标之间影响关系。

（2）建构内容：确认主动参与者、被动参与者、改造目标、改造策略之间影响关系，建构策略影响评估模型。

不同改造项目，策略与参与者、目标之间的影响关系不尽相同，文中根据识别结果和前期相关实践，建立（主动/被动）参与者、改造目标和改造策略三者之间影响矩阵模型见表4（其中，“策略影响汇总”和“目标达成情况”有待下一步骤补充；“▲”表示策略对目标有影响，在下一步骤中完成量化数据填充）。

表4 参与者、改造目标、改造策略影响矩阵

3.3 评估策略影响

3.3.1 权重确定

权重确定方法在CIE框架中并非技术难点，根据Lichfield解释：“分析方法并不是唯一的”，可以参考以往旧改评估研究选择合适的方法。由于旧改项目不同导致策略实施也存在差异，研究推荐首先采用德尔菲法对策略打分：一级策略权重打分由各类参与者背景专家完成；二级策略权重打分由同类参与者背景专家完成。权重确定可以采用当前评估研究中常用的层次分析法、属性层次模型、层次全息模型、模糊综合评价等。

3.3.2 策略测量

在CIE综合评估框架下，改造策略评估可以采用多种测量方法，利用专参与者打分、场地实测和调研量表进行数据收集，研究推荐策略评估定量方法详见表5。其中，每项策略打分由主动参与者和被动参与者完成如表4所示，为客观公正获取评价结果，主动参与者由非参加该项目的各类专家代表组成，被动参与者由参加该项目的参与者组成。