“双轮双核”显成效大悦城控股“轻资产模式”构筑穿越周期新法则

邵川

房地产行业风向逆势巨变的2021年，大悦城控股（000031.SZ）保持了难能可贵的战略定力。4月11日，大悦城控股披露2021年年度报告，公司全年实现营业收入426.14亿元，同比增长10.84%;实现归母净利润1.08亿元，同比增长127.79%，较上年扭亏为盈。公司全年销售型业务完成签约金额727亿元，同比增长5%。

稳健发展的背后，大悦城控股近年主导的“双轮双核”发展模式显然为其提供了内生动力——以产品加服务为“双核”，以销售型业务与持有型业务构成双轮驱动，大悦城控股在2021年进一步呈现出多业态协同、商业经营领先及融资渠道拓宽等核心优势。

商业地产版图加速拓展轻资产管理夯实稳健运营

奉行“轻重并举”拓展模式的大悦城控股，各大业务板块在2021年呈现了可观的业绩指标。

从销售型业务看，第一时间发布“加速销售回款专项措施指引”的大悦城控股，综合回款率创新高。报告期内公司完成签约金额727亿元，同比增长5%。此外，公司全口径结算金额815亿元，结算面积347万平方米，已售未结算的合同面积372万平方米，全年去化率良好。

另据年报，大悦城控股在产业地产、酒店、长租公寓等多元化业务协同发展的同时，商业地产运营水平明显提升。2021年公司在南京、绍兴、天津、无锡等城市获取6个商业项目，包括重资产项目1个、轻资产项目5个。

而截至报告期末，公司商业标准产品线已开业18家（含轻资产）购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目，累计总建筑面积410.1万平方米、商业面积272.8万平方米、可出租面积137.8万平方米，平均出租率94.3%。公司旗下购物中心全年紧盯业绩目标，形成“2+1+1”原创IP营销矩阵，助推客流业绩提升。2021年19家大悦城、春风里及祥云小镇在营项目累计销售额259.9亿元，同比增长40%。

事实上，在房地产行业流动性紧张的背景下，轻资产模式正成为商业地产稳健运营的“新法则”。其避免资金沉淀、加快周转、提升净资产收益率等特质，既有利于企业轻量化经营，也是对企业运营能力的考验。

于大悦城控股而言，2021年显然成为其全力推动商业轻资产管理输出落地的阶段。据了解，通过组织建设及投资研究等多方面发力，公司全年落地7个轻资产合作项目。

与商业地产领域的品牌影响力相对应，大悦城控股獲得了“2021年中国商业地产运营十强企业”“2021年品牌价值典范企业”等荣誉。而根据其“十四五”规划，公司将坚持“轻重并举”商业拓展模式，以轻资产项目发展为战略方向，以一、二线与强三线城市为核心，加速轻资产商业项目扩张。

财务结构优化深耕“城市运营与美好生活服务商”战略定位

伴随“稳健”“平衡”逐渐成为衡量企业发展的关键词，大悦城控股在优化融资结构、提升安全边际等层面同样呈现出良好的运营底色。

从财务指标来看，报告期末大悦城货币资金余额248.86亿元，现金短债比1.44，短期偿债能力较强;在融资层面，大悦城控股融资成本降低，长短期融资结构得到合理匹配并不断优化。报告期末大悦城控股平均融资成本较年初下降0.19个百分点至4.91%，处于行业较低水平。与此同时，公司不断创新融资模式，报告期内大悦城发行了20亿元购房尾款ABS、35.2亿元中期票据;同时积极探索商业物业资产证券化，成功发行规模为18.01亿元的沈阳大悦城CMBS等。

基于财务状况的不断优化，诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。

注重流动性安全的同时，大悦城控股并未搁置货值储备与地产开发。据年报，2021年公司获取16个项目，新增土地面积147万平方米，新增土储计容建筑面积327万平方米;截至报告期末，公司土地储备可售货值约2230亿元。这批位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市的优质土储，将积极作用于大悦城控股“城市运营商与美好生活服务商”的战略定位。而在多数房企对销售目标避而不谈的2022年，大悦城控股还公示了销售计划。据介绍，2022年公司计划新开工项目19个，新开工面积303万平方米。

面向未来，秉持“稳中求进”的总基调，坚守“双轮双核”战略定力，坚持重型持有类项目和轻资产输出项目同时发力，大悦城控股将巩固其商业引领地位。