房地产行业上市公司财务风险控制研究

董炳辉 何郑博 郭沫涵

摘 要：近年来，房地产行业迅速发展并成为我国经济发展的重要支柱。然而，房地产行业一直是我国FSI风险指数最差的行业之一，同时近年来由于政策导向和疫情的发生使我国房地产行业的大环境并不景气。虽然大型房地产企业凭借着自身雄厚的资金条件不断发展壮大，但是财务风险也愈发明显。因此对财务风险的控制是大型房地产企业迫切解决的问题。文章以现存的财务风险理论为基础，以万科集团为研究对象，对其现状进行分析，识别现存的财务风险，提出具体的控制建议。

关键词：房地产;财务风险;风险控制

中图分类号：F832.51文献标识码：A文章编号：1005-6432（2022）11-0142-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.11.142

1 绪论

随着我国市场经济的发展，财务风险的存在越来越突出并且直接关系着企业经济效益的好坏。财务风险的存在是每个企业经营过程中都不可避免的，进行风险分析对于企业长期发展起着重要作用。本文对万科集团财务风险进行研究，描述和分析其近年的经营成果、财务状况及其变动规律，目的是分析过去、评价现在、着眼未来，将数据转化成对决策有用的信息来减少决策的不确定性，便于公司在风险事件发生时及时止损，帮助万科集团改善相应措施。

2 万科集团财务风险现状分析

2.1 筹资风险

筹资方式分为债券融资和股权融资两种。债权融资作为主要融资方式之一，高债务的情况可能会让企业加重破产的可能，降低公司的筹资能力，并且若不及时偿还很可能会影响后续融资计划。评价一个企业的筹资风险，分析偿债能力在一定程度上是一个好的办法，即通过其偿债能力高低看出债务负担是否过重以及是否存在无法偿还债务的可能，一个优秀的偿债能力指标可以帮助投资者建立信心。

2.1.1 短期偿债能力分析

经计算万科集团2015—2020年的各项短期偿债能力指标，得出营运资本周转率大于1，且呈上升趋势，说明万科目前的流动负债有足够的流动资产作为保证，短期偿债能力较好。近六年，流动比率先降后升，但低于同行业平均水平，万科的流动比率呈逐步增长趋势而速动比率稳定，体现了企业的存货也一直在不断增加，因而企业的资金流动被减弱。速动比率越低于行业的平均水平，企业的短期偿债能力越好。而现金比率的上升，则表明万科集团能够通过有价证券或者现金等价物来偿还债务的能力得到增强。

2.1.2 长期偿债能力分析

经计算万科集团2015—2020年的各项长期偿债能力指标，得出权益乘数不断升高，一直保持持续上升的趋势，意味着债权融资占比不断升高。万科集团相对于同行业来说资产负债率近六年一直处于较高水平，2016—2020年间资产负债率一直处于80%以上，虽然2020年有所下降但依旧处于高负债水平。居高不下的资产负债率说明企业更偏向债权融资，高债务水平还会增加财务杠杆从而扩大财务风险。虽然房地产行业普遍存在资产负债率高的情况，但是万科比同层次其他企业的资产负债率还要高很多，如此高的债务占比，企业偿债能力和筹资能力减弱，后续可能导致银行的信任评级下降限制贷款金额等。对于利益相关人来说，目标公司资产负债率81.30%的风险也非常大，可能造成后续投资者们对万科集团的不信任缩减投资额等问题。

2.2 投资风险

2.2.1 主營业务投资活动风险分析

企业生产经营的主要目的是通过获得资金以获取更高的利益。因此，强大的盈利能力在现如今竞争激烈的房地产市场中，是企业保持自身持续发展能力必须所具备的条件。如果企业长期产生经营亏损以及利润负增长等情况，说明企业存在盈利能力不足，主营业务投资风险过大的问题。如果企业不能识别出潜在的经营危机，就会给企业造成利润损失，难以进行日常经营，对净利润和所有者权益也造成一定程度的影响。

