浅议上海市经济适用房、公共租赁房与商品房的设计要求差异

王晓娟

上海筑景建筑设计有限公司 上海 200033

引言

经济适用房为政府面向本市中低收入住房困难家庭提供的政策性住房，公共租赁房为提供给家庭或者单身人士过渡性、阶段性的租赁用房，两者都属于保障性住房。由于套型面积受控，此类住宅若照搬现有住宅规范的规定，会面临一些困难。上海地少人多、资源紧缺，为满足此类保障房的开发建设，相继出台了《上海市保障性住房设计导则公共租赁住房篇（试行）2011年》（以下简称公租房导则）、《上海市保障性住房设计导则经济适用住房篇（试行）2011年》（以下简称经济适用房导则）等规定。通过在设计规定上放宽要求，提高使用效率，采用空间复合设计，兼顾住宅的经济性和居住品质。

1 总体设计1.1日照要求

日照是总体设计中影响建筑排布的重要因素，通过对日照要求的降低，可以降低高密度小户型的设计难度，提高节地性。

《经济适用房导则》中曾设放宽政策，因后续上海日照标准调整，目前该条已失效。而实际项目中，因为经济适用房会有部分房源用于销售，日照一般仍按照商品房的标准设计。

公共租赁房因只租不售，导则中采用“累计日照时间”替代“连续日照时间”。实际项目中，由于日照计算软件设定等原因，仍以连续日照计。高层成套小户型住宅90%以上的套型满足日照要求即可，朝向不作要求。这条规定放宽，可以突破商品房南北行列式布局的限制，如顾村1号地块的海尚菊苑增加了东西向套型，形成合院公共活动空间，丰富建筑形态。高层成套单人型宿舍，则参照《宿舍建筑设计规范》的要求，50%以上居住应有良好朝向，并满足日照要求。因此公租房项目，常引入“L”型的建筑，以满足高密度的设计要求。对于中心城范围内的改造项目，成套小户型住宅的日照标准还可进一步酌情降低。

1.2 停车

住宅的机动车车位及非机动车车位按照《建筑工程交通设计及停车库（场）的设计标准》执行。新建设规范 DG/TJ08-21于2022年1月1日时开始实施，经济适用房、公共租赁房的配置指标相比2014年版本有所提高。其中公共租赁房（成套单人型宿舍）停车位指标按照公共租赁房（成套小户型）配建停车位指标的50%执行。该条放宽一是因为大城市保障性住房小区的套密度比普通商品房小区提高了至少30%，而每户面积远小于商品房的面积，二是停车数量的减少能有效降低建造成本[1]。

非机动车库则不分住宅类型采用同样的标准，非机动车停车占地小，加上共享单车的普及，降低标准对于经济性的提高作用不明显。

表1 住宅机动车停车位指标（DG/TJ08-14 已废止）

表2 住宅机动车停车位指标（DG/TJ08-21）

1.3 绿地

商品房绿地率按规范不应低于35%，集中绿地面积应不少于用地总面积的10%（每块≥400m2）。经济适用房和公共租赁房导则的绿地率为中心城区以内不低于20%，中心城区以外不低于25%，集中绿地也不作要求。经济适用房和公共租赁房项目绿化设计还应选取适宜上海气候和土质条件，维护成本低的植物。在《浦东新区保障性住房设计要求》中提出每100m2绿地面积中，落叶乔木或常绿乔木种植数量不得少于3株，每株胸径不得小于12cm，分叉枝不得少于3级分叉枝。绿地内建筑小品面积不得大于绿地面积的5%，步行场地面积不得大于绿地面积的15%等要求，防止项目在实施过程中偷工减料，降低小区品质。

1.4 配套公建

公租房因只租不售，可不设业委会用房，同时适当增加小区物业管理、招待所、食堂（餐饮）、便利店、洗衣房、活动室、健身房等的配置。保障房设计导则中规定中心城区以内的可以结合周边配套条件，利用已有设施，在实际的项目中，此条需征询相关部门才可以实施。

2 单体设计

2.1 套型分类

《上海市住宅设计标准》规定住宅套型设计分为小套（60m2以内）、中套（90m2以内）、大套（大于90m2），应以小套、中套为主。经济适用房按照家庭结构及居住空间数分为Ⅰ型、Ⅱ型、Ⅲ型（仅设置在中心城区外）。公共租赁住房分为中成套小户型住宅和成套单人型宿舍。

