三四线城市集中式商品住宅开发的科学性与规范性应用研究

蔡如冰

复旦大学附属华东医院 上海 200040

引言

伴随中国最近20年经济高速持续的发展，中国的城市化进程取得了令人瞩目的成就；特别是从20世纪80年代开始的集中式商品房开发，成为中国城市化进程中最核心的主力军，城市居民的居住条件总体上相比计划经济时代的住房条件有了质的飞跃，对城市化做出了巨大的贡献，特别是在一二线城市的发展中，商品住宅成为城市新面貌的主力军，新城就是新住宅区的城市比比皆是，城市整体面貌焕然一新；但是在这个瞩目成就的背后，在一些三四线城市却不乏一些令人遗憾的不成功的商品住宅项目开发案例，给城市和社会经济带了不小的负面影响。

本文将通过对最近完成的两个三四线城市的住宅开发案例的反思性思考和总结，整理总结一些提升三四线城市商品住宅开发的科学性和合理性经验和结论。

1 三四线城市集中式商品式住宅开发的特征分析

1.1 一二线城市与三四线城市所呈现“大同小异”的商品住宅开发模式

最近十年，一二线城市的商品住宅开发和三四线城市的商品住宅开发模式的区别可以概括为四个字“大同小异”，主要是指：一二线大都市的商品住宅开发大部分都是大型房企开发商主导开发，开发经验和理念都比较成熟，住宅产品系统性和科学性都较强，加上大型开发商高层主管人员相互流动频繁，各个公司所呈现的产品同质化明显，即所谓“大同”；而三四线小城市的商品住宅开发，基本都是当地小型开发商主导，开发经验和理念有一定局限性，各个开发商各自为政，开发产品出现比较明显的差异化，即所谓的“小异”。

大都市的商品住宅户型产品虽然同质化明显，但是其产品的成熟度是很高的，无论是建筑的立面控制还是平面功能的控制均达到极高的标准化程度，能很好地满足绝大部分使用者的审美和使用需求，并且能较好地控制土建造价，对城市土地资源开发利用达到极致，对城市区域的经济和社会均带来积极的影响。三四线城市的住宅产品开发因为开发企业开发经验和理念的局限性，项目的产品品质往往参差不齐，虽然产品种类丰富，但是产品体系不成熟不健全，住宅区开发所呈现的规划不合理，住宅产品不合理，甚至部分项目设计不执行国家相关规范，打规范的擦边球，给区域的经济社会带来一些负面影响，为城市的科学可持续发展留下隐患。

1.2 三四线城市集中式住址的规划目标和产品策略的平衡

众所周知，住宅开发项目的规划目标和产品定位是一个开发项目的两个基本点，成功的项目必然是将这两点进行了较好的平衡；但是事实上，这两点本质上是两种不同空间的思考，前者（规划目标）主要是开发商和政府站在社会发展和整体利润的基础上思考的空间模式，而后者（产品策略）更多还是关注于最终的使用者在“日常生活”中所关注的空间，这两点本质上是需要协调而达到一个平衡的。

项目的准确定位本质上是解决规划目标和产品策略冲突的一个必要途径，因为这种冲突是必然存在的，是必须解决的。法国著名哲学家亨利·列斐伏尔曾提出“抽象空间”和“社会空间”概念；其“抽象空间”（规划目标）是资本投资者，企业家以及政权按照空间抽象的维度性质——大小、宽度、地点位置和利润等考虑空间的方式；而“社会空间”（产品策略）是个体将他们的环境空间作为生活的场所，即相互作用地使用的日常生活空间[1]；在实际生活中，抽象空间和社会空间往往会有冲突，这是社会的一种基本冲突，很难避免。所以，在商品住宅开发之初，如何准确的进行项目定位是任何项目开展之前的比要通关事宜，只有项目定位准确，协调规划目标和长跑策略的冲突，才能保证项目开发的有效性和成功，否则项目将会激发“抽象空间”和“社会空间”的基本矛盾，直接导致项目出现开发失败。

大型地产开发商在项目开发之初会咨询专业的商业策划团队，由专业团队提供项目的定位参考。但是在很多三四线城市的住宅开发中，很多当地开发商往往出于自己对周边环境的过于熟悉的自信而忽视这一重要的定咨询，最终导致项目开发失败。因此，三四线城市的商品住宅开发，在借鉴一二线城市大型开发商的项目开发经验的时候，除了产品线，更应该重视规划目标的研讨，将规划目标和产品策略进行整体考虑设计，从而得出项目的准确定位，这样才能真正地提升自己的项目开发成功率和收益率。

1.3 成熟户型产品线研发助推三四线城市集中式住宅的科学开发

商品住宅区的开发，规划设计和户型设计是项目的两大核心，其中户型设计更是核心中的核心，如何做一个适合当地人居住，受当地人喜欢的住宅户型，是每一个商品住宅区开发首先需要解决好的问题。