经计算万科集团2015—2020年的各项盈利能力指标，得出营业利润率在2018年达到最高，但是之后两年有所下降，且2020年下降幅度较大;销售毛利率在2019年达到最高，但是在这六年间有起伏不太稳定;销售净利率在2018年达到最高，在后两年也呈下降趋势。总而言之，从近六年万科集团盈利数据来看，万科集团总体是高于行业平均水平的。就目前数据来看，万科集团拥有着高于行业水平的盈利能力，主营业务投资风险短期内并不明显。

2.2.2 对外投资活动风险分析

万科集团在2018年的长期股权投资增长率达到59.6%，说明万科在这一年加大了股权投资的力度，但是万科更多的是进军商贸、文化、证券，事后又发生了大面积的投资失败及亏损情况。而2020年股权投资达到最大值140亿，可以很明显的看出，万科的投资总额非常庞大，这种情况一旦碰到利率变动，目标公司亏损等导致可能发生较为严重的投资损失;从投资性房地产的数据来看，从2018年相较于2017年猛增的87%以及2020年相较于2019年的差距来看，投资性房地产是不稳定的，波动极大，可能是由于万科对于投资项目的不明确以及没有一个系统的投资分析的缘故。

2.3 营运风险

营运风险包括存货管理风险与应收账款回收风险。企业资产周转越快，流动性越强，获得利润的速度越快，那么财务风险就越小。企业保持一定的安全存货量对于企业经营来说是必要的，但是对于存货量的把控是否精准是困难的，一旦出现存货积压，导致占用过多仓储成本，随之而来的就是风险增加。存货不够导致不合理运用企业资源，影响企业正常运营，而对于房地产行业而言确实存在着普遍的存货流动能力差的情况，这说明房地产具有较高的营运风险，且营运管理成本较其他行业来说更高，较低的资金周转能力会提高现金流的风险。应收账款回收速度的快慢也会影响企业的财务风险，应收账款影响了企业资产流动性，超出企业负荷的应收账款账期，势必影响到企业的正常经营。下面将对万科存货周转情况及应收账款周转情况进行阐述。

2.3.1 存货管理

万科集团对于产成品存货的管理上有着较高的效率且态势良好呈上升趋势。万科的存货周转率从2016年的0.41后下滑至2018年的0.28，2019年没有改善此情况。更是在2020年，出现了新的下降至0.156的低谷。万科截至2020年12月31日，万科集团现存的产品分布于53个城市，年末总存货约为742亿元，其中受到2020年疫情的影响，约有1/4的工程停工半年，存货滞销情况较为严重。

2.3.2 应收账款管理

万科应收账款管理能力良好，应收账款周转速度比其他行业更快。速动资金使用效率高，说明公司日常收账管理效率较高，应收账款的坏账损失比较低，说明其万科在应收账款回收方面存在的财务风险并不明显。但是万科集团2020年应收账款周转率下降，可以初步判断为受2020年疫情情况影响，许多企业应付逾期或者资金流动不足的情况，从而导致最新一年万科的部分应收账款出现回笼速度慢，即便如此，万科集团的应收账款周转率依旧处于一个比较良好的情况。

3 万科集团存在的问题

3.1 资本结构不合理

目前万科集团连续三年的资产负债率均超过80%，其更倾向进行债务融资，但相应的财务风险也随之增加。债务融资占比过大，说明企业抗风险能力会不足，会加大企业破产的可能，使得企业在进行预测和投资上必须更加准确，容错率更低。同样也会减少投资者信心以及降低银行信用评级，影响后续再筹资难度。虽然万科集团的权益乘数从2019—2020年確实下降了，但是就目前来看，万科集团的资产负债率依旧过高，依旧令投资者望而生畏。

3.2 未合理调整战略投资计划

在国家政策对房地产行业严厉的加剧下，万科集团并未合理选择战略布局，反而在2018年投入更多的长期股权投资，其中有大部分是盲目地投入资金进行商贸文化等陌生行业，万科更要瞻前顾后进行全方位的风险分析。

近年的万科集团存在部分房屋较严重滞销情况。万科集团应当根据自身实际情况，将更多资金投入到主营业务当中，以发展自身主营业务为主、探索其他新型行业为辅的路线。所以可以发现万科集团在这几年调整自身的投资计划时，并未审时度势进行动态调整，甚至盲目投资引发损失。