2.2 面积要求及套内空间复合

经济适用房、公租房标准偏低，对面积要求更高。经济适用房采用套内面积+建筑面积的双重控制标准。按中心城区内外分区，套内按照Ⅰ型40/35m2、II型54/44m2、Ⅲ型63m2控制，结合不同层数得房率：多层约为90%，7～11层约为84%，12～18层约为81%，18层以上约为77%，得出对应套型建筑面积作为第二个控制标准，保证住户得到较为公正的套内面积[2]。

公共租赁房单个项目人均套型面积不超过30m2。成套住房套型建筑面积（含高层）一般在40～50m2左右，原则上不超过60m2。单人型宿舍单居套建筑面积不超过35m2，二居套不超过60m2，三居套不超过80m2，四居套不超过100m2。

由于严格的限制，各功能空间面积分配需要分配合理、适中。从设置标准中可看出，经济适用房、公共租赁房提出了卧室兼起居室，厨房与餐厅的复合面积要求，空间复合设计提高小面积户型的使用效率，导则中提供了翔实的空间模块供设计参考。

表3 住宅功能房间面积要求

2.3 建筑层高

上海市住宅设计标准，比国标层高、净高要求更高，公共租赁房对净高要求有所降低。笔者接触的实际项目中，经济适用房与公租房一般层高仍设置在2.8～3.0m，在条件允许的情况下增加居住的舒适度。

表4 住宅净高对比表

2.4 楼电梯设计

《上海市住宅设计标准》规定十二层至十八层住宅，当单元设置1台电梯时，应在单元与单元之间设置连廊，并应在十二层及十二层以上每三层相邻的两单元的走道、前室或楼梯平台设置连廊。这种设计经济性较好，在商品房中也有应用。但经济适用房面积小，住户多，使用中，联系廊影响北侧房间的私密性和安全性，同时用户私自占用联系廊容易产生纠纷，相关导则中规定不应采用此种设计[3]。

商品房应满足各类规范中的无障碍要求，而经济适用房需满足基本的无障碍设计要求：单体建筑入口、入口平台、公共走道、电梯轿厢及侯梯厅等，对无障碍车位、无障碍住房、公共楼梯要求等方面的无障碍设计不做硬性规定。公共租赁住房仅对其电梯的净尺寸作出规定，无需对电梯轿厢需进行无障碍设计。

2.5 门窗阳台

通过凸窗、阳台等“偷面积”，是商品房的常见设计手段。经济适用房、公租房在设计要求上更加务实。商品房的阳台规范要求为设计进深不超过1.8m，水平投影面积≤8m2，按其水平投影面积的1/2计容积率，一般为开敞阳台。

经济适用房面积小，若设置开敞阳台，长期居住的住户容易自行改造成封闭阳台。经济适用房的阳台在满足南向阳台、不设置保温、面积不大于5.5m2、净深不应小于1.3m的情况下，不计入容积率。在此条件下，经济适用房应设计封闭阳台，阳台外窗应采用中空玻璃，传热系数不应高于3.2w/（m2·K），室外空调机座板位置不得占用阳台面积。这项规定增加了用户实际使用空间，避免后期自行改造，封闭阳台及对传热系数的要求保证住宅的热工性能。

公共租赁房住户使用周期短，改造意愿不强烈，规范中不设封闭阳台的要求，可采用开敞阳台节省成本。对于住宅的凸窗，公共租赁房规定不能设置，经济适用房只可设置南向凸窗。凸窗进深与商品房统一采用“进深不超过0.6m不计容”的测绘口径。

2.6 立面设计

保障类住房的建设意向书中，一般包含外装饰材料要求，通常要求为1～4层采用石材或高级面砖，4层以上采用真石漆，可防止经济适用房、公共租赁房在立面外观上材质造型过于单一简陋。而商品房则无此限制[4]。

3 结束语

建造经济适用房、公共租赁房，对改善城市低收入居民的居住条件，解决民生问题，促进社会和谐稳定发展具有重要意义。在设计要求上和商品房有所区分，不只是降低了高要求下的设计难度，更是引导科学合理的设计，在满足中低收入人群的基本需求之外，为其提供更加舒适使用的居住环境。