多年的商品住宅建筑实践发现，商品住宅设计本身是一种工业化的“产品”设计—一种具备居住功能性质，且能大量标准化量产的产品，其实它和电视冰箱没有太本质区别。商品住宅的两点属性特别重要：①它作为在市场上流通的商品，它必须有非常清晰的产权界限，也就是能很好地量化而来确定其市场售价，这也是其作为产品的重要特征；②在城市化的进程中，这种住宅产品需要能快速的复制生产，满足工业化生产的需求。正是因为这两点，商品住宅的户型可以不受具体项目的影响，户型设计也慢慢由以前的根究具体项目整体设计向（提前）产品化设计转变，不仅仅是建筑设计师；近年来，很多大型的地产开发公司成立了专门的住宅产品研发部门，和建筑设计公司合作，将住宅户型作为一个单项进行深入的研究分析，形成各个开发商自己的所谓产品线，用不同的产品线对应不同的具体项目，对应不同的消费人群，极大地提高了项目的推进效率，保障了设计的竣工品质，获得较好的经济效益；特别在最近几年，各个大型商品住宅开发商均以自己产品线系列进行项目开发和宣传，这一做法在市场上取得了巨大的成功，很多产品系列获得极高评价，产生了极高的产品附加值。

因此，商品住宅设计的产品化设计趋势是商品住宅开发必然的趋势；商品住宅的产品化设计方式也必然会形成快速的复制“生产”，给三四线城市的住宅开发带来了新鲜的血液但同时也带来了挑战。

2 三四线城市集中式住宅项目实践—湖南衡阳博达新桂城三期规划建筑设计

衡阳博达新桂城三期商业住宅地块位于湖南省衡阳市雁峰区蒸湘南路南二环以南二百米。地块北面为雁峰区众多职能部门，南面为待建规划路，西面紧邻新桂城住宅，东面为蒸湘南路，与新建衡阳中心医院隔路相望。规划用地面积22011m2，约33亩，计容建筑面积93685m2，容积率约4.2，限高100m。（详见图1）

图1 项目基地区位

2.1 项目规划定位结合产品设计整体进行概念方案设计

建设地块属于博达新桂城整个住宅商业综合项目的最后一期开发项目，其前两期主要为住宅开发，开发较为成功，在当地形成较好的品牌口碑。作为本项目的最后一期，即三期项目，在设计之初意识到一个重要问题，就是本项目作为商业住宅地块该如何定位，只有确定了定位，具体说就是确定了商业的具体业态，项目才能有明确的设计方向。经过对整个项目的内在和外在条件的分析以及周边区块的远景规划，确定为城市商住综合体项目，具体业态为：仓储式超市+酒店+儿童主题型盒子商业+中高端住宅小区。（详见图2）

图2 项目业态定位

2.2 数字化精确辅助设计解决项目难题，提供项目最佳解决方案

本地块属于三期的开发，因一二期开发时并未充分考虑三期未来对其日照的影响，因此，在三期的规划建设中，如何处理三期建筑形体对一二期住宅的日照影响并做满高容积率，成为项目是否成功的关键。项目在设计之初，强调科学分析，以数据为先导来引导规划设计。经过严密的日照分析计算，首先确定了高层住宅能建设的范围（详见图3），在通过进一步的日照影响分析，确定高层住宅的高度分布（详见图4、图5），最终得出住宅的最终分布与高度，最后确定其他业态的排布，在不影响一二期住宅的基础上求得一个唯一的建筑布局。最终也是因为本项目周密的日照分析成为本项目中标的一个关键因素。

图3 高层住宅可建设范围

图4 高层住宅可建设高度

图5 日照分析包络图

2.3 积极引进一二线城市新的规划理念：垂直城市新居住理念的导入

项目的定位中将仓储式超市作为项目商业业态的核心，直接左右了项目的整体布局。在设计中我们采取了一二线城市流行的垂直城市的空间开发理念：将住宅塔楼集中抬高，其底部设置10m层高的仓储超市，超市以下利用5m左右的地形高差设置盒子商业和商业停车场，形成了垂直功能分区。在仓储式超市顶部设置纯步行的住宅屋顶花园，屋顶花园与地面的住宅高速电梯厅直接联系，形成了独立的住宅动线；商业的后勤动线集中在地块北侧，商业的人类动线集中在场地东侧和南侧的主干道和次干道上，即展示形象，亦有较好的可达性，整个项目的交通动线问题得到较好解决。垂直城市理念成为城市核心区，高强度开发项目中很重要的一种设计方向。（详见图6）

本项目依据相关住宅规范[2]，在不影响一二期住宅的日照情况下将容积率做足，超出业主的最初预判。实践证明在城市住宅用地日益稀缺的情况下，借助数字化软件对项目进行模拟分析与设计，是至关重要的；项目借助一二线城市商品住宅的开发经验，将规划定位，户型产品线和商业业态整体结合考虑进行总体设计，最终形成业主比较满意的方案[3]。

图6 垂直城市规划概念效果图

3 结束语

综上所述，本文论述比较了中国大小城市商品住宅的开发的现状，总结了一些商品住宅开发的理论观念并阐述了其对商品住宅设计的重要性；通过湖南衡阳商住项目的概念方案设计实践应用了相关理论观念，较好的克服了国内三四线城市商品住宅开发中的一些通病：项目规划定位不专业不重视、户型产品陈旧或生搬硬套大型开发商户型而导致“水土不服”而不受市场接受、项目管理和决策不科学不规范等问题，保障了商品住宅项目开发的成功。

实践表明，将大型住宅开发商的一二线城市成功开发管理经验成功“下沉”至三四线城市的商品住宅开发具有积极的现实意义和社会意义，极为高效地提升三四线城市商品住宅开发的科学性和规范性，从而极大提升三四线城市商品住宅这一重大民生商品的品质，促进了我国城市化进程的更优质化推进。