3.3 营运能力不足

虽然万科集团的应收账款周转率良好，但是存货周转率持续走低，产品存货滞压现象较严重。万达集团的存货周转期越来越长，使得其资金周转速度变慢，总资产周转效率变慢，而且过多的商品房需要人工、维护等成本，资金占用率高且回收不及时甚至收益为负，增加企业资金负担。2020年突如其来的新冠肺炎疫情，造成过多的土地储备，这也导致了万科存货周转率大幅下降的外在不可抗力因素。从万科集团的项目销售情况中可以看出，依然存在以往竣工房产大量滞销的情况，甚至部分一线城市的商品房都出现滞销，对企业未来资金流动造成压力。成品房不能及时的转换成流动资金，后续可能要通过增加更多的资产负债率来获得资金。

4 对策建议

4.1 采用多元化融资方式

从万科集团的资本结构来看，资产负债率远远超过资产权益比例，债务融资占比较高。万科集团应增加权益融资，合理调整资本结构，优化负债长期融资和短期融资的配置。万科集团可以采用以下两种有效的方法。

4.1.1 发行可转换债券

可转换债券具有股票和债券的双重性，这种方法不仅灵活，也能满足万科集团的资金需求。使用可转换债券时，企业能够改变自身的债券股权结构，同时降低资产负债率较为容易，实现集团资本结构的合理调整和优化。

4.1.2 房地产信托和房地产投资基金融资

对于房地产信托的融资方式来说，资金筹集更为方便，在融资成本低且资产负债率不高的情况下可以达到融资要求。房地产投资基金的方式是作为投资基金，对房地产的投资是股权投资，不仅不会提高集团负债的水平，还可以降低集团负债的比率，有助于优化集团资本结构。

4.2 审时度势调整战略计划

近年房地产行业的大环境并不景气，许多大的地产企业都致力于其他新型行业的探索。在发展战略上，各大地产公司战略分歧早已经凸显，而万科集团的战略投资计划并不合时宜。在投资新型行业上，本文认为万科集团之后应该审时度势调整战略计划。

对房地产行业来说，多元化的确能够给企业带来活力，能给企业注入新鲜血液，但是万科集团进军商贸、文化、证券等行业的行为，却因为行业陌生且相关经验不足，造成了大规模的投资失败。万科集团不能盲目扩张投资，应把主要资本围绕着主营业务范围内进行探索，围绕“住”这一本质再开展相关辅助行业的投资。随着愈多新兴行业的兴起，万科集团的投资计划也在与时俱进，同时要具备敏锐的辨别能力，避免盲目进入陌生行业。

4.3 加强营运能力

万科集团应当积极引进和培养专业化存货管理和市场营销人才，并且进一步加强对企业内部员工的职业技能提高，增强企业自身人力资本质量的积累，充分发挥技术和文化创新的作用。在企业内部对于相关从业员工定期的进行服务规范化培训，培养前沿的服务意识，培养正确的服务态度，提升购房者对万科集团的印象，利于产品更好的销售，从而提高存货周转效率。

同时，万科应当加强对企业产品的宣传工作。房地产企业产成品生产周期长，易受到国家政策变化及购房者心理因素等影响，因此，万科竣工前进行合理的房产宣传，制定新颖的销售推广方案是必要的，迅速让购买者了解产品并对万科有一个良好的第一印象，从而能有效地促进房产销售速率，减轻存货积压情况，也能减少存货所占用的企业资金，以提高存货周转率。

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[作者简介]董炳辉，男，汉族，湖北黄冈人，武汉工商学院管理学院，学士，美国注册管理会计师，研究方向：风险分析与控制;通讯作者：何郑博，男，汉族，河南漯河人，湖北工业大学经济与管理学院，硕士研究生，美国注册管理会计师，研究方向：财务管理、财政与税收;郭沫涵，男，汉族，湖北武汉人，武汉工商学院管理学院，学士，研究方向：风险分析与控制、投资分析。